Alquileres: puntaje para inquilinos y beneficios impositivos, las propuestas de la oposición para ordenar el mercado

El mercado de los alquileres atraviesa una de las peores crisis de la historia. Entre precios que no encuentran su techo y la poca oferta existente que empuja a quienes necesitan mudarse a una búsqueda frenética, referentes del sector y del arco político plantean que es urgente derogar la Ley 27.551 que los regula, que entró en vigencia el 1 de julio de 2020. Mientras aseguran que la norma fracasó al no haber tenido el efecto esperado, empiezan a barajar diferentes propuestas e ideas a explorar, entre ellas, generar un scoring de inquilinos e incluso impulsar beneficios impositivos para quienes construyan inmuebles destinados a alquiler.

La situación es preocupante. Según ZonaProp, durante 2020 hubo una suba histórica del 62% de los precios de los alquileres, valor que superó ampliamente a una inflación del 36,1%. Es que, preocupados por la obligación de realizar un solo aumento anual en los contratos establecido por un índice del Banco Central (BCRA), que se mueve por debajo de la inflación, muchos propietarios decidieron incrementar el valor inicial de los alquileres, mientras que otros optaron directamente por retirar sus inmuebles y ponerlos a la venta, lo que empujó el valor del metro cuadrado hacia abajo. En agosto, el costo medio en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) se ubicó en US$2413 por m², un 0,9% menos con respecto al mes pasado. Así, los precios de venta acumulan una baja de 5,1% en 2021 y de 13,8% desde el máximo de 2019.

El panorama es desalentador y el arco político, que el año pasado acompañó masivamente la ley de alquileres (en Diputados, se aprobó con 191 votos afirmativos, 0 negativos y 24 abstenciones), ahora sostiene que lo único que podría alivianar la carga que acarrea el sector es derogar la norma. Por el momento, hay tres proyectos presentados en el Congreso en ese sentido.

Uno de ellos, encabezado por el diputado nacional Alberto Asseff (Juntos por el Cambio) propone derogarla. El segundo, presentado por el legislador Álvaro González (PRO, para la ciudad de Buenos Aires), plantea la modificación de dos puntos clave de la norma: volver al plazo de contratos de dos años y derogar el artículo 14, que introduce la obligatoriedad de una actualización anual según el índice del BCRA. En el mismo sentido, el diputado Luciano Laspina (Juntos por el Cambio) presentó una tercera iniciativa, que procura generar un mecanismo de incentivos para la construcción de viviendas destinadas al alquiler.

Cómo funciona el scoring de inquilinos

En un panel organizado por el Centro Argentino de Ingenieros (CAI), Laspina sostuvo que, en el mercado inmobiliario, “cualquier regulación genera más distorsiones”, por lo que aseguró que es necesario derogar la ley y generar mecanismos para que haya más oferta. En esa línea, dijo que una de las opciones que se podría explorar es “crear un scoring de inquilinos, a través del cual se genere un track record del mismo que permita acelerar el proceso de búsqueda de una propiedad”.

¿De qué se trata la idea? Según explicó el diputado en diálogo con LA NACION, implica crear un mecanismo de identificación de inquilinos, que funcione como un sello ante agentes del sistema financiero o públicos por el cual se valida el buen comportamiento de una persona. “Permitiría que los buenos pagadores puedan reducir el peso de las garantías o, de alguna forma, abaratarlas cuando son otorgadas por bancos”, indicó.

Tal como explicó en un informe la Fundación Pensar, el think tank del PRO, los bancos públicos podrían servir como canalizadores de un scoring de inquilinos, ofrecer garantías y seguros de alquiler, cobrar los cánones y actuar como vehículos de inclusión financiera, que permita configurar futuros sujetos de crédito hipotecario. “Las regulaciones tienen que reducir las asimetrías de información que hay entre propietarios e inquilinos, para minimizar el riesgo de los dueños, porque así habrá más oferta”, aseguró el legislador de Juntos por el Cambio.

A su vez, el exsecretario de Vivienda de la Nación, Iván Kerr, dijo a LA NACION que un sistema de scoring sería “una especie de veraz pero de inquilinos”. “Todos tendrían puntos y podrían acceder a un alquiler de acuerdo a su comportamiento, a cuán pagadores sean. El propietario podría ver los puntos y decidir más fácilmente si alquilarle a esa persona o si prefiere alquilarle a otra con mejor puntaje”, explicó.

Menos carga impositiva

Otra idea que arrojó Laspina durante la presentación del CAI tiene que ver con “bajar la carga impositiva a la renta”, también con el objetivo de generar incentivos para que los propietarios pongan sus inmuebles en alquiler. “El ingreso de un alquiler va a renta generales y paga 35% de ganancias. Eso desincentiva la formalización de los alquileres”, analizó. Por eso, planteó que se podría pensar en un mecanismo de incentivos fiscales para el blanqueo de los mismos y señaló: “El total de los contratos registrados en la AFIP no llegan al 10%. No es un buen negocio para el fisco y para la transparencia del mercado”.

Por su parte, para Kerr hay al menos cinco modificaciones esenciales que deberían hacerse en la regulación del mercado de alquileres. La primera tiene que ver con establecer que el plazo del alquiler sea de dos años con la posibilidad de extender por uno más sin que el inquilino tenga que pagar un diferencial, siempre y cuando la renovación se acuerde dentro de los 60 días anteriores al vencimiento del contrato.

El otro gran planteo de la oposición es “eliminar la prohibición de indexar los contratos de alquiler libremente”. “Proponemos dejar el ICL para los alquileres sociales y después, que las partes ajusten el contrato como quieran, que negocien: que se ajuste por bolsa de cemento, precio al consumidor, coeficiente de variación salarial, escalonada cada seis meses u otra forma, lo que las partes quieran”, precisó. “Esta excesiva regulación del Estado genera una contracción de la oferta, aumenta los precios en detrimento del propio beneficio del inquilino”, agregó.

También sostuvo que debería discutirse la obligatoriedad de registrar los contratos en la AFIP. “No es que esté mal, pero en la Argentina, con una economía macro destruida, con cargas impositivas feroces y cada vez más impuestos, muchas veces se termina generando un mercado paralelo informal”, analizó. Además, propuso que se implemente el uso de distintos tipos de garantías, algo que está contemplado en la ley actual pero poco extendido en la práctica. Por último, hizo hincapié en que, para aumentar la oferta, sería positivo otorgar beneficios fiscales para quienes construyan viviendas destinadas al alquiler.

En un clima marcado por la tensión tras los resultados de las PASO, el sector se mantiene expectante. Desde la oposición consideran que, si en noviembre se repiten los resultados de las elecciones primarias en las generales, podrán agilizar que la problemática de los alquileres se trate en el Congreso en los próximos meses. “Creo que con la nueva posible composición del Congreso, en la Cámara de Diputados se puede torcer el rumbo, sobre todo porque debe haber legisladores del oficialismo que ven cómo la ley ha fracasado. Es un tema que vamos a poner sobre la mesa y, aunque en otro contexto vería improbable un avance, en el escenario actual no le veo chances nulas”, afirmó Laspina.

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