Alquileres de casas en zona Norte: precios en dólares y aumentos desmedidos

La llegada de la pandemia por coronavirus, el aislamiento obligatorio y la posibilidad de trabajar y estudiar de forma remota empujaron a muchas familias a mudarse a espacios más amplios y rodeados de naturaleza. En el sector inmobiliario hablan de “un éxodo” desde el centro de la ciudad hacia las zonas suburbanas, algo que, en el Norte del Gran Buenos Aires, agotó la oferta de casas en alquiler e hizo que los precios se dispararan. En solo un año, los valores aumentaron un 98%, principalmente impulsados por el cierre de contratos en dólares, que en unos pocos meses creció exponencialmente.

A partir de julio de 2020, en pleno Aislamiento Social, Preventivo y Obligatorio (ASPO) a causa de la pandemia de coronavirus, se observó en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) un cambio significativo en el mercado de casas y los precios de los alquileres empezaron a presentar importantes subas intermensuales.

De acuerdo a datos de la Universidad de San Andrés (UdeSA) y Mercado Libre, en mayo, el alquiler de casas en AMBA creció un 107,3% con respecto al mismo mes de 2020. Al considerar las variaciones entre los distintos aglomerados, se observa que el aumento fue principalmente impulsado por las subas registradas en zona Norte, donde el precio de los alquileres se incrementó un 98,2%. En tanto, si se miran las cifras del resto del área metropolitana, el aumento interanual fue del 16,7%.

Uno de los motivos que hizo que los valores se dispararan fue el incremento de la demanda. Como sucede cuando hay un nivel alto de solicitudes y no hay propuestas para satisfacerlas, los precios suben. La baja oferta no solo se debe también, en parte, al aumento del plazo de alquiler a tres años establecido por la nueva ley de alquileres, que en muchos casos hace que los dueños prefieran disfrutar de sus propiedades (si son en quintas, countries o barrios cerrados) en lugar de ponerlas en alquiler. Por otro lado, muchos arreglan convenios de prórroga para quedar por fuera de la norma, lo que a su vez genera que haya menos inmuebles disponibles.

Las zonas más buscadas

En Pilar, por ejemplo, ante tanta demanda, “colapsó el sistema”, según describió a LA NACION Gonzalo Urdapilleta, director de Teresa Urdapilleta, la inmobiliaria que comercializa emprendimientos premium de zona norte. “No estaba preparada para semejante migración de gente. Cuando una casa se pone en alquiler, instantáneamente alguien toma la oportunidad. La demanda sobrepasó a la oferta”, agregó. En ese contexto, en algunos barrios cerrados ya hay listas de espera.

En el mismo sentido se manifestó Gustavo Iglesias, de Gabriela Iglesias Propiedades, una inmobiliaria especializada en Nordelta. “Es tanta la demanda que hoy los propietarios pueden elegir inquilinos y no al revés. Los valores no se negocian porque viene otro y se lleva la oportunidad y casi que hay que venir con seña en mano”, aseguró. En cuanto a los precios, señaló que una casa se puede alquilar a partir de los $300.000 e incluso $900.000 en barrios de primera categoría.

Publicaciones en dólares

Los aumentos en los precios de los alquileres de casas en zona Norte también se explican por el aumento progresivo de publicaciones en dólares: la cifra pasó de 36% en junio de 2020 a 77,2% en noviembre del mismo año. En cambio, en el resto del AMBA, la proporción de publicaciones en dólares pasó de 10,4% a 18,3% en el mismo período.

Los municipios con menor proporción de casas en dólares registraron un crecimiento mayor en la cantidad de publicaciones de alquileres de casas en moneda extranjera. Por ejemplo, en Pilar, aumentó de 25,5% a 79,1% entre junio de 2020 y noviembre del mismo año. Por otro lado, en algunos conglomerados, la cantidad de propiedades que se ofrecían en dólares ya era significativa, como es el caso de Vicente López, donde el número pasó del 42,8% a 56,5%.

Cómo influye la ley de alquileres

Con el objetivo de proteger al inquilino de precios y condiciones abusivas, la ley de alquileres introdujo una serie de regulaciones para el propietario. Los contrapuntos más señalados son la imposibilidad de aplicar más de un aumento anual para equiparar la inflación (lo que lleva al propietario a “cubrirse” de antemano); la obligatoriedad de aumentar de acuerdo a un índice del BCRA; la extensión de la duración mínima de los contratos de dos a tres años; las limitaciones al depósito de garantía que puede reclamarse; expensas extraordinarias y arreglos a costa del dueño; la flexibilización de la rescisión de los contratos a favor del inquilino y la obligación de registrar los contratos ante la AFIP.

En off the record, los brokers aseguran que muchos contratos se cierran por fuera de la norma y en un campo en el que rige “la ley de la selva”. Por el alquiler de una casa que cuesta $100.000, el propietario puede llegar a exigir US$3000 billete. Hay casos en los que, además, pide que el pago se haga por adelantado, para asegurarse que el inquilino puede afrontarlo.

Para mitigar los efectos contraproducentes de la norma, los propietarios encontraron dos alternativas. La primera es realizar contratos en dólares y la segunda, cambiar la operación de alquiler a venta. Ambos efectos quedan evidenciados en las cifras que los distintos reportes inmobiliarios arrojan mensualmente. De acuerdo al último informe de Mercado Libre y UdeSA, entre junio de 2020 y noviembre del mismo año, la cantidad de publicaciones de casas en alquiler en pesos en zona norte cayó un 82%, mientras que, en el mismo período, el número de propiedades a la venta aumentó un 9,1%.

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