Alquileres: qué dicen los tres proyectos presentados en contra de la nueva ley

La Ley 27.551, conocida como Ley de Alquileres, entró en vigencia el 1 de julio del 2020. El objetivo de origen era brindar protección al inquilino, introduciendo una serie de regulaciones que lo favorecen frente al propietario. Dentro de sus puntos clave, los contratos de locación pasaron a tener una duración mínima de dos a tres años, solo se puede realizar un aumento anual, de acuerdo al índice que establece el Banco Central (BCRA). Además, a partir de este 1 de marzo es obligatorio registrar los contratos de alquiler en la AFIP.

Casi nueve meses después, el mercado de alquileres atraviesa lo que quizás sea la peor crisis de su historia. Según Zonaprop, durante 2020 hubo una suba histórica del 62% de los precios de los alquileres, valor que superó ampliamente a una inflación del 36,1%. Además, las cámaras coinciden en señalar el retiro masivo de propiedades en alquiler. “La situación es desesperante”, dice Marta Liotto, vicepresidenta del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA).

Ante las distorsiones del mercado de alquileres, muy desventajosas para propietarios, a quienes no les conviene alquilar, y consecuentemente para inquilinos, que prácticamente no encuentran cómo, la oferta migró hacia la venta. “Cuando vos le subís el riesgo al propietario, el precio sube, y el que paga esa prima de riesgo es obviamente el inquilino”, dice Luciano Laspina, Diputado Nacional santafesino de Juntos por el Cambio.

Quien hoy quiere vender una propiedad se encuentra con un mercado récord de avisos. En el segundo semestre de 2020 se registró un aumento en la oferta de venta que crece mes a mes con la cantidad de propiedades publicadas en el AMBA llegando a 227.000. El exceso de oferta también hizo caer los precios de venta. “Estamos viendo cifras récord en la cantidad de departamentos o casas publicadas a la venta, si vamos para atrás se evidencia casi un 30% más que en 2019 y un 84% respecto a noviembre de 2018”, señaló Esteban Angulo, gerente de contenidos de Mercado Libre, empresa que realiza todos los meses un informe del mercado inmobiliario junto a la Universidad de San Andrés.

La situación es muy preocupante, y la clase política, que el año pasado acompañó masivamente la iniciativa (en Diputados, la ley se aprobó con 191 votos afirmativos, 0 negativos y 24 abstenciones), empieza a tomar nota.

“Nos alegra estar siendo, por fin, escuchados por los legisladores nacionales, algo que no había ocurrido cuando se avanzó en la sanción de esta nociva Ley, que lo único que tiene de equitativa es que perjudica igualmente a todas las partes”, dijo Armando Pepe, Presidente de CUCICBA.

Proyectos ya presentados

Consultados sobre las modificaciones más relevantes, los actores coinciden en que los dos puntos que deben ser modificados con urgencia son el plazo de los alquileres y el mecanismo de actualización de precios. “Los plazos y los mecanismos de indexación son las cosas que no han funcionado. Hay que generar mecanismos que agilicen el mercado, más que trabarlo”, dice Laspina. Coinciden Liotto y Pepe, de CUCICBA y el Diputado Nacional Alberto Asseff.

Por el momento, hay tres proyectos presentados. El primero propone derogar la ley, y fue postulado en las últimas horas por Asseff, acompañado por sus compañeros de interbloque Pablo Torello, Jorge Enríquez, Virginia Cornejo, Gonzalo Del Cerro, Lidia Ascarate, Alicia Terada y Aida Ayala.

“En su momento se entendió que era mejor intervenir en la relación entre propietarios e inquilinos, una relación que está regulada de manera moderna y correcta por el Código Civil”, dice Asseff. La propuesta de este grupo de diputados, en materia de la duración del contrato del alquiler, propone volver a lo expuesto en el artículo 1198 del Código Civil, que establece que si un contrato carece de un plazo expreso, la duración mínima es de dos años. “Volver de tres a dos años es fundamental”, afirma Asseff. En cuanto a la indexación, propone que el monto pueda actualizarse más de una vez por año, algo prohibido por la ley actual. Además, que pueda ajustarse por salario, por ejemplo, y no necesariamente según el índice que establece el BCRA.

El proyecto también plantea dos cuestiones: las usurpaciones, que según el diputado deben tramitarse judicialmente mediante un proceso sumarísimo, o más expeditivo; y los desalojos, que también deben proceder de forma más rápida. “Si uno tiene la perspectiva de que ante una usurpación no podrá desalojar, o no alquila, o sube el precio, o pide adelanto. El damnificado es el inquilino”, dice el diputado. “El derecho de propiedad se ve lesionado por las usurpaciones, que generan más incertidumbre y desincentiva las inversiones”, finaliza.

El segundo proyecto presentado es el que encabezó el legislador Álvaro González (PRO, para la ciudad de Buenos Aires). A diferencia del proyecto de Asseff, no propone una derogación total de la ley, sino la modificación de los dos puntos clave. Es decir, volver al plazo de dos años del Código Civil y, además, derogar el artículo 14 de la Ley de Alquileres, que introduce la obligatoriedad de una actualización anual según el índice del BCRA.

Un tercer proyecto que toca a la política de alquileres fue presentado por el diputado Luciano Laspina y su colega de bancada Jorge Enriquez (Pro, CABA), a mediados del año pasado. Además de derogar los artículos de la ley, lo que se busca es generar un mecanismo de incentivos para la construcción de viviendas destinadas al alquiler. “Hay que aumentar la oferta para que baje el precio”, dice Laspina. “Es similar a un proyecto que en su momento impulsó Alfonsín. En líneas generales, son una serie de exenciones y reducciones impositivas, por una serie determinada de años, para el que construye para alquilar”, explica el legislador. Ivan Kerr, ex Secretario de Vivienda de la Nación, afirma: “Era un proyecto muy bueno. Incentivar la oferta es una parte fundamental de cualquier política habitacional. Incentivos, seguridad y previsibilidad”, afirma. Dichos beneficios van en línea con el concepto detrás del proyecto de fomento a la construcción, ya aprobado en el Senado. El mismo promueve un blanqueo de fondos destinados exclusivamente a la construcción privada, ofreciendo exenciones sobre Bienes Personales y Ganancias para quienes adhieran, y fue promovido de forma conjunta entre el oficialismo, gremios y cámaras de la construcción.

El rechazo a la actual Ley de Alquileres es prácticamente unánime y crece a medida que el mercado se desploma cada vez más. “La ley tuvo buenas intenciones, no tiene sentido echar culpas o hacer juicios de valor. Pero hay que reconocer que fracasó. Es necesario cambiarla y derogarla. Debemos cambiar la lógica del enfoque”, termina Laspina. El consenso parece cimentado y no solo es multisectorial sino que empieza a ser reconocido por distintos sectores políticos. Los proyectos concretos empiezan a aparecer, pero habrá que esperar para ver si finalmente toman forma y alivian la situación de un mercado que, aún más que por pandemia, agoniza por mala praxis.

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