Alquileres: los riesgos de aumentar los precios por inflación

El DNU emitido por el presidente Javier Milei derogó la Ley de Alquileres y, con ello, volvió a cero las reglas del juego. Entre las diversas libertades que dejó a voluntad de las partes, esta la posibilidad de que propietario e inquilino se pongan de acuerdo en la forma y la periodicidad en la que desean actualizar el valor del alquiler.

Una de las opciones más tentadoras para los propietarios es ajustar los precios teniendo en cuenta los números de la inflación. Eso permitiría que los dueños dejen de perder rentabilidad, hecho que podría animarlos a poner sus departamentos en alquiler y de esta forma generar un aumento en la oferta de unidades, un fenómeno que a pocos días de la vigencia del DNU ya mostró algunos signos de reacción. “ Todos los días tenemos cinco llamados para consultar valor y condiciones nuevas para poner en alquiler”, asegura Soledad Balayan, directora de Maure Inmobiliaria.

Mientras regía la Ley de Alquileres sancionada en 2020, los contratos debían ajustarse una vez al año en base al Índice de Contratos de Locación, más conocido como ICL y elaborado por el Banco Central. Este toma como referencia en partes iguales la inflación y el salario, pero se calcula con un desfasaje de los datos de dos meses. Es decir que quienes actualizan, por ejemplo, el alquiler en enero, lo hacen en función de las cifras de inflación y salarios de noviembre.

Este desfasaje, sumado a que el contrato “congelaba” su valor durante 12 meses porque el ajuste era anual, provocaba una pérdida de la tasa de retorno para los propietarios. “A lo largo de los tres años, el propietario cobra nueve meses menos de los 36 totales que dura el contrato. Esto significa que termina resignando un 24% menos del monto original”, cuantifica Federico González Rouco, economista del equipo de Empiria, la consultora de Hernán Lacunza.

Si bien ese congelamiento beneficiaba al inquilino y le daba previsibilidad -ya que sabía cuánto iba a tener que pagar durante un año- al propietario le perjudicaba el negocio y se veía desincentivado a destinar su inmueble al mercado de alquileres tradicional. Por eso, muchos migraron a los temporarios.

En este contexto y ante un mercado sin regulación, un relevamiento indicó cómo se están negociando los contratos: un 57% de los casi 600 encuestados por Alianza Urbana, una asociación civil de la que participa la comunidad de profesionales del desarrollo inmobiliario que realizó el informe eligió que el ajuste sea por inflación, un 16% por el valor del dólar y el 13% restante por el ICL.

“Tenemos conocimiento propio de que la mayoría de los ingresos de contratos por alquiler que tiene un propietario lo destina a reforzar su sueldo. Por lo que, contar con un índice que vaya en el mismo andarivel que la inflación, ayuda a que no se descalce”, expresa Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana.

El lado B del ajuste por inflación

Para ajustar el precio del alquiler por inflación, el contrato puede establecer como referencia el Índice de precios al consumidor (IPC), que todos los mediados de mes publica el INDEC .

A la hora de firmar el contrato, las partes también deben definir cada cuánto tiempo se realizará el ajuste por inflación, es decir, la periodicidad del ajuste. “Por la alta inflación, conviene que la indexación sea trimestral. En épocas normales la indexación podría ser cuatrimestral o semestral”, aconseja el Dr. Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

En este sentido el relevamiento de Alianza Urbana determinó que un 45% respondió que lo hará cada tres meses, un 18% todos los meses y un 13% en forma cuatrimestral.

Sin embargo, es importante remarcar que fuentes especializadas del sector alertan sobre la decisión de negociar un ajuste trimestral y por inflación. Afirman que en un contexto económico de recesión podría aumentar la morosidad porque el inquilino podría tener dificultades para pagar el alquiler. “Quizá al principio pueden afrontar el gasto comprometido pero si la inflación crece un 25,5% todos los meses como lo hizo en diciembre, en un trimestre la suba sería de casi el 100% y es probable que el salario no acompañe este ajuste”, analizan las fuentes consultadas.

