Alquileres: por qué dicen que “fracasó” la ley y la incertidumbre ante la suspensión por 180 días

Luego de asegurar que la ley de alquileres “fracasó”, Sergio Massa evalúa con funcionarios del Gobierno la posibilidad de suspender la norma por 180 días hasta que se elabore una nueva ley y en el sector inmobiliario todo es incertidumbre. Tras reclamar su derogación durante más de un año, las declaraciones del presidente de la Cámara de Diputados reavivaron la esperanza de los corredores, y de muchos propietarios e inquilinos de finalizar el 2021 con una respuesta favorable, pero también dispararon el temor a que una nueva regulación sea peor que la vigente.

Para Marta Liotto, presidenta de CUCICBA, la cámara que nuclea a los corredores, la suspensión de la ley es una medida “inviable“. “Estamos tratando de contactarnos con Sergio Massa o sus colaboradores porque no entendemos qué significa la posible suspensión. ¿Qué hacemos con los contratos vigentes, con los que se terminan ahora y con los que hay que firmar en los próximos meses?”, cuestionó. Dijo que están a la espera de una respuesta concreta y afirmó que en este momento solo hay “ruido e incertidumbre”.

La referente confirmó que la institución se había reunido con el gabinete de asesores de Massa a fines de septiembre y reiteró que ahora buscan ponerse en contacto nuevamente para aportar su visión del panorama, con el objetivo de que las modificaciones que se realicen sean “beneficiosas para el sector”. El pedido de CUCICBA es que se modifique el artículo de la ley que establece un plazo mínimo de alquiler de tres años para llevarlo a dos, y que se derogue el artículo 14 que introduce la obligatoriedad de una actualización anual de los contratos según el Índice de Contratos de Locación (ICL) que realiza el Banco Central.

Mientras que los corredores recibieron positivamente la intención del oficialismo de avanzar en la derogación de la ley, desde las agrupaciones de inquilinos se mostraron en disconformidad. “Ganaron la pulseada los propietarios y los inmobiliarios”, expresó José Luis Griselli, presidente de la Asociación de Defensa de Inquilinos. Además, en diálogo con LA NACION, sostuvo que la intención de suspender la norma por 180 días es “el preludio a la derogación porque no llegan con las sesiones legislativas”.

Para Griselli, el plazo de tres años para los contratos de locación, que se introdujo con la nueva ley, es beneficioso para los inquilinos. “Lo que pasa es que con el de dos años los inmobiliarios hacen más operaciones en un plazo más corto”, lanzó. También planteó que la normativa debe mantener la oferta de garantías y reformular el índice de actualización.

Además, sostuvo que para mejorar la oferta de alquileres el Gobierno debería ”imponer un fuerte impuesto a la vivienda ociosa”. “Los contratos tienen que ser justos, cumplibles y -sobre todo- tener en cuenta que cuando se alquila una propiedad dentro de la misma hay personas, familias. No es solo pagar el alquiler, es un tema muy delicado como para improvisar”, aseveró.

En diálogo con LA NACION, fuentes cercanas a Massa aseguraron que el oficialismo apunta a “alcanzar el mayor consenso posible”, por lo que ahora trabaja en recopilar los planteos de todos los sectores. Hasta ahora, dicen que hay al menos tres puntos de la ley que todos los actores involucrados señalan como “problemáticos”:

• El ajuste de los contratos según el ICL y una vez por año
• La duración de los contratos a tres años
• Las dificultades para obtener una garantía porque la ley actual contempla varias opciones pero en la práctica resulta difícil encontrar alternativas viables

Por qué dicen que la ley de alquileres “fracasó”

En un acto por el Día de la Construcción, Massa apuntó contra la ley al asegurar que “terminó disminuyendo la oferta, retrayendo la posibilidad de desarrollar el negocio y, además, generando incertidumbre y dificultades para el inquilino”. Esos son los principales problemas que los corredores inmobiliarios señalan desde la sanción de la norma, impulsada por el entonces diputado nacional Daniel Lipovetsky (Juntos por el Cambio) en noviembre de 2019 y aprobada por el Congreso en junio de 2020, y que ahora también manifestó públicamente Sergio Massa. A continuación, algunos puntos claves para explicar el escenario que atraviesa el mercado de alquileres.

• Menos se alquilan y más se venden. Cada vez es más amplia la brecha entre la cantidad de propiedades en venta (138.646) y alquiler (9545) en CABA porque ante la nueva ley la mayoría de los propietarios optaron por retirarlas del alquiler. Mientras lo que se ofrece para vender aumenta todos los meses y provoca una retasación a la baja de sus precios, lo que se ofrece para alquilar se reduce y empuja los valores de los contratos de locación hacia arriba. Según datos que dio a conocer Soledad Balayan, directora de Maure Propiedades, en octubre, el índice de oferta de departamentos en venta en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires registró un aumento interanual del 23%, mientras que el de alquileres mostró una caída del 6% en el mismo período. La situación complejiza la búsqueda de una vivienda para los inquilinos.
• Ante la baja oferta, los precios de los alquileres no encuentran su techo. Según los avisos publicados en ZonaProp, los alquileres acumulan una suba del 43,1% en lo que va de 2021 y, entre octubre de 2020 y el mismo mes de 2021, el precio medio subió un 51,8% por encima de la inflación (51,1%) y del Índice de Contratos de Locación (ICL) que elabora el Banco Central y con el que se ajustan los contratos firmados hace un año (49,5%). En cuanto al índice, que rige para contratos firmados a partir del 1 de julio de 2020 y que calcula inflación y salarios, el incremento se encuentra por debajo de la inflación aunque por encima del aumento de los salarios.
• La ley disparó los precios. Entre julio de 2020 -apenas sancionada la ley- y el mismo mes de este año, los precios de avisos de alquiler aumentaron un 64,4%, según el index de ZonaProp. Esto implica que un departamento de dos ambientes que el año pasado costaba $22.758 mensuales, un año después pasó a costar $40.364.
• Un aumento anual poco favorable. ¿Por qué los propietarios rechazan la actualización de contratos una vez al año que impuso la nueva ley? Porque sostienen que, en el mes número 11, siguen percibiendo el mismo monto del mes uno, mientras que la inflación del resto de los bienes y servicios va limando su ingreso por el alquiler.
• Los usados de CABA más caros que en los últimos 12 años. De acuerdo a un informe de Reporte Inmobiliario, las unidades usadas en la ciudad de Buenos Aires aumentan por encima de la inflación y el incremento de precio interanual registrado en noviembre es el más alto de los últimos 12 años.
• El 32% del sueldo se destina a alquiler. Para vivir en un departamento alquilado de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires, una familia con dos sueldos netos mensuales de un Administrativo Categoría F con cinco años de antigüedad y presentismo debe invertir hoy el 32,17% de los ingresos en la vivienda, de acuerdo al Monitor Inmobiliario de Daniel Bryn. El promedio de los últimos tres años es de 25,36% (6,81% menos).

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