Alquileres: el aumento en los contratos supera el 90% en marzo

Al igual que los primeros meses del año, marzo también será un mes complicado para los inquilinos que deban renovar el contrato de alquiler. El tratamiento de la ley de alquileres sigue congelado en los pasillos del Congreso, donde el presidente Alberto Fernández inaugurará hoy el 141° período legislativo, y desde el sector no tienen muchas expectativas de medidas en el corto plazo para modificar la legislación que en junio cumplirá tres años.

“Tristemente, debo decir que no esperamos que en la apertura de sesiones del Congreso el Presidente haga ningún tipo de mención ni a la situación de los alquileres ni a la necesidad de modificar la ley. Si algo nos ha demostrado el año que ha pasado desde que se comenzó a debatir el tema en el Congreso es que, a contramano de lo que necesita la sociedad, la solución a la problemática del sector no se encuentra entre las prioridades de la política”, dijo a LA NACION Marta Liotto, presidenta de Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires (Cucicba). Y añadió: “Las palabras que pueda decir el Presidente en su discurso no significan nada si no se pone en práctica la decisión política de avanzar en el tratamiento”.

Aunque los aumentos siguen por debajo de la inflación general, no ceden y en febrero se volvió a dar el aumento interanual más alto en 14 años. Así, marzo comienza con subas de un 89,9% en el precio de los contratos que deban actualizarse este mes. De esta forma, le inquilino que, por ejemplo, pagó $60.000 en los últimos 12 meses (período de marzo de 2022 a marzo de 2023), comenzaría a pagar $113.736 por mes por el alquiler de la propiedad en la que vive. Además, la estimación para fin de mes es del 93,5%, según señaló a LA NACION el economista Federico González Rouco.

El desalentador pronóstico del mercado de alquileres es acompañado por un motivo claro: el 30 de junio se cumplen tres años de la entrada en vigencia de la ley de alquileres 27.551 que en plena pandemia dejó en terapia intensiva al mercado, ya que contribuyó a un desabastecimiento en la oferta -a partir de una gran cantidad de propietarios que decidieron volcar los inmuebles a la venta- y un fuerte aumento de los precios de los contratos, por la incorporación del artículo que obliga que los ajustes sean anuales en lugar de semestrales (en un porcentaje que establece un índice elaborado por el Banco Central), y que los contratos duren tres años en lugar de dos, como antes de junio del 2020.

Mientras que la inflación interanual medida por INDEC en enero del 2023 fue del 98,8%, los departamentos usados de calidad estándar que se ofrecen en alquiler en febrero muestran un aumento del 76,6% en promedio para el caso de los de un dormitorio y el 61,86% para las unidades de dos dormitorios, según un informe de Reporte Inmobiliario.

Cuánto sale alquilar en CABA

El valor medio de toda la ciudad para departamentos de dos ambientes usados en febrero de 2023 es de $63.079, mientras que las unidades de tres ambientes cotizan por encima de los $ 76.000. Los datos surgen de Reporte Inmobiliaria. El portal destaca que, más allá de los promedios de departamentos ofertados, si se busca una unidad en buenas condiciones los valores superan ampliamente estas cifras.

A su vez, hay menos de 5000 unidades ofertadas en alquiler en CABA en los principales portales, para un universo que se acerca a los casi 400.000 hogares bajo la modalidad de alquiler en la Ciudad.

De acuerdo al informe, estos son los barrios en donde el alquiler promedio de un dos ambientes supera la barrera de los $90.000 mensuales.

• Recoleta: $95.000
• Belgrano R: $93.000
• Las Cañitas: $92.000
• Barrio Norte: $90.000

Qué es el ICL y cuáles fueron los aumentos en 2022

A partir de la Ley de Alquileres sancionada a mediados del 2020, el valor de los alquileres se actualiza una vez al año durante los 36 meses que dura el contrato. Estos aumentos se regulan por el Índice para Contratos de Locación (ICL) elaborado por el Banco Central, que dispone cuánto debe aumentar el valor del contrato de alquiler en su actualización anual. Hasta fines de junio de 2020, antes de ser promulgada la norma, el precio se definía cuando se firmaba el contrato, y los ajustes, acordados entre las partes, en general eran semestrales.

A continuación, un detalle mes a mes de cuánto se actualizaron en un año los contratos vigentes durante todo el 2022, según el ICL.

• Enero: 52,21%
• Febrero: 51,28%
• Marzo: 51,67%
• Abril: 53,66%
• Mayo: 53,91%
• Junio; 55,97%
• Julio: 58,16%
• Agosto: 60,96%
• Septiembre: 64,67%
• Octubre: 67,31%
• Noviembre: 73,12%
• Diciembre: 77,58%

En el inicio del 2023, los contratos que debieron actualizarse en la primera semana del año arrancaron con actualizaciones de 81,5% y -según la calculadora del Instituto de la Vivienda de la Ciudad- en el primer día de febrero el índice ya alcanzó un 85,88%. En un contexto en el que se espera que la inflación interanual rompa la barrera de los tres dígitos próximamente, González Rouco explica la importancia del rezago del ICL respecto al aumento general de los precios.

El especialista señala que el ICL -que se calcula a partir del promedio entre el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE)- toma como referencia la inflación de dos o tres meses atrás según el momento del mes. Para calcular el indicador en la primera quincena de un mes utiliza los datos de tres meses anteriores mientras que para la segunda quincena toma la información de dos meses antes. Por ejemplo, para la primera quincena de enero se usó la inflación de octubre (tres meses) y para la segunda quincena se usó la de noviembre (dos meses).

“En un contexto en el que la inflación anual viene subiendo de a cinco puntos por mes, este rezago es importantísimo. La inflación pasó de 61 a 64 de mayo a junio; de 71 a 79 de julio a agosto; de 83 a 88 de septiembre a octubre y de 92 a casi 95 de noviembre a diciembre. El aumento de alquileres también va a un ritmo parecido, pero lo corre de atrás”, destaca el economista, y da a entender que si bien el rezago aparenta un supuesto alivio ya que no equipara la inflación, no es más que una situación que con el tiempo se agranda como una bola de nieve.

Cómo calcular el aumento del contrato

Para aplicar el ajuste en base al ICL, se debe utilizar una fórmula teniendo en cuenta el valor que arroja en dos fechas: la del inicio del contrato y en la que se hará el aumento.

Para consultar el índice, los pasos son los siguientes:

• Encontrar el índice: Ingresar en el sitio web del Banco Central (bcra.gob.ar), ir a la pestaña “estadísticas” y luego “principales variables”. Al final de la lista, está la opción de verlo.
• Definir el valor del índice cuando comenzó el contrato y el actual: El usuario deberá seleccionar las fechas de inicio del contrato y la fecha en la que tiene que actualizarse el monto. Luego debe apretar el botón azul “consultar” que desplegará una tabla con el valor del índice en todos los meses del período consultado. En esa tabla, el primer valor es el índice cuando comenzó el contrato y el último es el valor del índice actualmente.
• Para conocer cuánto aumentará su alquiler, debe realizar la siguiente cuenta: tomar el índice actual y dividirlo por el valor del índice de cuando comenzó el contrato. Esa cifra debe multiplicarse por el valor del alquiler y dará como resultado el monto que el inquilino deberá pagar durante el próximo año hasta que vuelva a actualizarse.

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