Alquileres: por qué los especialistas del sector inmobiliario advierten que el próximo semestre será peor que hasta ahora para quienes quieran cerrar un contrato

Mientras el mercado de compra venta de inmuebles empezó a mostrar leves signos de reactivación - con los precios que tocaron fondo y un aumento de las escrituras-, la crisis de los alquileres parece no tener fin. Pero no solo eso: los especialistas en el sector proyectan que el próximo semestre será el peor en la historia para el mercado locativo.

El desalentador pronóstico tiene un motivo claro: el 30 de junio se cumplen tres años de la entrada en vigencia de la ley de alquileres 27.551 que en plena pandemia dejó en terapia intensiva al mercado, ya que contribuyó a un desabastecimiento en la oferta - a partir de una gran cantidad de propietarios que decidieron volcar los inmuebles a la venta - y un fuerte aumento de los precios de los contratos, por la incorporación del artículo que establece que los ajustes sean anuales en lugar de semestrales (en un porcentaje que establece un índice elaborado por el Banco Central), y que los contratos duren tres años en lugar de dos como antes de junio del 2020.

“En el primer trimestre no habrá stock de unidades en oferta en el mercado y en el segundo los precios van a pegar un salto mucho peor que al nivel que vienen aumentando”, explicó Marta Liotto, presidenta de Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires (Cucicba) consultada por LA NACION, durante un encuentro en la sede de la calle Alsina, en el microcentro porteño.

Es que ya en la primera quincena de este mes los aumentos se encaminan a terminar en 79,4%”, según analiza el economista Federico González Rouco, y añade que, si bien todavía no es posible saber cuánto variarán para el fin del año, estima que “van a estar cerrando, como mucho, en aproximadamente un 82%”.

Otro dato desalentador que impulsa a los inversores a quitar el cartel de alquiler a las unidades es que los alquileres siguen aumentando por debajo de la inflación en CABA, según el relevamiento realizado por Reporte Inmobiliario. En números concretos, mientras que la inflación interanual medida por INDEC al noveno mes del 2022 fue del 83 %, los departamentos usados de calidad standard que se ofrecen en alquiler a principios de noviembre mostraban un aumento del 70,91% en promedio para el caso de las unidades con un dormitorio y del 57,11% para las de dos dormitorios.

Hoy, el valor de alquiler de un monoambiente en CABA es de $72.877 por mes, el de un departamento de dos ambientes, $88.124 y una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por $119.458 por mes, según los relevamientos de Zonaprop.

Mientras tanto, la ley de alquileres sigue dormida en los pasillos del Congreso y, según indican fuentes dentro del recinto, no habrá novedades ni en el corto ni en el mediano plazo. Legisladores de la oposición apuntan que “no avanzarán con un dictamen hasta no tener los números asegurados”. Con lo cual, a menos que el tema entre en agenda en vistas al año electoral, no esperan modificaciones a los artículos más polémicos de la ley durante los primeros meses del 2023.

Alquiler informal o temporario, los mercados que ganan

Desde Cucicba advierten que de acuerdo a un estudio que vienen realizando con los corredores inmobiliarios desde hace más de un año, la oferta locataria no supera los 4000 inmuebles reales. Y lo que es peor aún: el desabastecimiento del mercado locatario no parece haber tocado fondo. “Es evidente que vamos rápidamente hacia “alquileres cero”, o hacia una más marcada informalidad, alquileres entre “friends and family”, señala Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario.

En este sentido, los alquileres que se cierran por fuera de la ley siguen creciendo. Mientras continúa en baja la oferta del mercado que apunta a los alquileres tradicionales, los temporarios registraron una suba acumulada este año de un 27,98% en la ciudad de Buenos Aires: hay 13.195 departamentos en alquiler bajo esta modalidad, según datos del Monitor Inmobiliario en la ciudad de Buenos Aires.

La explicación a ese fenómeno es que la rentabilidad es hasta tres puntos mayor que la que ofrece un alquiler tradicional, sumado a que no son regulados por la nueva ley. La estimación es que un contrato temporario de un departamento en CABA deja, por mes, en promedio US$560, mientras que un alquiler tradicional, US$287.

Otro fenómeno a analizar del distorsionado mercado de los alquileres es por qué hay tantas publicaciones de alquileres en dólares. Para Liotto se debe, por un lado, a la gran cantidad de inmuebles destinados al temporario. Pero, además, por la influencia del mercado de las propiedades consideradas de “alta gama”. “Lo que corresponde a alta gama es, por ejemplo, en barrios como Puerto Madero, donde se publica el precio en dólares y después se alquila en pesos pero al valor del dólar blue el día que se firma el contrato. En cuanto a los temporarios, al no estar regulados, se cierran directamente en dólares”, explica y reafirma la tendencia de que hoy muchas unidades se vuelcan al temporario por la gran diferencia de rentabilidad y el desabastecimiento para el alquiler tradicional.

En este sentido, advierte que las inmobiliarias que no cuentan con una cartera importante de alquileres se le avecina una situación “muchísimo más complicada” que la que se vivió en los últimos años.

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