Alquileres: qué impuestos tienen que pagar los dueños y cómo impactan en la renta que dejan

El mercado inmobiliario poco a poco va mostrando signos de reactivación. En diciembre pasado, la derogación de la ley de alquileres trajo nuevas esperanzas para el mundo del real estate, que se concretó en un aumento de la oferta de propiedades en alquiler y un alza en las operaciones de compraventa. En números, la relación alquiler/precio sube y se ubica en 5.09% anual. “Se necesitan 19.6 años de alquiler para recuperar la inversión, 10.6% más de lo requerido un año atrás”, detalla Leandro Molina, director de Zona Prop en base a los números relevados por la plataforma.

En ese contexto, conocer los impuestos que pagan los propietarios es clave para determinar si es o no un buen negocio destinar un departamento al mercado del alquiler.

“A la hora de analizar la ganancia final que deja un alquiler, hay que relevar los impuestos, porque si el impacto impositivo es grande se reduce la renta”, expresó Santiago Saenz Valiente, contador, tributarista y socio de SSV & Asociados. Esto significa que quienes consideren invertir en una propiedad para ofrecerla en alquiler deben tener en cuenta algunos tributos a la hora de calcular la rentabilidad del inmueble.

Un punto importante a tener en cuenta es que, aunque desde la derogación de la Ley de Alquileres ya no existe la obligación de registrar los contratos de alquiler, para poder gozar de todos los beneficios impositivos que se indicarán a continuación, los contratos deberán estar registrados en el servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI”.

A continuación, algunas preguntas claves sobre los impuestos que tienen que pagar los dueños de los departamentos que alquilan:

1) ¿Quiénes deben pagar IVA?

Para responder a la pregunta sobre el impuesto al valor agregado, las situaciones más comunes son:

• En caso de que el propietario sea responsable inscripto: el alquiler está exento del IVA si el inmueble se destina a casa habitación del inquilino y su familia (es decir, que el inquilino utiliza el inmueble para habitar con su familia); debe pagar el IVA si no encuadra en esa situación.
• En el caso de que el propietario sea monotributista, el alquiler queda exento del IVA, más allá del destino que le dé el inquilino.

“Hay que conocer qué figura tiene el propietario, ya sea monotributista o inscripto en Ganancias, para saber si efectivamente eso impacta mucho o no en los impuestos que deberá pagar”, agrega Saenz Valiente. Además, aclara que, si el propietario es monotributista, sólo tiene que pagar el componente impositivo. Es decir, la actividad de locación de inmuebles no genera la obligación de pagar la cuota se seguridad social, ni de obra social.

2) ¿Quiénes pueden inscribirse como monotributistas cuando ofrecen una propiedad en alquiler?

Para poder ser monotributista, es necesario cumplir con todos los requisitos del régimen. Por ejemplo, no debe realizar más de 3 actividades simultáneas o poseer más de tres unidades de explotación. Como cuestión general, cada inmueble se considera una unidad de explotación, por lo tanto, si un jubilado cuenta con cuatro inmuebles para alquilar (por ejemplo, 1 departamento y tres cocheras), en principio, no podría ser monotributista. Sin embargo, si se registran los contratos, se considera a todos estos como una sola unidad de explotación, independientemente de la cantidad de propiedades afectadas.

“Recientemente, también se incluyó un beneficio que consiste en la exención del pago del monotributo para aquellos contribuyentes que tengan ingresos en el régimen exclusivamente de la locación de hasta dos (2) inmuebles”, comparte Sebastián Domínguez, contador y CEO de SDC Asesores Tributarios.

3) ¿A qué propietarios alcanza el Impuesto a las Ganancias?

Cuando el propietario no es monotributista y está en el régimen general impositivo (inscripción de los contribuyentes, personas humanas o jurídicas, en impuestos nacionales tales como el IVA y el impuesto a las ganancias), debe pagar impuesto a las Ganancias, con una alícuota que puede ir del 5% al 35%. “Es fácil llegar al nivel más alto”, afirma Domínguez y comparte la tabla de referencia.

