Alquileres: qué pasa con cada contrato según la fecha en la que fue firmado

A partir de la entrada en vigencia del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que firmó el presidente Javier Milei el 29 de diciembre de 2023 y que entre sus puntos establece la derogación de la Ley de Alquileres 27.737, muchos inquilinos comenzaron a preguntarse qué sucede con los contratos firmados antes de esa fecha.

Los contratos de alquiler de vivienda volvieron a los términos establecidos bajo el Código Civil y Comercial como se hacía antes de junio de 2020, con algunas modificaciones introducidas. Pero, todos los que fueron firmados antes del DNU bajo la normativa que estaba vigente y por irretroactividad de la ley deben mantener las condiciones en las que fueron firmados hasta que terminen, ya sea por su finalización o por rescisión.

Por lo tanto, el DNU no afecta a los contratos firmados bajo la ley de alquileres, tanto la sancionada en julio de 2020 (27.551), como su modificación el 18 de octubre de 2023 (27.737). Desde la vigencia del DNU, prima la libertad entre las partes para hacer acuerdos en los contratos.

Año por año: cómo es la situación de cada contrato hasta su finalización

Ahora, inquilinos y propietarios estarán por un largo tiempo repartidos entre quienes tienen contratos bajo la ley del 2020, quienes tienen contratos bajo la ley con cambios del 2023 y quienes los firmen a partir de la oficialización del DNU bajo las nuevas condiciones del Código Civil y Comercial.

Aquellos contratos que estén bajo la norma anterior (27.551 o su modificada 27.737) cuando lleguen a su vencimiento tienen dos alternativas: prorrogar o iniciar uno nuevo con las nuevas condiciones. Mientras tanto, son válidos hasta su finalización.

A continuación qué pasa con cada uno de los contratos de acuerdo el momento en el que fueron firmado

• Los contratos firmados antes julio del 2020 -fecha en la comenzó a regir la ley que amplió el plazo de dos a tres años y el ajuste anual por ICL-: antes de julio de 2020 se establecían acuerdos de dos años con montos escalonados regidos por el Código Civil y Comercial. Los últimos bajo esta modalidad finalizaron en junio de 2022. Quienes realizaron una prórroga siguen manteniendo las condiciones de dos años de plazo y actualizaciones acordadas entre las partes, en general semestrales.
• Los contratos firmados desde el 1 de julio del 2020 hasta diciembre del mismo año: en esta fecha se inició la vigencia de la ley que amplió el plazo mínimo de dos años a tres años, instauró el ajuste anual bajo el Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica el Banco Central, conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE) que es un índice salarial. En estos casos, los contratos finalizaron entre julio y diciembre del año pasado siempre que no se haya realizado una prórroga. Con lo cual si el inquilino firmó un nuevo contrato en los últimos cuatro días del año pasado -ya con el DNU de Milei vigente el 28 de diciembre- pudo haber establecido un acuerdo libre entre las partes. Mientras que los que caducaron entre julio y el 17 de octubre, lo más probable es que tengan un nuevo contrato con las mismas condiciones hasta dentro de tres años: es decir vencerán, dependiendo el caso, entre julio y mediados de octubre del 2026.
• Contratos que fueron firmados en 2021: al igual que en el punto anterior, los convenios son de tres años con ajuste anual bajo el ICL. Estos aún continúan vigentes y este año atravesarán por el último aumento anual del contrato.
• Contratos establecidos en 2022: en este caso se encuentran en el segundo año de acuerdo y finalizarán en 2025. También fueron firmados con la primera ley, por lo que el ajuste del precio es anual y se encuentra establecido bajo el ICL.
• Contratos firmados desde enero de 2023 hasta el 17 de octubre del mismo año: son los últimos convenios establecidos bajo las condiciones de la primera ley. Este año atravesarán por el primer aumento anual bajo el ICL, y finalizarán recién en 2026. Sin duda es el grupo de inquilinos más beneficiados en un contexto económico con una inflación anual que el año pasado superó al 210%.
• Contratos firmados desde el 18 de octubre hasta el 28 de diciembre de 2023. Esta última fecha es a partir de la cual se realizó la última modificación a la ley que caducó cuando entró en vigencia el DNU. En estos casos lo que se planteaba en los contratos es que los ajustes fueran semestrales bajo el índice Casa Propia (ya no el ICL anual) y se mantuvo la duración de tres años, razón por la que recién caducarán entre octubre y diciembre del 2026. Otro punto a tener en cuenta es que recién en abril los inquilinos percibirán el primer ajuste con ese nuevo índice.
• Contratos firmados a partir del 29 de diciembre de 2023 con la implementación del DNU: los acuerdos vuelven a estar bajo el Código Civil y Comercial con libertad absoluta entre las partes. El plazo de los contratos será el que las partes hayan establecido, no hay plazo mínimo legal, pero en caso de que no lo aclaren, será de dos años. Además, podrán arreglar el ajuste del valor de los alquileres y será válido el uso de cualquier índice, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. También podrán ponerse de acuerdo sobre cada cuánto tiempo actualizar el contrato.

El atajo de la prórroga

Hasta aquí, los acuerdos establecidos en cada momento desde el 2020 hasta la actualidad, pero “existe la opción de realizar prórrogas, por la que se pueden mantener las condiciones de un convenio hasta por 20 años.”, analiza Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina. Esta es una herramienta que permite mantener las condiciones acordadas inicialmente por más que se sancione una ley nueva o, como en el último caso, se aplique el Código Civil y Comercial, y puede utilizarse cuando el inmueble y las partes sean las mismas, por lo que en caso de cambiar de inquilino o de propiedad se debe iniciar un contrato nuevo con las pautas del decreto.

Mayoritariamente, los propietarios decidieron hacer prórrogas a los contratos para “esquivar” la ley de alquileres y mantener las reglas del contrato inicial, si fue firmado antes de la sanción de la norma 27.551 de julio de 2020, para continuar así el plazo anterior de dos años, el acuerdo entre partes de tiempos y modos de ajuste, entre otros.

“Pero ahora, con la aplicación de este DNU que plantea nuevas condiciones de libertad absoluta, es altamente probable que los propietarios no recurran más a la herramienta de la prórroga sino que optarán por hacer un contrato nuevo bajo nuevas pautas”, asegura Enrique Abatti, abogado y presidente de la Cámara de Propietarios de la Argentina.

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