Alquileres: aumentos y los precios por barrio y en las ciudades del interior

Este jueves dejará de regir el decreto que desde hace casi un año, a comienzos de la pandemia, congela los aumentos de los alquileres. La duda que surge es cuánto podrían aumentar las rentas con los precios ya liberados. Un buen indicador podrían ser los alquileres ofrecidos que, a diferencia de los contratos previos al decreto -los congelados-, reflejan con mayor nitidez los valores de mercado.

En esa línea, las señales no son buenas: durante los dos primeros meses del año los precios registraron un alza del 8,7%, de acuerdo con un relevamiento que realiza todos los meses el portal Zonaprop. Si la comparación es anual, en 2020 los precios acumularon una suba del 61,6% y se ubicaron 25 puntos porcentuales por encima de la inflación, que fue del 36%.

Entonces, ¿en dónde estará el nuevo equilibrio de precios? Esto depende de cada negociación, pero la realidad es que la nueva ley de alquileres generó incertidumbre en los propietarios. De hecho, incentivados también por la baja rentabilidad anual de los alquileres (menos del 2% anual) algunos decidieron poner su inmueble en venta. Esta situación generó menor oferta en un contexto de alta demanda –por la ausencia de créditos hipotecarios–. Además, la nueva norma permite la primera actualización al año de la firma del contrato, es decir que quien lo firme en abril tendrá su primer ajuste el mismo mes de 2022 y será a través de un índice que elabora el Banco Central. Este combo genera que los propietarios busquen ampararse de la inflación, a lo que se suma que, en muchos casos, hace un año que no cobran las actualizaciones de los contratos (desde que se aplica el decreto). Por eso, en el mercado ya se habla de aumentos de más del 40%. De todas formas, eso dependerá de cada caso particular, ya que un propietario que quiera que el inquilino permanezca en su propiedad será más flexible en el ajuste. El economista especializado en el sector Federico González Rouco agregó que “ahora el contrato va a estar registrado ante la AFIP, algo que avala tanto al propietario como al inquilino por posibles incumplimientos. Es un nuevo costo para tener esa seguridad, es como pagar un seguro: tiene un precio y hace que los alquileres aumenten estructuralmente”.

En este contexto, conocer a cuánto se alquila una propiedad según el lugar en el que se encuentre es clave a la hora de renegociar. A continuación, un repaso por los valores promedio a lo largo y ancho del país.

Capital Federal

En Buenos Aires, el alquiler de un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados con balcón costó en febrero $33.357 ($635/m2), en tanto una unidad de 70 metros cuadrados con balcón se alquiló por $46.301 mensuales ($630/m2).

Al analizar la evolución de los precios nominales del alquiler a lo largo de los años, la comparación es realmente escalofriante. Si hoy un 2 ambientes en Capital cuesta $33.357, en septiembre del 2017 eran $10.590. En septiembre del 2012, unos $2.900.

En el análisis barrio por barrio surge que los tres distritos más caros de la ciudad son Puerto Madero, Palermo y Núñez. Allí, los promedios son de $67.000, $38.600 y 38.400, respectivamente. En Caballito, el precio ronda los $32.300, en Parque Patricios los $29.500 y en Constitución, $27.800. En la comparación interanual, los barrios que sufrieron los aumentos de alquiler más pronunciados son Monte Castro (83.4%), Flores (82.3%) y Villa Santa Rita (79.8%). Los de menor suba fueron Recoleta (53.9%), San Nicolás (55.1%) y Palermo (55.2%). Por caso, en Boedo los aumentos promediaron el 71.6%, en Liniers un 63.7% y en Coghlan, un 61%.. El informe de ZonaProp también indica que además de Caballito y Parque Patricios, otros de barrios con alquileres en valores medios son Recoleta ($34.300), Villa Ortuzar (32.500). Mientras que los que tienen la oferta más accesible del mercado son: Constitución, Velez Sarfield y Floresta con contratos que promedian los $27.800 al mes.

Zona Norte

En la zona norte del conurbano bonaerense, el precio promedio para alquilar una propiedad de dos ambientes con 50 m2 cubiertos y balcón es de $33.815 mensuales, levemente por encima del promedio de la capital. Para una de 3 ambientes de 70 m2 y balcón, el valor ronda los $44.970. Los municipios más caros -para tres ambientes- son Vicente López ($47.000), Tigre ($42.800) y San Isidro ($42.000). En Pilar, el precio promedio es de $30.600, en San Martín de $26.500 y en San Miguel son $23.600. El 80% de todos los barrios de la zona norte relevados por Zonaprop registran alquileres que oscilan entre los $21.800 y $44.000.

Sin embargo, el mismo relevamiento indica que hay proyectos que defienden precios aún más altos del promedio: Lagoon Pilar ($55.300) y Jardines de San Isidro ($54.600)

Zona Oeste y Sur

En los municipios del oeste y del sur, el alquiler medio de un dos ambientes cuesta $22.700. En el caso de un tres ambientes, son $30.200. Los municipios más caros en el rubro de dos ambientes están en el oeste: Tres de Febrero ($25.300), y Morón ($24.800). Canning, localidad repartida entre Esteban Echeverría y Ezeiza, es la ubicación más costosa del área sur-oeste; allí un alquiler promedia los $31.100, similar a los valores de Caballito o Pilar, por ejemplo. Los municipios menos costosos, ambos en zona sur, son Quilmes, donde el precio ronda los $21.700, y Almirante Brown, con $21.400. En el suroeste, el 80% de los barrios registran rentas que van entre los $20.400 y los $25.200 mensuales.

Interior del país

Según Reporte Inmobiliario, los valores para propiedades de buena calidad y dos ambientes usadas ubicadas en zonas céntricas promedian los $22.540 en Bariloche, por ejemplo. En San Miguel de Tucumán y Santa Fe, llegan a $19.000, en Mendoza a $18.100, en Mar del Plata y Salta a $17.300, en Rosario a $16.700, en Córdoba Capital a $16.000, en Bahía Blanca, $13.000, en Posadas $13.000,

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