Alquileres: preparan demandas anticipadas de desalojo para tener la propiedad vacía cuando venza el decreto

En un año marcado por la pandemia, los contratos de alquiler se vieron afectados por el decreto que anunció el Gobierno a fines de marzo y que, entre otras cosas, prohíbe los desalojos por falta de pago hasta el 31 de enero de 2021. La fecha en la que vence la vigencia de la norma. Por eso, ante el DNU que congela alquileres, prorroga contratos y prohíbe los desalojos, los propietarios de inmuebles se anticipan a los tiempos de la Justicia argentina: ya planean, junto a sus abogados, las demandas anticipadas de desalojo. El objetivo: asegurarse la desocupación de sus inmuebles a principio de febrero.

“Hace años se utilizan las sentencias de futuro, porque le permite al locador asegurarse la entrega del inmueble por la razón que fuera. Pero este año, particularmente, se realizaron muchas más demandas. Si el decreto se prorroga, la sentencia queda automáticamente en vigencia hasta que venza el DNU”, explicó Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina y abogado especializado en derecho inmobiliario en el Estudio Abatti & Rocca.

A la hora de analizar qué cantidad de inquilinos realmente tienen problemas para afrontar los pagos de los contratos, el último informe de la Federación de Inquilinos Nacional, realizado este mes, indicó que sólo el 11,4% de los encuestados a está en riesgo de enfrentar un “desalojo inminente”. Sin embargo, fuentes del sector inmobiliario aseguraron que son mas los propietarios que tienen en la mira. En concreto, se refieren a situaciones de inquilinos que habrían tenido capacidad para pagar los contratos pero se “aprovecharon de la situación”. “Se inician demandas de desaolojos para los casos donde los inquilinos tiene sumas solventes y se aprovechan de la situación, aquel que vive sobre Libertador y no quiere pagar ni las expensas. Es un disparate, esa gente tiene capacidad de pago”, expresó Abatti.

La raíz del problema parte de que el decreto contempla todo el universo de inquilinos, desde el que vive en un monoambiente hasta el que alquila un triplex en Puerto Madero. Es decir, no mide el nivel socioeconómico del inquilino ni tampoco el valor del alquiler, detalle que generó controversia entre los propietarios ya que “locatarios que viven en departamentos con alquileres de $300.000 por mes se acogen al decreto de necesidad y urgencia para no pagar”.

Quiénes pueden hacer una demanda anticipada de desalojo y en qué se benefician

La primera ventaja son los tiempos. Si cuando finaliza el contrato de alquiler el locatario no quiere abandonar el inmueble, el desalojo puede llegar a tardar un año y medio. Por eso, si algunos meses antes el propietario le puede pedir a un juez que dicte sentencia para que la orden se cumpla una vez que finalice el contrato (o el decreto, en este caso), se ahorra tiempo. Para ello, el locador se ampara del Artículo 688 del Código Procesal, Civil y Comercial de la Nación.

En caso de que el inquilino incumpla con el contrato pactado, los costos del juicio corren a cargo del mismo. Sin embargo, si entrega la vivienda tal como fue previsto inicialmente, lo abona el propietario. “El gasto es mínimo al lado del daño que puede ocasionar que el inquilino no quiera abandonar la vivienda. Mejor prevenir que lamentar”, consideró Abatti.

Mientras tanto, la Federación de Inquilinos Nacionla (FIN) manifestó su preocupación por los gastos que enfrenta quien alquila una propiedad: afirman que en el último mes la crisis habitacional se ha profundizado. Según su último relevamiento, los locatarios destinan el 56,1% de los ingresos totales del hogar para pagar el alquiler de la vivienda, cinco puntos porcentuales por encima que la encuesta de noviembre. Además, el 39,9% de los hogares inquilinos acumulan deudas en el pago del alquiler, equivalente a un total de 1.400.000 familias en toda la Argentina. Debido a esta situación, los locatarios consideran que hay una “necesidad urgente” de contar con un plan de desendeudamiento, así como buscan extender el decreto 320 y piden que el Estado controle el cumplimiento de la Ley de Alquileres.

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