Alquileres: qué deben mirar los dueños para saber si una propiedad que es “bien de familia” puede ser la garantía del inquilino

En medio de un contexto cambiante y complejo en el mercado inmobiliario argentino, con el auge de los créditos hipotecarios y el aumento del valor de las propiedades, la situación de los alquileres no se quedó atrás: luego de que el 29 de diciembre de 2023 el presidente Javier Milei derogara la ley de alquiler, a través de un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU), las reglas del juego se modificaron: los contratos comenzaron a firmarse bajo libertad contractual, con predominancia de acuerdos de dos años, con ajustes cada tres o cuatro meses y aumentos por inflación.

A pesar de estos cambios, existe un requisito que tiende a ser de los más difíciles de cumplir a la hora de presentar la documentación necesaria para alquilar: la garantía para evitar sorpresas en caso de incumplimiento contractual. Hasta su derogación, la ley de alquileres establecía que el inquilino debía proponerle al propietario dos opciones de garantía y que el locador debía elegir una sola. Por ejemplo, éstas podían ser una garantía propietaria, un recibo de sueldo y un seguro de caución. Ahora este requisito queda sujeto al libre acuerdo entre las partes.

El camino tradicional y más común es que una persona se constituya como fiadora ofreciendo una propiedad como garantía, pero cuando ese inmueble está afectado al régimen de protección de la vivienda, más conocido como “bien de familia”, suele ser rechazado, a menos que se desafecte para poder firmar el contrato de locación.

Ante esta situación, existe una alternativa poco conocida que viene a traer soluciones a ese inconveniente: la posibilidad de utilizar una propiedad que este afectada al régimen de protección de la vivienda (ex bien de familia) sin tener que desafectarla y que resulta beneficiosa para todas las partes.

“La figura del ‘bien de familia’ recibía ese nombre a partir de la ley 14.394 de 1954. Pero fue derogada en 2015 y el régimen fue sustituido por uno similar que se incorporó al Código Civil y Comercial de la Nación con el nombre de ‘protección de la vivienda’”, explica Mariano Esper, abogado especializado en el mercado inmobiliario.

¿Qué significa que esté afectada al régimen de protección de la vivienda? Se trata de una herramienta clave a la hora de proteger la propiedad ante eventuales embargos. Es decir, que si una persona es propietaria de un bien de familia, no se le va a poder quitar el inmueble ante deudas pendientes.

Pero, para que el inmueble sea considerado dentro de este marco legal debe cumplir una serie de requisitos: que la propiedad esté destinada a la vivienda familiar, es decir que no puede utilizarse con fines comerciales ni de alquiler; además, solo se puede tener uno por persona y debe ser la vivienda principal.

Sin embargo, existen casos en los que este blindaje no aplica, como por ejemplo: deudas que afecten directamente al bien como por impuestos y tasas, expensas, hipotecas o créditos para la construcción. Pero también, es necesario aclarar que en el caso de que el titular tenga deudas por obligaciones alimentarias por sus hijos tendrá que responder por esas deudas con la propiedad.

Utilizar una propiedad que es “bien de familia” como garantía de alquiler

“Es manifestación del titular del inmueble que está afectado a la protección, mediante escritura, donde deja constancia que no va a oponer esta protección frente a cualquier reclamo, judicial o extrajudicial, por el contrato de locación que garantiza”, detalla la escribana Magdalena Tato, secretaria del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

Es decir, se debe redactar un acta de manifestación que declare la inoponibilidad del locador para que este exento del no embargo por deudas, por lo que, “es el único que lo puede atacar”. Esto quiere decir que no se anula la protección pero se convierte en ineficaz ante determinadas personas, en este caso del locador. “Aunque también, esa declaración puede hacerse en el propio contrato de locación de forma válida”, agrega el escribano Nicolás Chejanovich.

“Cuando se ofrece un inmueble en garantía para un alquiler lo mejor siempre es que esté libre de todo gravamen y restricción y que no esté afectado al régimen de vivienda”, dice Esper. Pero, en el caso en el que el inmueble aparece afectado al régimen de vivienda, “coincidimos con Chejanovich que las partes (locador y garante) pueden incluir en el contrato una cláusula por la cual se declare que la afectación de ese inmueble al régimen de vivienda no afecta al locador”, agrega. Es decir, “el bien sigue inscripto como afectado al régimen de vivienda, pero ese régimen no aplica al locador”.

¿A quiénes beneficia?

Esta alternativa abarca los casos en que una persona quiera ser garante, pero el inmueble que posee está afectado al régimen de protección de la vivienda. “Es muy común que suceda que un hijo quiera vivir solo, la única garantía que puede ofrecer es la casa de sus padres, y se genera el problema, porque para eso deben desafectar y el inmueble queda desprotegido”, comenta la escribana Vanesa Sepliarsky. Entonces, con esta opción, “no es necesario desafectar del Régimen de Protección de la Vivienda”.

Las escribanas coinciden en que son varias las ventajas, como por ejemplo:

• El titular del inmueble evita desproteger la propiedad de la cual es titular. “Porque haciendo la desafectación, por más que después vuelva a afectar, se genera una brecha por la que pueden ingresar otros acreedores y atacar el bien. Mientras que, el inquilino obtiene la garantía que necesita para acceder a la vivienda”.
• Además es un beneficio para el mismo locador “porque se garantiza, con la subsistencia de la protección del inmueble dado en garantía, que ningún otro acreedor va a poder cobrarse de ese bien, solo él en el supuesto que sea necesario. Aunque también lo es para las inmobiliarias porque amplía la cantidad de inmuebles que pueden ser ofrecidos como garantía de cumplimiento en los contratos de locación”.

¿Cuáles son los requisitos para iniciar el trámite?

De acuerdo a los datos compartidos por el Colegio de Escribanos, los requisitos para poder utilizar una propiedad que es “bien de familia” como garantía de un alquiler son los siguientes:

• La declaración de inoponibilidad se debe otorgar por acta de manifestación, en escritura pública
• Se identifique el bien que se encuentra protegido y los datos de la afectación al régimen de protección de la vivienda
• Debe estar identificada la obligación contraída ante la cual será inoponible la afectación y el acreedor
• Solicitar el informe de inhibición del declarante e informe de dominio del inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble
• Contar con el asentimiento conyugal o convivencial, en caso de que corresponda

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