“Entonces, si hablamos de un jubilado que compra un inmueble para alquilar y cobra $600.000 por mes, podrá inscribirse en el régimen del monotributo. Si nos referimos a un empleado en relación de dependencia que adquiere un inmueble para alquilar por ese valor, también. Pero si es un profesional inscripto en IVA y Ganancias porque supera los parámetros del monotributo, debe incorporar la renta del alquiler a su declaración jurada y puede terminar pagando el 35% de ganancias sobre ese alquiler”, agrega Domínguez.

Tanto el propietario como el inquilino podrán deducir en ganancias el 10% del monto total anual de los alquileres de inmuebles con destino a casa habitación. “Esta deducción es adicional a la que puede aplicar el inquilino que consiste en el 40% del total del alquiler de inmuebles destinado a casa-habitación, con el tope del mínimo no imponible que rija cada año”, agrega Domínguez.

Otro punto es que “se exime del impuesto a los créditos y débitos en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados”, explica Domínguez. Es decir, que los que hacen transferencias vinculadas a pagos de inmuebles estarán exentos de pagar la tasa que se cobra a los contribuyentes sobre los movimientos de los fondos cuando se hacen transferencias, pagos o depósitos.

4) ¿Quién paga bienes personales?

Aunque el impuesto a los Bienes Personales correspondiente a este año alcanzará a quienes tengan patrimonios que al 31 de diciembre próximo estén valuados en más de $293 millones, la vivienda, en tanto, estará exenta hasta un valor de $1025,5 millones.

“No pagarán este impuesto los inmuebles destinados para casa-habitación, con contratos debidamente registrados, cuando el valor de cada uno de ellos sea igual o inferior al monto establecido en el segundo párrafo del artículo 24, que para 2023 fue de $350.000.000 y para 2024 será de aproximadamente $1.025.482.377″, explica Domínguez.

5) ¿A quiénes les corresponde pagar Ingresos brutos?

A nivel provincial y en la ciudad de Buenos Aires, existe el impuesto a los Ingresos Brutos, que presenta diferentes características, según la ubicación del inmueble y las características de las actividades que se realicen.

El propietario puede ser un contribuyente local de una sola jurisdicción o un contribuyente de convenio multilateral, porque desarrolla actividades en dos o más jurisdicciones.

Si el dueño del inmueble está en la Capital Federal y tiene esa sola actividad, va a ser un contribuyente local de CABA. En ese caso, habrá que analizar si el alquiler queda exento del impuesto. Algunos casos:

• Para 2024, están exentos los ingresos correspondientes al propietario por el alquiler con destino vivienda hasta 3 unidades, siempre que el importe no supere los $500.100 mensuales por inmueble.
• Si no encuadra en la exención y está inscripto en el régimen general del impuesto, el alquiler quedará gravado a la alícuota del 1,5%.
• También podrá analizar si puede inscribirse en el régimen simplificado del impuesto sobre los ingresos brutos y pagar bimestralmente, en lugar de mensualmente.

Si está ubicado en una provincia, la alícuota de ingresos brutos dependerá de lo que se aplique allí. Hay provincias que se adhirieron al monotributo unificado junto al nacional; en ese caso, los monotributistas pueden adherirse y sumar a la cuota impositiva nacional, la cuota impositiva provincial.

6) ¿Quién debe pagar el impuesto inmobiliario?

Lo habitual es que el propietario pague el impuesto inmobiliario; el monto va a depender de la valoración del inmueble y de cada jurisdicción. Por su parte, el ABL suele pagarlo el inquilino, ya que es una tasa de servicios de alumbrado público, barrido de calles y limpieza urbana.

De todas formas, Mariano Esper, abogado especializado en el sector analizó que tras el DNU de Javier Milei, que generó la derogación de la ley de alquileres, “lo que sí va a cambiar es quién paga el impuesto inmobiliario y las boletas del Impuesto Inmobiliario Alumbrado Barrido y Limpieza (ABL). En general el impuesto inmobiliario lo paga el propietario y el ABL el inquilino, aunque podría establecerse que lo pague todo el dueño de la unidad y no sería abusivo”.

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