Alquileres: los departamentos que salen al mercado ¿aumentan menos que la inflación?

Pese a que los precios de publicación de los alquileres que salen al mercado en los principales sitios inmobiliarios continúan en aumento, en octubre cambió la tendencia que acarrearon los últimos dos meses: la suba fue por debajo de la inflación. De esta manera, en el décimo mes del año el valor promedio creció un 3,4%, de acuerdo al último informe de Zonaprop, mientras que el dato del Índice de Precios al Consumidor (IPC) fue del 3,5% en septiembre (último dato relevado por el INDEC).

Hay que tener en cuenta que los contratos que se establecen de acuerdo a estos valores se pactan bajo libertad contractual, a partir de la derogación de la ley de alquileres plasmada en el DNU de Javier Milei el 29 de diciembre de 2023; mientras que aún continúan en vigencia los contratos bajo la misma: los que se actualizan anualmente por el Índice de Contratos de Locación (ICL) y los que aumentan cada seis meses por Casa Propia. Estos últimos se cerraron luego de la actualización de la ley a fines de octubre del año pasado y hasta su derogación en diciembre.

“En los últimos años y hasta diciembre teníamos contratos que ajustaban cada un año en base al ICL, lo que generaba la reacción automática de tratar de cubrirse por parte del propietario y, en consecuencia, inflar mucho los precios iniciales. Hoy, el esquema es más coherente con la realidad económica argentina: actualizaciones más periódicas que hacen que esa necesidad de cobertura, de ponerle plata a la incertidumbre, ya no esté más”, hace referencia Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.

De esta manera, los valores de los nuevos contratos acumulan una suba del 105,3% en los últimos 12 meses, avanzaron por debajo de la inflación interanual que fue de 209% en septiembre de 2024 con respecto a igual mes de 2023 y por debajo del ajuste del ICL (227,14%). Además, un dato clave es que los valores de publicación acumulan un incremento del 57% en lo que va del 2024, casi la mitad de la inflación registrada en el mismo período (108%), lo que deriva en una caída real del 51%.

Este es el escenario que los especialistas del mercado inmobiliario esperaban con la derogación de la normativa: un contexto similar al que sucedió entre 2013 y 2018, con valores que se mantendrán mes a mes, “a veces subirán un poco y a veces bajarán, pero son números estables”, añade González Rouco.

Un factor clave en los aumentos estables de los precios de publicación de los alquileres tiene relación directa con el aumento en la oferta de las propiedades. Desde la pandemia, la oferta de alquiler disminuyó sistemáticamente, alcanzando un mínimo histórico en febrero 2023, hasta que en enero de 2024, luego de la derogación de la ley de alquileres, la oferta de departamentos destinados al alquiler tradicional en la ciudad de Buenos Aires aumentó un 62% respecto al mes anterior. Por lo que y desde entonces, el crecimiento de la oferta se moderó. En octubre creció un 2,2% y el volumen de oferta es 3,1 veces superior al registrado en febrero de 2023 (el mínimo histórico).

“A pesar de que hay una oferta significativa de departamentos en alquiler, la cantidad de propiedades disponibles no es suficiente para satisfacer la demanda. Por lo que se genera una presión sobre los precios que hace que suban”, explica Leandro Molina, director del portal inmobiliario.

Barrio por barrio: cuánto cuesta alquilar en Buenos Aires

En números concretos, el promedio del alquiler de un monoambiente se ubicó en agosto en los $440.643 mensuales, mientras que un dos ambientes cuesta $524.907 y los de tres ambientes se ofertan en promedio en los $707.201 por mes.

En cuanto a los valores por barrio, con precios de referencia por un dos ambientes de 50 m², se ordenan de la siguiente manera:

Los barrios más caros

• Puerto Madero: $987.766
• Núñez: $592.943
• Palermo: $588.461
• Belgrano: $570.858
• Colegiales: $557.960

Los barrios más baratos:

• Lugano: $391.050
• Liniers: $435.474
• Parque Avellaneda: $447.759
• La Boca: $453.877
• Vélez Sarsfield: $456.667

Los barrios con precios intermedios

• Villa Crespo: $552.956
• Caballito: $517.562
• Parque Chacabuco: $509.846
• Villa General Mitre: $490.866
• Villa Luro: $471.671

¿Cuánto aumentarán los contratos de alquiler en noviembre?

Por segunda vez en el año, en noviembre se actualizarán tres tipos de contratos de alquiler a la vez: los que fueron firmados bajo el Índice de Contratos de Locación (ICL) de la ley ya derogada, los que se cerraron con el cambio de dicha ley bajo el coeficiente Casa Propia y los que se pactaron por libertad contractual luego de la derogación de la ley de alquileres. Cabe aclarar que cada tipo de contrato fue pactado de acuerdo a la normativa vigente en la fecha en que se firmó.

De esta manera, están los contratos pactados con ajuste anual por ICL, elaborado por el Banco Central, bajo la ley de alquileres que rigen por un plazo de tres años y siguen regulados por las condiciones anteriores.

Desde que entró en vigencia en julio de 2020, el ICL se caracterizó por tener un aumento constante, impulsado por la alta inflación. Sin embargo, desde septiembre se evidenció un cambio de tendencia a partir de la cual se desaceleró el incremento del ajuste por el que deberán aumentar los acuerdos de alquiler.

Ajuste por ICL

De esta manera, el 1° de noviembre, los contratos pactados en el mismo mes de 2022 tendrán una segunda suba interanual del 227,14%, de acuerdo a la última actualización del ICL, alrededor de un 4,5% menos que quienes debieron actualizar en octubre (237,9%). En números concretos, si un inquilino paga un alquiler de $200.000, a partir del próximo mes y por los siguientes 12 deberá abonar $654.276, mientras que el que paga $400.000 pasará a abonar $1.308.553 por mes. Un dato clave a tener en cuenta es que el ICL varía en forma diaria, por lo que, el aumento dependerá el día del mes en el que fue firmado el contrato para aplicar el ajuste correspondiente.

Ajuste por Casa Propia

Cabe destacar que en noviembre también se ajustarán los acuerdos de alquiler que fueron pactados bajo la actualización de la ley en 2023 - desde el 17 de octubre al 29 de diciembre de 2023 rigió este índice-. Estos se ajustan de forma semestral y en base al coeficiente Casa Propia, que en noviembre será del 68,51%.

Por ejemplo, en noviembre de 2023 el alquiler de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires promediaba los $282.389, según Zonaprop. Si ese inquilino hubiese comenzado el contrato el 1° de noviembre del 2023 bajo la ley, el 1° de mayo de 2024 comenzó a pagar el primer aumento actualizado por Casa Propia de $430.476, mientras que en la segunda actualización el valor será de $725.388.

Ajustes luego de la derogación de la ley de alquileres

Un análisis aparte merece quienes cerraron su alquiler luego de la derogación de la normativa, es decir, después del 29 de diciembre de 2023. En estos casos la situación es otra: se estableció libertad entre las partes a la hora de definir el índice y el lapso del contrato y del ajuste. De todas formas, la mayoría de las negociaciones se cerraron con actualizaciones trimestrales en base al Índice de Precios al Consumidor (IPC), que se ajusta directamente por inflación: en este caso, el incremento respecto a julio será del 12,13%.

Por ejemplo, si se pactó un ajuste trimestral, para un alquiler de $400.000 iniciado en agosto de 2024, que debe ajustarse en noviembre, el último índice publicado por el Indec es de septiembre 2024, por lo que el valor a pagar pasaría a ser de $448.524.

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