Alquileres: los contratos aumentarán desde 96% en mayo y el Gobierno porteño lanzó incentivos para inquilinos y propietarios

Una escalada sin freno del dólar paralelo tiene en vilo al país, que a la par intenta acostumbrarse a los nuevos precios con una inflación acumulada de 21,7% en lo que va del año. En este escenario es que los inquilinos prenden las alertas, ya que el monto de los contratos vigentes regulados por la última Ley de Alquileres se actualiza en función de la inflación y del índice de salarios en forma anual.

Quienes tengan que hacer la actualización anual del valor del alquiler el primer día hábil de mayo se enfrentarán con subas del 96.45%, según la calculadora del Instituto de la Vivienda de la Ciudad. De esta forma, los locatarios que hasta ahora pagaban $60.000 por mes empezarán a pagar cuotas de $117.868 en los siguientes 12 meses. A mediados del mes que viene, se estima que las actualizaciones enfrentarán subas del 98.51%, aumento que se trasladaría a pagos mensuales de $119.104.48 en línea con el mismo ejemplo.

Estos aumentos se calculan en función de la variación del Índice de Contratos de Locación (ICL), elaborado y publicado a diario por el Banco Central, que determina cuánto van a aumentar los contratos cuando les llega el momento del año de actualizar su valor.

Sin embargo, la disparada de la divisa tardará en impactar en el monto de los alquileres con contratos vigentes. “La aceleración del dólar posiblemente se va a trasladar a la inflación, sobre todo con el nivel de aceleración que venimos viendo en los últimos meses. La suba del dólar va a tardar dos meses en impactar en la inflación y después va a tardar dos meses más en plasmarse en el ICL, con lo cual el ICL va a seguir subiendo de la mano de la inflación de acá hasta fin de año”, señala el economista Federico González Rouco, y agrega que prevé la continuidad de la tendencia alcista “hasta que la macro se ordene”. En ese sentido, analiza que “en un año electoral y con este nivel de incertidumbre creo que está todo dado para que sigamos viendo estos niveles de volatilidad que se trasladan al ICL”.

Con el salto del dólar, sube a la par el precio de productos y servicios que intentan no perder contra la inflación. Esa misma prisa que sienten los comerciantes la tienen los dueños de departamentos en alquiler que no tienen inquilino. Dado que a partir de la nueva ley los contratos se actualizan una vez por año y no más de forma escalonada, los propietarios intentan fijar un precio alto de entrada que los ampare ante la inflación de los siguientes 12 meses. Eso genera una dificultad inicial para quienes buscan alquiler, ya que los precios iniciales suelen ser muy caros para los inquilinos durante los primeros meses del contrato.

Solo en marzo, los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires aumentaron un 8,3%, según Zonaprop. Esto representa una suba acumulada del 25,7% en lo que va del 2023, por encima de la inflación y que el ICL (16.9%). Llevado a lo concreto, si se traza un promedio entre los precios de los departamentos dentro del territorio porteño, el alquiler de una unidad de dos ambientes ronda los $116.822 por mes.

¿Y las expensas?

Un dato no menor es que este valor no contempla el costo de expensas. El incremento de expensas durante el primer trimestre del año promedió un 8,96% en edificios de la ciudad, según datos relevados por ConsorcioAbierto, empresa que desarrolla un sistema de gestión y comunicación para administradores de consorcios y vecinos.

Ante esa variación, el informe revela que en marzo la expensa promedio en edificios -sin incluir deudas- es de $37.004. La cifra cambia considerablemente cuando se contemplan las deudas en la cuenta. “El 18% de las unidades funcionales en promedio posee deuda de pago y la morosidad en el pago de las expensas es del 30 por ciento, al igual que en la última medición del 2022″, señalan desde ConsorcioAbierto sobre el atraso de pagos, y a partir de los relevamientos afirman que el costo de las expensas en edificios promedia los $50.424, y representa un aumento de 7,50% en relación a enero.

Incentivos para favorecer la oferta de alquileres

En este contexto es que surge una cantidad de iniciativas para aplacar la suba de precios que sacuden el mercado de alquileres. Por ejemplo, este mes el Gobierno de la ciudad anunció que otorgará financiamiento para los gastos iniciales de alquiler; para la refacción de viviendas fuera del mercado de alquiler con el fin de sumar unidades en oferta; asesoría; y un programa de garantías que hace de puente con seguros de caución de diferentes compañías.

Por otra parte, el Gobierno porteño también anunció un proyecto de ley que contempla la ampliación de la exención del tributo de Ingresos Brutos que pagan los propietarios por alquilar el inmueble. Esta pasaría de $75.000 a $220.000 y la cantidad establecida máxima de departamentos a eximir por propietario subiría de dos a tres unidades.

Además, en el microcentro se promueven créditos para facilitar el acceso a la vivienda en el marco del plan de reconversión de la zona delimitada por las calles y avenidas Santa Fe, Crucero General Belgrano, Del Libertador, Leandro N. Alem, Paseo Colón, Belgrano, Bernardo de Irigoyen y Carlos Pellegrini. Quienes alquilen en ese perímetro podrán solicitarle al banco un préstamo personal que hoy ronda los $270.000, equivalente a 1200 UVAs. El fin de esta medida, que ya aprovechan algunos inquilinos de la zona, es ayudar a cubrir los gastos que se afrontan al mudarse a una vivienda, como por ejemplo los costos de la mudanza, el depósito, el mes de adelanto y la garantía. Los inquilinos que adhieran a este beneficio podrán devolver mes a mes el dinero durante los tres años que dura el contrato, con una tasa subsidiada muy por debajo de la de mercado.

Bajo estos términos, los cálculos indican que la tasa subsidiada genera cuotas mensuales cercanas a los $6100 por cada $100.000 otorgados al inquilino. Es decir que un préstamo de $200.000 se pagaría en 36 cuotas mensuales de $12.200, mientras que uno por $270.000 tendrá cuotas de $16.470.

En la misma línea, esta semana entró al Congreso un proyecto de ley que promueve beneficios impositivos para aumentar la oferta de inmuebles en alquiler para viviendas familiares. En líneas generales, la iniciativa buscaría atenuar el impuesto a las ganancias, eximir a los dueños de Bienes Personales para a incentivar a que los dueños de departamentos en venta o vacíos los pongan en alquiler.

Pero esta no fue la única conversación reciente sobre el flagelo de los alquileres. Esta semana también se realizó una reunión en el Ministerio de Economía, de la que formaron parte Ricardo Casal, secretario Legal y Administrativo de la cartera que lidera Sergio Massa, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina Alejandro Bennazar, el secretario general, Claudio R. Vodánovich, y María del Carmen Linkoniene, vicepresidenta segunda y representante legal del Instituto de Capacitación Inmobiliaria de la entidad.

En el primer encuentro, las partes consensuaron la necesidad de brindar beneficios impositivos para favorecer la oferta de propiedades en alquiler, ya que muchos propietarios retiraron sus unidades del mercado ante la sanción de la última ley. Además, replantearon la indexación de los contratos y hablaron la posibilidad de volver a los ajustes semestrales o incluso trimestrales.

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