Alquileres: presentan cambios en la ley para que los inquilinos tengan que pagar menos cuando entran a un departamento
Entidades del sector inmobiliario proponen que los ajustes del valor del alquiler sean cuatrimestrales en lugar de anuales y que los contratos sean de dos años en lugar de tres
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LA NACIONMercedes Soriano
En un intento de estabilizar el mercado inmobiliario, entidades del sector se juntaron para presentar un proyecto en la Honorable Cámara de Diputados de la Nación para cambiar dos artículos de la Ley de Alquileres. Con el fin de revivir la oferta de alquileres en el país, proponen cambios en dos artículos de la ley actual: que los ajustes del valor del alquiler sean cuatrimestrales en lugar de anuales y que los contratos sean de dos años en lugar de tres.
“Los dos parámetros están pensados para el inquilino y el propietario. Por un lado, para que al inquilino se le reduzcan los costos y que baje la barrera de entrada. Por el otro, para que la reducción del tiempo no le desdibuje el ingreso al dueño por cuestiones inflacionarias y de actualización, ya que muchos propietarios necesitan de ese ingreso para vivir”, sintetiza Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
Las figuras detrás de la iniciativa particular son la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), la Fundación de Estudios para el Desarrollo Inmobiliario (FEDI) y la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). Aunadas bajo el mismo objetivo, las entidades piden que la ley cambie dos de sus puntos principales:
Actualizaciones cuatrimestrales
La iniciativa propone que el precio del alquiler deje de actualizarse una vez por año y se ajuste mínimamente cada cuatro meses. De esta forma, se volvería a la metodología escalonada que se empleaba previo a la sanción de la última Ley de Alquileres. “La intención es ponerle un plazo para que no actualicen cada dos o tres meses ni que el mínimo sea 12 meses como ahora”, señala Bennazar.
El conjunto de entidades argumentan que la actualización anual del valor del alquiler “es un período muy extenso es un contexto inflacionario desequilibrado que ha generado una gran presión en el valor locativo inicial, una aceleración en los precios, retracción de la oferta y una suba de precio muy abrupta al momento de aplicar el índice de actualización contemplado por la ley”.
Un dato clave es que la propuesta considera mantener el índice impuesto con la nueva ley, llamado Índice de Contratos de Locación (ICL) y elaborado por el Banco Central, que está compuesto en partes iguales por el RIPTE y el IPC. “El problema actual no se debe tanto al ICL sino al período de un año porque le hace daño a ambas partes. Como la oferta no lo convalida, los dueños sacan las viviendas del alquiler y las ponen a la venta o se ponen un colchón al pedir un valor muy alto de entrada”, sostiene Carlos Spina, presidente de AEV.
En ese sentido, Bennazar detalla que “el propietario por las dudas le recarga al precio inicial entre un 30 y 40% porque sabe que no va a poder actualizar hasta dentro de un año, lo que perjudica al inquilino y a la vez dificulta el ingreso”.
La actualización anual es insólita en términos de negocios, ya que es el único servicio que en un país con tres cifras de inflación interanuales aumenta una sola vez por año. “Con la modalidad de ajuste actual, el alquiler está subsidiado a costa del propietario durante un año. Cuando pasan esos 12 meses, el aumento supera el 100% y el sueldo del inquilino no puede afrontarlo porque sus ingresos no aumentaron a ese nivel”, analiza Spina.
Reducir la extensión de los contratos de tres a dos años
En segundo lugar, las entidades proponen que el plazo mínimo de la locación del inmueble sea de dos años y no de tres. Es decir que se volvería a implementar el plazo de 24 meses que determinaba el Código Civil antes de la sanción de la ley de alquileres.
“No es un detalle menor volver a dos años”, enuncia Bennazar. Explica que agregar el tercer año encarece los contratos. “A dos años, un contrato que empieza a $100.000 son $2,4 millones totales sobre los que se calculan el sello del contrato del 1%, que da $24.000. Si el contrato se estira a tres años, esos $24.000 se transforman en $36.000. A eso se le suma el seguro de garantía, que está en el orden del 5% al 6%, que se traduciría en $144.000 en 24 meses y en 36 meses a $216.00. En conclusión, por acortar un año el contrato se ahorran del costo inicial los $12.000 de sellado y $72.000 de seguro. Al sumar el depósito de garantía, el alquiler del primer mes y estos factores una familia que firma un contrato de alquiler se ahorra mucha plata”, cierra el Presidente de la CIA.
Las expectativas del cambio
La oferta de alquileres en el país atraviesa un cuadro crítico. “Antes de la ley había 15.000 unidades publicadas para alquiler permanente y hoy apenas llegan a 1300, según publicó la Cámara de Propietarios la semana pasada. Para los 3,5 millones que viven la Capital, los otros millones que entran y salen y el millón y medio de turistas que la visita, la oferta no es escasa sino que es nula”, sentencia Benazar.
“Entendemos que esto no es una solución definitiva al problema de la ley de alquileres pero parece un paliativo que puede incrementar la oferta de habitación permanente adecuándose a la inflación actual que tenemos. Creemos que la libre contratación entre partes y que el poder pactar en la moneda que quieran -o incluso en UVAs- sería la solución que daría incremento de oferta sustancial. Esto generaría competencia en la oferta en beneficio de la demanda”, agrega Carlos Spina, presidente de AEV.
Con el mismo tono esperanzador, el presidente de la CEDU -Damián Tabakman-, expresa que “si esto prospera, la oferta de propiedades en alquiler subirá y los precios se acomodarán”.
Las entidades esperan que la medida tenga efectos a corto plazo, pero destacan que también serán necesarias otras acciones que ayuden a ampliar la oferta locativa. Por ejemplo, “medidas tendientes al fomento de la construcción, refacción, remodelación o inversión en unidades habitacionales destinadas al mercado de alquileres de vivienda”, dice el documento.
La semana pasada, cuando se reanudaron las sesiones en Diputados, se buscó proponer el tratamiento de su derogación, aunque no estaba entre los temas del día. El diputado Hernán Lombardi, del PRO, solicitó que el 23 de agosto se debata en Diputados su derogación y se logre media sanción en un proyecto nuevo para enviar al Senado.
En la votación, el oficialismo se impuso al rechazo de ese pedido con 113 votos negativos frente a 102 a favor. Sin embargo, la ley dice que si se juntan las firmas de 10 o más diputados se puede agregar un tema de debate en la agenda parlamentaria. Entonces, el jefe de la bancada radical, Mario Negri, pidió una moción para convocar a una sesión especial para el 23 de agosto para debatir todos los proyectos sobre la ley de alquileres y consiguió la firma de 11 bloques. De esta manera, la oposición logró la convocatoria para que el plenario debata una semana después de las PASO la ley de alquileres.
De tratarse y avanzar, la nueva regulación demoraría al menos medio año en ponerse en práctica. “Cualquier cambio, o incluso la posible derogación, no será efectivo hasta 2024 porque primero se debe dar el debate y la media sanción en Diputados, luego pasar por el Senado para volver a debatirse y aprobarse, y estamos en pleno año electoral”, explica Enrique Abatti, abogado especialista en derecho inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA).
Por Mercedes Soriano
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