Alquileres: noviembre empieza con altas subas y un bono a los encargados encarece las expensas

Los nuevos aumentos de los alquileres, el pago del bono a los encargados de edificios y las expensas ensanchan la grieta en el mercado inmobiliario. En un contexto en el que se pronostica una inflación acumulada anual de 100,3%, según el Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM) elaborado por el Banco Central, noviembre abrirá con subas del 73.13% para los contratos ya existentes de alquiler que fueron firmados tras la sanción de la ley en julio del 2020. Es decir, que el contrato que se cerró hace un año en $50.000 por mes se actualiza a $86.563, siendo el monto que deberá pagar el inquilino durante un nuevo año.

Este dato se desprende del Índice de Contratos de Locación (ICL), elaborado por el Banco Central, que diariamente publica el porcentaje al cual deben ajustarse los valores si llegó el momento de la actualización anual.

En este contexto, los contratos nuevos suben por encima de la inflación, por la alta demanda y la escasa oferta: solo hay 25.000 publicaciones de alquiler en todo el país o casi 7000 en la ciudad de Buenos Aires. Según Zonaprop, en lo que va del año ya acumulan una suba de 69%, por encima de la inflación (66.6%) y del ajuste de los contratos existentes regulados por el ICL (51.2%).

Hoy alquilar un monoambiente en la Ciudad cuesta en promedio $65.230 por mes; un departamento de dos ambientes, $79.266; un tres ambientes supera los $100.000. Los contratos se cierran a un promedio de $106.775 mensuales según un informe que todos los años realiza Zonaprop. El mismo relevamiento indica que en el último año, los precios de los contratos nuevos se elevaron un 86% y que los tres barrios con las propiedades más caras son -en términos del valor de alquiler de un dos ambientes- Puerto Madero ($155.688), Palermo ($95.282) y Núñez ($94.280).

En agosto, el salario promedio de un trabajador según el RIPTE fue de $155.611,28. Al compararlo con los precios promedio de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires, se evidencia la dificultad de alquilar un inmueble sobre todo si se tienen en cuenta los gastos de servicios, expensas y el fuerte incremento que tuvo el costo de vida en el último año. “A este punto hay que sumar otro agravante, los salarios promedio informales que son los que ganan un gran porcentaje de inquilinos están lejos del RIPTE”, aclara el economista Federico González Rouco. En términos de la brecha, analiza que la discusión de si son accesibles debe hacerse en referencia a los ingresos. “El problema es que las subas del alquiler no acompañaron los ingresos. Esa combinación entre salarios y renta es la que rompe el acceso al alquiler”, afirma.

Al aumento de los alquileres, se suma el de los servicios. Las expensas -que suelen representar el 20% del valor mensual de un contrato- son un costo que incide en el bolsillo del inquilino principalmente este mes porque está programado el pago de una parte del bono extraordinario de $134.000 negociado por el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta Horizontal (Suterh). Es la cuarta cuota de siete -la última se abonó en octubre- y será de $18.000. Para tener una noción del impacto hay que tener en cuenta que el sueldo de los encargados de edificios puede representar desde un 35% del costo de las expensas, o hasta aproximadamente un 50% en un edificio sin amenities.

Cómo calcular el aumento del contrato en tres pasos

Para aplicar el ajuste en base al ICL, se debe utilizar una fórmula teniendo en cuenta el valor que arroja en dos fechas: la del inicio del contrato y en la que se hará el aumento. Para consultar el índice, los pasos son los siguientes:

• Ingresar en el sitio web del Banco Central (http://bcra.gob.ar/), ir a la pestaña “estadísticas” y luego “principales variables”. Al final de la lista, está la opción de verlo.
• El usuario podrá seleccionar las fechas de inicio y finalización del período que se quiere consultar. En primer lugar, debe colocar la fecha en la que se firmó el contrato, para saber cuál era el índice en ese momento y en la que se hará la actualización.
• Tomar el precio actual del alquiler, que será ajustado y dividirlo por el valor del índice con fecha de inicio del contrato. Finalmente, se debe multiplicar esa cifra por el índice de la fecha en la que cambia el monto de alquiler. En definitiva, la fórmula a aplicar es: el total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo. El valor que arroje esa cuenta será el monto del alquiler que el inquilino deberá pagar durante el próximo año, hasta que vuelva a actualizarse.

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