Alquileres: las razones por las que el mercado está cada vez más cerca de “oferta cero”
Este mes de julio se vencen más de 12.000 contratos de alquiler y el 60% se renovaría bajo la nueva norma, mientras en el mercado baja la oferta y los expertos anticipan “alquileres cero” en poco tiempo
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El mercado de los alquileres sigue dando indicios de distorsión. Este mes se cumplen tres años desde la implementación de la actual ley de alquileres y alrededor de 12.800 contratos llegarán a su fin. El dato de un relevamiento realizado por el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires con una base realizada por más de 9000 inmobiliarias. “De ese número, sólo el 60 por ciento se renovará bajo la vigencia de la actual norma”, afirma Marta Liotto, presidente de la entidad.
Un dato clave del informe es que no todos los contratos que se darán de baja alcanzaron su plazo completo, ya que algunos, como los monoambientes, no superaron los tres años.
La ley de alquileres, implementada con el objetivo de beneficiar principalmente a inquilinos y propietarios, terminó por perjudicar a ambas partes. Ahora, a medida que estos primeros contratos bajo la nueva ley llegan a su término, los propietarios buscan encontrar una manera de desenredarse de esta complicada situación en la que la norma los atrapó. Algunos optaron por prorrogar el contrato inicial -firmado antes de la nueva norma- para mantener los dos años de plazo y los ajustes semestrales, mientras que otros cerraron acuerdos privados con familiares y amigos como inquilinos. También hubo quienes decidieron retirar la propiedad del mercado de alquiler para ponerla en venta o dejarla vacía, lo que generó una reducción en la oferta de alquileres disponibles.
Otro dato que comparte Liotto es que de ese 40 por ciento de los dueños que buscan “escapar” a la nueva ley, entre un 10% y un 15% optaron por “recuperar” la propiedad para algún familiar o destinarla a la venta, mientras que otro 25% optará por prorrogar los contratos por 6 meses. El plazo no es casual. “Son dueños que están a la espera de los resultados de las elecciones y expectantes a las propuestas de derogación de la ley por parte de los candidatos”, afirma y agrega que todos estos contratos mencionados se realizaron bajo la ley actual, ya que los correspondientes a la ley anterior ya han vencido.
Para revertir este panomara, Liotto insiste en que una ley que establezca como plazo dos años - y no tres como la actual- generaría mayor previsibilidad a los dueños.
Cuando se sancionó la ley en 2020, había 84.000 departamentos en venta, y 10 meses después, ese número aumentó a 104.000 en la ciudad de Buenos Aires. Durante ese mismo período, los alquileres disminuyeron de 9700 a 8500, a pesar de que el promedio histórico es de 15.000. Estos datos surgen de los relevamientos realizados por Zonaprop, plataforma que actualmente publica solo 5442 departamentos en alquiler.
Mientras tanto, los corredores inmobiliarios anticipan que el mercado de alquileres se dirige hacia una situación de “alquileres cero”. De hecho, en algunos barrios de la ciudad, como Agronomía y Versalles, la oferta de propiedades en alquiler es prácticamente nula o se limita a menos de cinco unidades.
En números, el último relevamiento de Zonaprop indica que el alquiler de un 2 ambientes en la ciudad se ubica en $158.328 por mes. En junio subió 11.2%; por segundo mes consecutivo, una marca récord de incremento mensual desde el inicio de la serie en marzo 2012. En 2023 los precios de los alquileres aceleraron su marcha: acumulan 70.4%, casi el doble del incremento que registraron en el mismo periodo de 2022 (+37.7%). Palermo es el barrio más caro, con un precio medio de $205.483 por mes y Liniers es el más económico con $114.447.
Esta crisis se convirtió en una especie de bola de nieve que sigue creciendo y nadie sabe cuándo ni cómo se detendrá. A pesar de que se presentaron 23 proyectos y se alcanzaron dos dictámenes, ninguna fuerza política logró generar el consenso necesario para aprobar una nueva ley. Además, el tema no ha sido incluido en la agenda de sesiones extraordinarias. Hace dos meses, durante un almuerzo entre Massa y Alberto Fernández, ambos coincidieron en que “la ley ya no da para más” y se planteó nuevamente la posibilidad de derogarla. La inaccesibilidad a los alquileres continúa siendo un tema que entra y sale de la agenda pública según los intereses políticos, con repercusiones concretas en el mercado, que se paraliza cada vez que se plantea la posibilidad de derogar la ley.
La elección de qué hacer con la propiedad dependerá de la necesidad de cada propietario pero Soledad Balayan, directora de la inmobiliaria Maure explica que la ventaja de la venta es “la flexibilidad que implica no tener que ocuparse del inmueble, la liquidez que provee y la posibilidad de utilizar el dinero para otra alternativa de inversión”. Aunque aclara que aún estamos en un mercado de precios bajos.
De todas formas, la buena noticia para quien decide “salir de los contratos” y destinar la propiedad al mercado de venta es que los precios de venta demuestra signos alentadores de recuperación, especialmente en el segmento de departamentos usados. El dato clave es que los precios de cierre de las operaciones inmobiliarias en la ciudad de Buenos Aires aumentaron por primera vez en tres años, lo que indica un posible punto de inflexión en la vertiginosa caída que registraron los valores de venta desde 2019.
El alza interanual en los primeros 90 días del año fue del 3,6%, según los datos que se extraen del Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI) que se conforma con información cuali y cuantitativa de 26 inmobiliarias del mercado. El incremento marca un hito significativo, ya que es el primer dato en tres años que muestra un crecimiento contundente en los precios de cierre.
Pero tal vez la información más significativa es que los resultados preliminares del trimestre en curso confirman la tendencia: “Los datos del segundo trimestre también parecen apuntar en la misma dirección, aunque aún no están cerrados”, aclara Fabián Achával, titular de la inmobiliaria homónima. Esto refuerza la idea de que los precios tocaron un piso y que podrían empezar a recuperarse de manera más sólida en los próximos meses.
Los expertos consideran que esta posible recuperación en el mercado inmobiliario es un tema de debate que depende de varios factores: desde la estacionalidad - es un trimestre en el que suelen cerrarse menos operaciones- hasta la heterogeneidad en los diferentes barrios y segmentos. “Por eso, este trimestre en curso será clave”, aclara Achával.
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