Alquileres: se esperan aumentos de hasta el 82% para quienes actualicen su contrato en diciembre, cómo calcularlo

Frente a una inflación desenfrenada, los alquileres buscan no quedar atrasados. Los contratos que deban renovarse en los primeros días de diciembre “tendrán un aumento del 77,6%”, advirtió un comunicado del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad (CPI). “En la primera quincena del mes los aumentos van a terminar en 79,4%”, analiza el economista Federico González Rouco, y añade que, si bien todavía no es posible saber cuánto variarán para el cierre del año, estima que “van a estar cerrando, como mucho, en aproximadamente un 82%”.

“Creo que ese número habla por sí solo de la dificultad que enfrenta el mercado locativo en la actualidad por el fracaso de la Ley de Alquileres. Y, a menos que el Congreso avance en la reforma de esa norma, las perspectivas no serán mejores porque los índices seguirán escalando”, analizó Marta Liotto, presidenta de Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires.

Llevado a la práctica, si alguien comenzó su contrato, por ejemplo, el 23 de noviembre del 2021 y desde hace un año paga $30.000, este mes al renovar el valor pasará a pagar $52.866 por los próximos 12 meses. Según los datos del Índice de Zonaprop, el alquiler de un departamento de dos ambientes en la ciudad se ubica en los $83.355 promedio por mes, 5.2% por encima del mes previo.

En cuanto al resto de las tipologías, el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO) relevó que en el mes de noviembre la mediana del alquiler de los monoambientes ofertados en Capital Federal es de $60.000. En el último año, este valor superó la escalada de la inflación del 88% y aumentó un 100%. A su vez, se encuentra por encima del Salario Mínimo Vital y Móvil de $57.900, por lo que una persona que cuenta con dicho ingreso apenas llega a cubrir el 96,5% de un alquiler, cuatro puntos porcentuales más que en octubre. “Los valores expresados anteriormente no incluyen expensas, las cuales alcanzan en promedio el 15,3% del costo del precio de oferta de un alquiler”, agregó el CESO.

La entidad resaltó que “el contexto de aceleración inflacionaria suma incertidumbre a la hora de tener que fijar valores que van a regir durante 12 meses”, y añadió: “Esto, que es un problema de la macroeconomía más allá de las condiciones contractuales, se viene traduciendo en altos valores de entrada que, con los ritmos de inflación actuales, se licúan rápidamente, pero son una barrera muy significativa para ingresar en un alquiler”.

Ante un mercado inmobiliario en crisis, desde el CPI alentaron la concreción de medidas que favorezcan la situación: “Creemos que es necesario que se avance en políticas de consenso (como la extensión del blanqueo a la compra de departamentos usados para vivienda propia y alquiler) que sin dudas ayudarán a reactivar el mercado”.

Cómo calcular el aumento del contrato

A partir de la Ley de Alquileres, el valor de los alquileres se actualiza una vez al año durante los 36 meses que dura el contrato. Estos aumentos se regulan por el Índice para Contratos de Locación (ICL) elaborado por el Banco Central, que disponen cuánto debe aumentar el valor del contrato de alquiler en su actualización anual. Si se lo aplica en el ejemplo mencionado, un año atrás el índice era de 1,64 hace un año y hoy incrementó a 2,89.

Para aplicar el ajuste en base al ICL, se debe utilizar una fórmula teniendo en cuenta el valor que arroja en dos fechas: la del inicio del contrato y en la que se hará el aumento. Para consultar el índice, los pasos son los siguientes:

• Encontrar el índice: Ingresar en el sitio web del Banco Central (http://bcra.gob.ar/), ir a la pestaña “estadísticas” y luego “principales variables”. Al final de la lista, está la opción de verlo.
• Definir el valor del índice cuando comenzó el contrato y el actual: El usuario deberá seleccionar las fechas de inicio del contrato y la fecha en la que tiene que actualizarse el monto. Luego debe apretar el botón azul “consultar” que desplegará una tabla con el valor del índice en todos los meses del período consultado. En esa tabla, el primer valor es el índice cuando comenzó el contrato y el último es el valor del índice actualmente.
• Para conocer cuánto aumentará su alquiler, debe realizar la siguiente cuenta: tomar el índice actual y dividirlo por el valor del índice de cuando comenzó el contrato. Esa cifra debe multiplicarse por el valor del alquiler y dará como resultado el monto que el inquilino deberá pagar durante el próximo año hasta que vuelva a actualizarse.

Combo de aumentos

La suba del valor de los alquileres se adicionará a otro aumento que ajustará las billeteras de quienes vivan en edificios. Se trata de la quinta cuota del bono extraordinario a los encargados de edificios, que en diciembre aumentará de $18.000 a $24.000 e impactará de lleno en el valor de las expensas.

Estos aumentos se dan en un contexto de revisión de paritarias. Son pocos los gremios que lograron superar el aumento general de precios. La negociación que llevó adelante la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Particulares (FATERYH) homologó un acuerdo que prevé un aumento de sueldo del 16% que ya se computó en octubre pasado, otro 16% para este noviembre y el mismo porcentaje para enero de 2023. A partir de esta medida, el gremio de los porteros acumulará un 112% de suba salarial durante el año en curso.

Algunos de los ejemplos que lograron actualizaciones salariales por encima del 100% son los gremios de Calzado, Vidrio y ópticas, Obreros Navales, Seguro, Camioneros y Colectiveros del interior.

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