Cómo calcular el aumento del alquiler por inflación con una calculadora automática

En internet existen múltiples opciones de calculadoras automáticas de inflación acumulada que toman como referencia los datos publicados por el Indec. Una de ellas es la de Chequeado, que es la que se usará como referencia en el siguiente procedimiento:

• Ingresar a https://chequeado.com/inflacionacumulada/
• Donde dice “Para comprar algo que salía” ingresar el monto de alquiler que debe actualizarse.
• Donde dice “a principios de”, ingresar el mes en el que empieza el período a partir del cual se quiere ajustar. Por ejemplo, si a principios de enero se quisiera hacer una actualización trimestral, debería considerarse el plazo de septiembre a noviembre.
• Donde dice “a finales de”, ingresar el mes en el que termina el período a partir del cual se quiere ajustar.
• Donde dice “necesitarías la suma de” figurará el nuevo valor del alquiler.

Por ejemplo, si se pactó un ajuste trimestral, para un alquiler de $300.000 que debe ajustarse en enero de 2024 el último índice publicado por el Indec es de noviembre 2023. En este caso, se usará el plazo de tres meses de septiembre a noviembre. Dado que la inflación acumulada en ese período fue de 37,68%, el valor a pagar pasaría a ser de $413.031 por mes.

Cómo calcular el aumento del alquiler por inflación de forma manual

En el caso de que se decida ajustar de forma manual, es importante destacar que no debe sumarse la inflación de cada uno de los meses sino que se deben multiplicar las variaciones de inflación de cada mes y multiplicarse entre estas y el valor del alquiler, dado que se trata de la inflación acumulada del período.

Primero, hay que conocer cuál fue la inflación del período por el que se pretende ajustar el alquiler. Los pasos a seguir serían los siguientes:

• Acceder al informe de IPC del Indec, al que se puede acceder desde la página del Indec (indec.gob.ar), luego ir a la pestaña de “Estadísticas”, hacer clic en “Precios” dentro de la sección de Economía y luego seleccionar el botón de “Precios al Consumidor (IPC)”. También se puede acceder directamente desde este enlace.
• Hacer clic en el botón “leer informe”.
• En la cuarta página del documento, ver el segundo gráfico “Variaciones mensuales del Nivel general del IPC”. Allí se puede ver la inflación de cada mes, con los que se va a calcular la tasa de variación en el período deseado.

Una vez ubicados los datos, los pasos para hacer la cuenta son los mencionados a continuación:

• Primero hay que calcular por separado el valor de inflación de cada mes dividido 100 y sumarle 1. Por ejemplo, la inflación de septiembre fue de 12,7% y dividido 100 da 0,127, más 1 da 1,127. Así sucesivamente con cada uno de los meses que entren en el plazo de actualización.
• Luego hay que multiplicar el valor actual del alquiler por esos valores de la inflación individuales.
• El resultado será el nuevo valor de alquiler a pagar por el próximo trimestre.
• En otras palabras, la fórmula sería: el valor del alquiler x (inflación primer mes/100 + 1) x (inflación segundo mes/100 + 1) x (inflación tercer mes/100 + 1) = valor actualizado del alquiler.

En un ejemplo concreto, si el día 1 de octubre se firmó un contrato de alquiler por $300.000 con ajuste trimestral por inflación, este debería ajustarse por primera vez en enero. Dado que el informe del Indec se difunde a mediados de mes, el primer día de enero estarían disponibles los datos de septiembre, octubre y noviembre, pero todavía no los de diciembre.

El valor de la variación mensual de la inflación en esos meses fue de 12,7% en septiembre, la de octubre fue del 8,3% y la de noviembre del 12,8%.

Después de dividir cada uno por cien y sumarle uno, la cuenta sería: 300.000 x 1,127 x 1,083 x 1,128 = $413.031.

En la práctica, el inquilino podrá saber medio mes antes del ajuste cuánto le va a aumentar el alquiler. Esto se debe a que –usando este ejemplo como referencia- a mediados de diciembre ya puede conocer el valor de inflación de noviembre y de esa forma podría calcular cuánto va a tener que pagar en enero.

Sin embargo, la cifra podría cambiar si el alquiler se paga a fin de mes porque ya estaría disponible el porcentaje de alquiler del mes anterior, en este ejemplo, de diciembre. En ese caso, dado que la inflación de diciembre fue del 25,5%, la cuenta pasaría a ser: 300.000 x 1,083 x 1,128 x 1,255 = $459.941.

Es decir que, por actualizarlo a mitad de mes, en este caso habría un 11,35% de diferencia en el nuevo valor de alquiler.

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