Alquileres: revelan cuál fue el aumento real de los contratos por sobre la inflación

Hace pocos días se reveló la inflación del 2023: el Índice de Precios al Consumidor (IPC) llegó al 211,4%, más del doble del 94,8% acumulado en 2022. Además, la inflación de diciembre alcanzó su máximo en 33 años: un aumento del 25,5%, el doble en comparación con el mes anterior (12,8%), según los datos relevador por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC).

Estos datos macro impactan en todos los sectores de la economía y el inmobiliario no es la excepción. De hecho, el costo de alquilar un departamento en la ciudad de Buenos Aires experimentó un incremento anual del 260% durante 2023(2,65 veces más que en 2022), con una variación mensual del 18,6%, según un relevamiento realizado en base a los avisos publicados en el portal inmobiliario Zonaprop. Para tener una referencia, la misma unidad de dos ambientes que en julio del 2021 se alquilaba por casi $40.000, hoy se ofrece a casi $335.000 por mes.

En otras partes del Gran Buenos Aires, como por ejemplo zona norte y oeste-sur, los alquileres alcanzaron incrementos anuales del 232% y 230%, respectivamente.

Pero el dato revelador es que esos aumentos sobrepasaron la tasa de inflación general, estableciendo un récord histórico.

Durante los dos años previos, el alquiler de una propiedad ubicada en CABA apenas había experimentado aumentos ligeramente superiores a la inflación. En 2021, el alza de los contratos fue del 53%, apenas dos puntos por encima de la inflación anual de ese año que fue del 51%. En 2022, la diferencia se amplió a tres puntos, con una inflación del 95% y un incremento en los alquileres que rondó el 98%.

En números, un monoambiente de 40 m² ubicado en la Capital Federal ya se alquila por $280.260 mensuales, mientras que un departamento de dos ambientes y 50 m² alcanza los $334.888. En tanto, un inmueble de tres ambientes y 70 m² presenta un precio mensual de $463.301. En tanto, un departamento de dos ambientes en zona norte se ubica en $289.764 mensuales, mientras que un departamento de tres ambientes ya se alquila por $438.584 el mes.

Cuánto aumentaron los alquileres en 2023

Sin embargo, a la hora de analizar cuánto se encareció alquilar un departamento durante el 2023, hay que desglosar el número de la inflación y así obtener el aumento real de los precios de los contratos de los alquileres. El resultado proporciona una visión más precisa y despojada de los efectos inflacionarios, revelando así el verdadero impacto económico en el bolsillo de quienes buscan vivienda.

En el caso de un departamento ubicado en la Capital federal el incremento real fue del 48,6% . En contraste, los alquileres en CABA durante el 2021 y 2022 habrían aumentado un 2% y 3% en términos reales. Mientras que en los alquileres de zona norte y del Oeste y Sur las alzas reales fueron de 20,6%, y 18,6%, respectivamente.

Por qué los alquileres aumentan sobre la inflación

Verónica Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, y una de las referentes del sector que sigue el minuto a minuto de ese mercado explica que este incremento se atribuye a tres factores principales: la inflación, la escasez de unidades en oferta y un marco regulatorio desfavorable para el mercado que se extendió entre julio del 2020 y fines del 2023.

Los contratos firmados bajo la ley sancionada durante la pandemia se actualizaban anualmente, tomando como referencia el Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central. Este índice, sin embargo, muestra un rezago con respecto a la inflación y se calcula con dos meses de retraso al momento de llevar a cabo el ajuste. Una situación similar se presenta en los contratos firmados entre el 19 de octubre y el 29 de diciembre, período en el cual se modificó la ley, incorporando cambios, como la adopción del índice Casa Propia y ajustes semestrales.

Federico González Rouco, economista especializado en el mercado inmobiliario y parte de la mesa chica de Herán Lacunza en su consultora Empiria, aclara que en estos casos los incrementos siempre quedan rezagados en comparación con la tasa de inflación. “Corren por detrás, especialmente con Casa Propia, ya que tarda en absorber el número de inflación y tiene un tope a la hora de considerar el incremento de los salarios”, menciona el especialista.

Teniendo en cuenta el panorama inflacionario, esta dinámica generó una pérdida de rentabilidad para los propietarios y desmotivó la consideración de los alquileres como un negocio.

Para contrarrestar la pérdida de valor, muchos intentaron anticiparse a la inflación ajustando los precios, lo que elevó la barrera de entrada y dificultó el acceso a la vivienda. Como resultado, el precio de mercado de los pocos alquileres tradicionales disponibles continúan aumentando mensualmente por encima del índice general de precios.

Cuánto aumentarán los alquileres en enero y en febrero

Desde el diciembre pasado, el presidente Javier Milei derogó la Ley de Alquileres mediante un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU), permitiendo a las partes acordar la actualización de contratos basándose en la inflación, evolución salarial o incluso el precio del litro de nafta.

Sin embargo, los contratos anteriores al DNU mantendrán los términos acordados, especialmente aquellos firmados bajo la ley de 2020, que seguirán con las actualizaciones anuales hasta su vencimiento, reguladas por el ICL (índice que cruza salarios e inflación), durante los 36 meses de duración del contrato.

González Rouco anticipa que aquellos que actualicen los contratos en enero sufrirán aumentos de hasta el 145% hacia el final del mes. Este rango varía según el día específico en que se aplique el aumento. En febrero, se esperan incrementos del 160%, seguidos por un aumento del 190% en marzo. Estos pronósticos se dan en el contexto de una economía que, para el tercer mes de 2024, proyecta un aumento de la inflación interanual superior al 200%.

Por otro lado, aquellos que hayan suscrito un contrato de alquiler entre el 19 de octubre y el 29 de diciembre experimentarán su primera actualización semestral, como muy pronto, en abril próximo. Esta actualización estará vinculada al Índice de Casa Propia en lugar del ICL, el cual es utilizado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat nacional en los planes Procrear II. La mencionada fórmula tiene en cuenta el menor índice entre la variación salarial y la inflación del último año.

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