Por qué hay tanta diferencia de precios entre los contratos nuevos, viejos y los avisos publicados

Son tiempos difíciles para el mercado de los alquileres. Hablar de los precios, una de las principales preocupaciones en un contexto con baja oferta, pérdida de poder adquisitivo y falta de acceso a créditos hipotecarios, no es tarea sencilla: entre los contratos nuevos y los prorrogados, los valores varían, algo que se suma a la distorsión de los avisos publicados. En este escenario, los inquilinos atraviesan situaciones dispares, al punto de terminar pagando montos muy diferentes por una misma unidad.

Una de las principales modificaciones que introdujo la Ley de Alquileres (27.551) es la actualización anual del precio del alquiler en base al Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica diariamente el Banco Central en el sitio oficial, que contempla en partes iguales la variación de la inflación (de acuerdo al IPC que mide el Indec) y los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte).

Según ese índice, desde el 1 de julio 2020, cuando empezó a regir la ley, hasta hoy, los precios de los alquileres deberían actualizarse un 48%. Los contratos que aplican la suba son solo los que se firmaron o renovaron dentro de la nueva norma, es decir, aquellos que se cerraron hace un año atrás. En tanto, los inquilinos que acuerdan seguir prorrogando el contrato anterior todavía ajustan el valor de forma semestral, algo que puede hacerse por 20 años, según indica a LA NACION Enrique Abatti, abogado especializado en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

LA NACION estudió el caso de una mujer que vive en un departamento promedio de dos ambientes de 42m² en la zona céntrica del barrio porteño de Belgrano. Inició el contrato en noviembre de 2019, antes de la sanción de la ley de alquileres, por un precio mensual de $22.000. En ese momento, el valor de una unidad de esas características en la zona rondaba los $18.087, según datos de ZonaProp.

El precio de ese mismo inmuebles se actualizó en mayo de 2020 y pasó a costar alrededor de $25.000 (13% más) y luego en noviembre alcanzó los $29.000 (16% más). Finalmente, en mayo de este año, el valor aumentó a $33.500. A dos meses de que el acuerdo se venza, la inquilina ya definió con el propietario prorrogar el contrato por dos años con una actualización inicial del 25%: en noviembre de este año, empezará a pagar $41.875 por ese departamento.

En una situación hipotética, si la misma inquilina se hubiese mudado al departamento en julio de 2020, con la ley ya sancionada, habría partido de una base de $25.507, de acuerdo a los valores de la zona. La primera actualización de su contrato se habría realizado en julio de este año, por lo que el precio se tendría que haber ajustado un 41%, es decir, hubiese ascendido a $35.964 ($2400 más).

Sin embargo, los bolsillos más golpeados son los de aquellos que deben iniciar un alquiler hoy: por esa misma unidad ubicada en Belgrano, una persona hoy pagaría al menos $44.091.

En síntesis, un mismo departamento y tres montos de alquiler diferentes:

• Contrato anterior a la nueva ley: acuerdo inicial en 2019, $22.000; con ajustes semestrales en 2020, $25.000 y $29.000; con ajustes semestrales en 2021, $33.500 y $41.875
• Contrato con la nueva ley: si el contrato se iniciaba a partir de julio 2020, monto inicial $25.507; ajuste anual mediados de 2021/22, $35.964
• Publicación actual: para iniciar contrato, $44.091

La situación pone de manifiesto la distorsión de los precios que marca el pulso del mercado de los alquileres. Es que, en un mismo edificio, hoy conviven inquilinos que, de acuerdo al momento en el que empezaron su contrato, desembolsan mensualmente montos diferentes por unidades iguales.

Según se desprende del Monitor Inmobiliario que realiza Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate, el precio promedio de un alquiler publicado por un departamento de dos ambientes de 42 m² en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) actualmente gira en torno a los $41.447 al mes. Son $9068 más que los $32.379, el valor mensual que estaría pagando por la misma unidad un inquilino cuyo contrato hubiera estado regido por las actualizaciones escalonadas (de entre 15% y 20% de ajuste cada seis meses) que se realizaban antes de que se aprobara la nueva norma y $10.905 más que lo que le cuesta a un inquilino el alquiler cuyo contrato se actualiza de acuerdo al ICL (Banco Central) establecido por ley. Estos números muestran que, a quien tiene que renovar el contrato por estos días, le conviene mantener el mismo acuerdo porque si sale al mercado en busca de un departamento con las mismas características, el alquiler le costaría un 25% más que si optara por quedarse en donde vive.

Distintas visiones sobre un mismo índice

Dentro del sector, muchos apuntan contra el ICL como una de las principales variables que desconfiguró los precios del mercado. Según Abatti, quien sostiene que “la ley perjudicó a todas las partes”, los aumentos escalonados que se aplicaban hasta antes de la sanción de la norma aportaban mayor previsibilidad y arrojaban como resultado valores más bajos que los actualizados con el ICL.

“El aumento que fija el BCRA, entre agosto de 2020 y 2021, fue del 47% y superó a los alquileres pactados en contratos anteriores. Además, las subas se basan en otras de base, porque el locador cuando supo que por un año no iba a poder modificar el valor del alquiler, empezó a pedir de entrada un monto superior”, explica el especialista. “Entonces, la actualización es del 47%, pero hay que tener en cuenta ese incremento del 20% de base”, agrega.

En el mismo sentido opina Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, quien sostiene que una actualización como la que se realizaba antes de la ley “hubiese sido una mejor opción”: “El aumento que da el ICL en estos meses para los inquilinos es muy alto, pero con un escalonamiento del 20% arrojaba un número similar, quizás menor. Sin embargo, hubiera sido un incremento más liviano a los seis meses, en cambio de esta forma es un sacudón de una”.

También Hernán Perrone, corredor responsable y dueño de RE/MAX Parque, considera que el ICL “perjudicó a los inquilinos, que lo ven con desagrado”. “El aumento que arroja hoy es mucho más elevado que lo que han aumentado sus sueldos”, asegura. Sostiene que una actualización escalonada de los contratos “hubiese sido conveniente” y ejemplifica: “En los contratos comerciales en los que podemos no aplicar el ICL, se está acordando una suba del 16% o 18% semestral, lo que significa un incremento del 39% anual, 10 puntos abajo de este índice”.

Quien se para en la vereda opuesta es Ariel Rodríguez, CEO de Value Bet Inmuebles, que afirma que quien hoy realizaría un ajuste semestral aplicaría “una suba del 20% o 22%, lo que sumado arroja al menos entre un 44% o 48% anual”, una cifra que, asegura, “sería prácticamente igual que con el ICL”. “Para la mayoría de las inmobiliarias y quienes representan únicamente a los propietarios es más fácil decir que la ley perjudicó a todas las partes, porque no están de acuerdo con la misma, pero en la práctica no es así”, enfatiza.

En el medio de los análisis y opiniones encontradas están los inquilinos, que hoy atraviesan un verdadero callejón sin salida: presionados por las subas desmedidas de precios y por un mercado cada vez más chico y distorsionado, conseguir un lugar donde vivir se convierte para ellos en una odisea. De cara a las elecciones, el sector se mantiene expectante a la espera de una solución que alivie el peso que carga sobre los hombros.

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