Alquileres: quién debe pagar el ABL, hacerse cargo de los arreglos y cuándo se puede rescindir el contrato
En medio de la discusión en el Congreso, surgen dudas cotidianas en la relación del propietario y el inquilino
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La ley de alquileres sancionada en julio de 2020, desencadenó una crisis habitacional. Al prolongar los contratos de dos a tres años y permitir una única actualización anual en un contexto inflacionario se produjo una escasez en la oferta de departamentos que en un contexto de alta demanda disparó los precios. El dilema que ya se instaló en la agenda legislativa avanza con posibles reformas en el Congreso.
La propuesta de la oposición, que había obtenido la media sanción en Diputados, proponía volver a los contratos de arrendamiento de dos años de duración con actualizaciones cada cuatro meses basadas en el índice acordado libremente entre propietarios e inquilinos. Sin embargo, senadores del Frente de Todos decidieron hacer modificaciones y, finalmente, el Senado consensuó realizar cambios en el proyecto para modificar la ley de alquileres.
Los próximos pasos para cambiar la ley implican que el proyecto regrese a la cámara baja. Hay dos posibilidades: si Diputados acepta las modificaciones del Senado, el proyecto se convierte en ley. Si insisten en su versión original, necesitarán una mayoría igual o mayor a la del Senado para que sea ley; de lo contrario, se aprueba la versión del Senado.
En medio de este contexto de incertidumbre, las normativas pueden dar lugar a algunas dudas más cotidianas como por ejemplo: ¿Quién se encarga del pago del ABL? ¿Cómo se maneja el depósito de garantía? ¿Quién asume la responsabilidad de costear las reparaciones en la unidad?. A continuación un detalle de la letra chica de cada uno de estos temas.
1) Quién debe hacerse cargo de los arreglos
La ley actual establece que el propietario debe hacerse cargo de cualquier reparación en el inmueble que no sea responsabilidad del inquilino. También permite al inquilino realizar reparaciones urgentes por cuenta del propietario si este no responde después de 24 horas de notificación. En casos de temas no urgentes, el propietario tiene 10 días para realizar las reparaciones, y el inquilino puede compensar el costo con el pago de alquileres. Estos puntos son algunos de los que más conflictos trae a la relación entre el locador y el locatario. De hecho, algunos expertos advierten sobre posibles abusos por parte de los inquilinos y sugieren que los propietarios establezcan acuerdos en el contrato para descontar el costo de las reparaciones del alquiler durante varios meses como medida de precaución financiera.
2) Cómo manejar el tema de la garantía
Los propietarios se sienten inseguros debido a la mayor variedad de opciones permitidas: avales bancarios, seguros de caución y garantías personales del inquilino, que pueden documentarse con recibos de sueldo o certificados de ingresos. El problema radica en que la ley obliga al propietario a aceptar una de las dos opciones que el inquilino presenta, lo que en algunos consideran limitante y poco práctico en un mercado dinámico.
Además, la ley establece que el valor de la garantía no puede superar el equivalente a cinco meses de alquiler, lo que puede resultar insuficiente si se considera el tiempo prolongado de un juicio de desalojo en caso de incumplimiento. Estas disposiciones generan inquietudes entre los propietarios y los expertos sugieren que se evite firmar la reserva ad referéndum de la presentación de la garantía para no quedar obligados a aceptar una opción con la que no se sientan cómodos.
Otra opción que puede tranquilizar a los propietarios es saber que, en el contexto de los contratos de alquiler de viviendas, estos acuerdos de orden público son vinculantes entre el locador y el locatario, pero no tienen efecto sobre terceros, como un fiador o un amigo del inquilino. “En estos casos, dichos terceros tienen la posibilidad de aumentar el depósito, y esta práctica está plenamente respaldada por la ley”, asegura Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina. Esta disposición tiene un fundamento lógico innegable. “Consideremos un ejemplo concreto: si un inquilino firma un contrato de alquiler por 100.000 pesos mensuales y, por alguna eventualidad, ocasiona daños a un costoso equipo, como un aire acondicionado valorado entre 300.000 y 400.000 pesos, resulta evidente que el aumento del depósito se justifica completamente”, explica Abatti.
3) Cómo puedo rescindir un contrato
Según la ley vigente, después de seis meses desde el inicio del contrato, el inquilino puede rescindirlo sin causa. Si la rescisión es con causa y el propietario no responde tras ser notificado, el inquilino no necesita esperar seis meses ni avisar con anticipación, y no debe pagar multa. Además, puede reclamar la devolución del depósito y solicitar un descuento en el alquiler por el tiempo vivido en la propiedad de forma inapropiada.
La norma también establece que, si el inquilino avisa con tres meses de anticipación que dejará el inmueble, no debe pagar multa. Si avisa con un mes de anticipación y el contrato tiene entre seis meses y un año, debe pagar un mes y medio de alquiler; si han pasado los 12 primeros meses, la multa es de solo un mes. Estos cambios benefician a los inquilinos al eliminar penalidades y multas en contratos con más de seis meses de vigencia y con avisos anticipados.
4) De cuánto debe ser el depósito
Según el marco normativo vigente, los arrendadores solo pueden solicitar un adelanto equivalente al primer mes de renta y un depósito del mismo valor. Este depósito debe ser devuelto al mismo precio del último mes de alquiler o proporcionalmente si se hizo un depósito inferior a un mes. El contrato debe ser declarado ante la AFIP por parte del locador, y no cumplir con esta normativa conlleva sanciones.
La recomendación de expertos es hacer un acta al entregar las llaves que describa las condiciones para la devolución del depósito. El reintegro debe realizarse al devolver las llaves. En caso de problemas, la Defensoría del Pueblo brinda asesoramiento legal y acceso a mediaciones y conciliaciones para los inquilinos a través del 0800-999-3722 o atencioninquilinos@defensoria.org.ar.
5) Quién debe pagar el ABL
Antes de la entrada en vigor de la nueva ley de alquileres, el inquilino no estaba obligado a pagar las cargas y contribuciones, a menos que se estableciera en el contrato. Sin embargo, desde julio de 2020, la ley modificó este aspecto, estableciendo que el inquilino es responsable del pago de las cargas y contribuciones relacionadas con el uso de la propiedad alquilada (agua, internet, luz, gas, etc.). No obstante, el inquilino no debe asumir los gastos relacionados con las cargas que gravan la propiedad ni las expensas comunes extraordinarias. En resumen, el inquilino solo debe hacerse cargo de las expensas derivadas de gastos habituales, como la tasa de alumbrado, barrido y limpieza (ABL), mientras que el impuesto inmobiliario es responsabilidad del propietario.
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