Alquileres: cuánto aumentaron y cuánto subirán tras el descongelamiento

En lo que va del 2021 los alquileres de departamentos en la ciudad de Buenos Aires siguieron escalando, incluso por encima de la inflación. Durante los dos primeros meses del año los valores registraron un alza del 8,7%, de acuerdo con un relevamiento que realiza todos los meses el portal Zonaprop.

En detalle, en enero los precios se incrementaron un 3,8%, mientras que en febrero los valores de la renta subieron un 4,9% intermensual. Así, en el mes pasado el precio medio de alquiler se posicionó en los $49.896 por mes, un 65% más que en febrero del año pasado. Si la comparación es anual, en 2020 los precios acumularon una suba del 61,6% y se ubicaron 25 puntos porcentuales por encima de la inflación (36%), producto de la nueva normativa que regula los contratos de locación. Tras la entrada en vigencia de la Ley de Alquileres el 1 de julio pasado, los contratos pasaron a tener una duración mínima de dos a tres años, y se estableció que el aumento de la renta sea una vez al año y de acuerdo al índice que establece el Banco Central. Ahora, se sumó la registración de AFIP.

Otro dato, en este caso del Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (CESO) indicó que, en un año, alquilar un monoambiente y un tres ambientes en la Ciudad de Buenos Aires aumentó 60%. Mientras que en las unidades de dos ambientes el alza fue de 55,6%. La entidad realizó una encuesta online a 10.000 inquilinos. Respecto a la evolución de los contratos durante marzo, el informe detalló que la suba de marzo contra febrero fue de 6,7% en los monoambientes y 7,7% para los de dos ambientes.

Uno de los puntos claves de los incrementos fue la registración de contratos de locación en la AFIP. Si bien el Gobierno anunció que será obligatorio realizar el trámite a partir del 1° de marzo, el mercado inmobiliario reaccionó de antemano. “La medida de AFIP volvió a subir mucho el valor de los inmuebles, e incluso varios propietarios decidieron retirar sus viviendas del mercado por lo que también hay un efecto de escasez. Cuando la oferta se achica y la demanda es excesiva, los dos efectos contrapuestos hacen que los precios crezcan desmedidamente”, opinó Diego Cazes, director general de la inmobiliaria LJ Ramos.

En este contexto, la gran duda es cuánto pueden aumentar los contratos a partir del jueves cuando deje de regir el decreto que congeló los precios durante un año, Esto depende de cada negociación, pero la realidad es que la nueva ley de alquileres generó incertidumbre en los propietarios. De hecho, incentivados también por la baja rentabilidad anual de los alquileres (menos del 2% anual) algunos decidieron poner su inmueble en venta. Esta situación generó menor oferta en un contexto de alta demanda –por la ausencia de créditos hipotecarios–. Además, la nueva norma permite la primera actualización al año de la firma del contrato, es decir que quien lo firme en abril tendrá su primer ajuste el mismo mes de 2022 y será a través de un índice que elabora el Banco Central. Este combo genera que los propietarios busquen ampararse de la inflación, a lo que se suma que, en muchos casos hace un año que no cobran las actualizaciones de los contratos. Por eso, en el mercado ya se habla de aumentos de más del 40%. De todas formas, depende de cada caso particular, un propietario que quiera que el inquilino permanezca en su propiedad será más flexible en el ajuste. El economista especializado en el sector Federico González Rouco agregó que “ahora el contrato va a estar registrado ante la AFIP, algo que avala tanto al propietario como al inquilino por posibles incumplimientos. Es un nuevo costo para tener esa seguridad, es como pagar un seguro: tiene un precio y hace que los alquileres aumenten estructuralmente”.

Un análisis aparte merece el impacto de las expensas en los gastos de quienes alquilan. Las expensas encarecen los contratos un 20% promedio. Así se desprende del último informe del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), el cual relevó durante el mes de febrero departamentos de uno, dos y hasta tres ambientes. En ese mismo sentido, se indicó que la jubilación mínima de $19.035 “no alcanza para pagar el alquiler de un monoambiente medio” (de $22.500), y “mucho menos para cubrir expensas, servicios y otros gastos”.

Respecto a la mora, a poco de cumplirse un año desde que el coronavirus llegó a la Argentina, los números comienzan a estabilizarse nuevamente en el histórico 20% de morosos. Este es un dato clave, hay que tener en cuenta que el decreto que congeló el valor de los alquileres desde fines de marzo del año pasado permitía no pagar el canon locativo, “Dentro del mismo también están las expensas”, aclara el titular de la Asociación de Defensa de Inquilinos, José Griselli, quien aclara que en caso de incumplimiento, esa deuda “sigue a la unidad”. Esto significa que para evitar un juicio ejecutivo por parte del Consorcio, el propietario del departamento debe pagarla. “Luego el dueño podrá mediante un certificado de deuda cobrársela al inquilino o al garante”, aclaró.

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Cuánto cuesta alquilar en la ciudad

En números, el alquiler de un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados con balcón costó en febrero $33.357, en tanto una unidad de 70 metros cuadrados con balcón se alquiló por $46.301 mensuales. Mientras que si se analiza su tipología, la renta de un departamento a estrenar en la ciudad de Buenos Aires es de $53.401 y el de uno usado representa una suma de $49.590.

Por barrio, Puerto Madero es la locación más costosa, con un valor medio de $67.062 por mes, seguido por Palermo ($38.627) y Núñez ($38.404). En la zona media de valores se encuentran Recoleta ($34.350), Villa Ortuzar ($32.530), Caballito ($32.283), Santa Rita (31.185) y Parque Patricios ($29.571). Finalmente, los alquileres más económicos están en Constitución ($27.790), Vélez Sarsfield ($27.713) y Floresta ($27.361).

Asimismo, en lo que va del 2021 todos los barrios porteños registraron una suba en el valor interanual superior al 50%. En Monte Castro se observó la cifra más alta (83,4%), seguido por Flores (82,3%) y Santa Rita (79,8%). En cambio, Palermo (55,12), San Nicolás (55,1%) y Recoleta (53,9%) tuvieron un menor incremento de la renta anual.

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