Alquileres: qué deben tener en cuenta los propietarios a la hora de aceptar una garantía

¿Qué pasa si el inquilino no paga? ¿Tener como garantía un seguro de caución permite cobrar más rapido ante una deuda? ¿Cuáles son las ventajas y desventajas de cada una de las opciones de garantía ? Cuando un propietario pone en alquiler un inmueble uno de los temas que generan más inquietudes es el de las garantías. Y, tras la puesta en marcha de la nueva Ley de Alquileres, las dudas se acumulan ante la falta de claridad, en particular la del artículo 13 que abarca esta temática.

Según los especialistas consultados por LA NACION, en el mercado hay diferentes tipos de garantías y todas tiene una “letra chica”, a la que tanto propietarios como inquilinos deberían prestar atención antes de decidirse por una de ellas.

Si bien la garantía más conocida es la que presenta la figura de un tercero -que en la nueva Ley aparece como título propietario, es decir la que ofrece una propiedad como garantía-, hay otras cuatro opciones para asegurar la vivienda alquilada, que sólo se aplican para destino vivienda: aval bancario, seguro de caución, de fianzas y garantía personal del inquilino.

En este sentido, la Ley indica que el inquilino debe ofrecer al menos dos opciones y el locador debe aceptar una de ellas.

Una por una, las ventajas y desventajas de las garantías

- Título de Propiedad: Los especialistas coinciden en que la nueva Ley de Alquileres entró en una nebulosa en este punto, ya que no especifica a quién deben corresponder los títulos de propiedad: si al inquilino o a un tercero. “Según como se interprete -que es algo debatido porque la ley no es clara- se trata de personas humanas que a través de todo su patrimonio garantizan la solvencia del locatario”, explica Mariano Esper, especialista en mercado inmobiliario y docente de la UBA y la Universidad Austral a LA NACION. Si bien usualmente esa persona indica una propiedad a su nombre -con determinados requisitos como, por ejemplo, no tener embargos- “es importante tener en cuenta que el individuo que se presenta como garante se compromete con todo su patrimonio; esto quiere decir: todos los bienes que posee al momento de firmar el contrato y aquellos que pueda adquirir a futuro”.

En esta línea, si la casa que ofrece no sirve para todas las deudas generadas por el inquilino, el garante deberá pagar con otros bienes (autos, cuentas bancarias, etc).

Enrique Abatti, abogado especializado en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, coincide en que el artículo “no arroja claridad” y que debería abordar, por ejemplo, la condición de que se presente un informe sobre la situación actual del inmueble.

- Aval bancario: son similares a las empresariales con la diferencia de que, en vez de una empresa, son bancos los que salen como garantes. Abatti considera que “son muy difíciles de conseguir” y no alcanzan al inquilino promedio. “Por lo general, son para inmuebles comerciales o inmuebles de un valor muy alto, que abarca a muy pocos inquilinos.”

- Seguro de caución: son un producto que muchas compañías de seguros ofrecen y funciona como una especie de “fianza”. “Se le paga una prima a la empresa de seguros y ellos prometen hacerse cargo de absorber los gastos en los rubros que el inquilino no cumpla”, indica Esper. En tanto, agrega que se trata de contratos que también “limitan la responsabilidad a ciertos rubros”. “Si bien para el propietario representa un riesgo, porque no va a cubrir todo, muchas veces es la única opción que puede ofrecer el inquilino”, afirma. Abatti coincide en que el problema está en el “límite”. “Solo aseguran el no pago de los alquileres, pero no daños al inmueble. Entre las ventajas, el especialista dice que “están registradas y tienen un respaldo suficiente, ya que el contrato está aprobado por la Superintendencia de Seguros de la Nación”.

- De fianzas o fiador solidario: en este caso, son sociedades las que ofrecen al público salir como garantes en contratos de vivienda o de alquiler de inmuebles con destino comercial. “La garantía de fianzas no tienen límites, en el sentido que cubrimos todos los gastos hasta la devolución del bien”, afirma Alejandro Leveroni, presidente de Premium Group, una Sociedad Anónima habilitada por la Inspección General de Justicia (IGJ) exclusivamente para otorgar fianzas para alquilar tu vivienda, comercio u oficina.

En tanto, el titular de Premium Group sostiene que uno de los aspectos que los diferencia de otro tipo de garantías es que la empresa se hace cargo de los gastos que represente un eventual litigio. “Cubrimos los costos jurídicos a diferencia de otros sistemas en donde es el propietario el que cubre los costos”, apunta.

Desde GarantíaYa, empresa dedicada a brindar garantías de alquiler, coinciden en hacer un estudio “caso por caso”, y manifiestan que una de las ventajas de adquirir este tipo de grantías es que brinda a los propietarios “la tranquilidad de alquilar sus inmuebles cobrando todo lo acordado”. No solo el canon locativo, sino también expensas, servicios y todo el proceso legal y judicial. “Realizamos una pre aprobación de los inquilinos y en caso de existir un conflicto nos ocupamos del desalojo post contractual y de todo los trámites”, afirma el director general de la compañía, Gustavo Daniszewski.

En la misma línea se expresó Pablo González, CEO de Hoggax, una empresa de tecnología dedicada al otorgamiento de garantías de alquiler, que destacó que la compañía “responde ante los propietarios con fondos propios”. “En caso de incumplimiento del inquilino, pagamos mensualmente el alquiler, las expensas y los servicios que se hubieran incluido en la garantía mientras gestionamos con nuestro equipo legal la mora o devolución del inmueble sin ningún costo para el propietario”, concluye.

- Garantía personal del inquilino: Recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio. En este punto, la Ley establece que, de tratarse de más de un inquilino, se deben sumar los ingresos de cada uno. “El inquilino siempre es responsable de lo que hace. Y el dueño tiene dos deudores: el inquilino y el garante. En este caso es uno solo, por eso puede resultar más arriesgado. Ahora, si el inquilino tiene un patrimonio importante, puede resultar suficiente para el propietario”, finaliza Esper.

En este sentido, cuando se trata de un alquiler chico, la Ley establece que no hace falta una propiedad como garantía sino que alcanza con un buen sueldo. “El artículo 13 dice que el locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco alquileres. Ahora, si no paga y tardás un año y medio en desalojarlo, nadie te paga todos esos meses”, dice Abatti. Para el especialista, una solución sería que, durante la firma del contrato el inquilino deposite un mes y un tercero por parte del inquilino (amigo, familiar) “acreciente el depósito”. “Eso puede ser una salida inteligente, ya que para ello no rige la prohibición del orden público”, finaliza.

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