Estos son los departamentos que se alquilan por más de un millón de pesos
Si bien la ley de alquileres afectó al mercado inmobiliario, desde que se derogó este tipo de departamentos duplicó su oferta pero aún el exceso de demanda hace que aumente su precio de alquiler
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El fin de la vigencia de la ley de alquileres marcó un punto de inflexión en el mercado inmobiliario. Este cambio, que se produjo luego de la derogación de la norma, hizo que haya una mayor cantidad de unidades de cuatro ambientes en oferta, la “figurita difícil”.: son los que menos se encuentran en el mercado, no solo porque tienen una alta demanda, sino porque es la tipología de inmueble que menos se construyó en los últimos 30 años, según Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.
En consecuencia, a fines del año pasado en toda la Ciudad había 39 departamentos de cuatro ambientes en oferta de alquiler, este número se multiplicó en la actualidad a partir de la derogación de la ley de alquileres, y la mayor oferta está concentrada en Barrio Norte, Palermo, Caballito, Recoleta y Belgrano. Hoy, en los principales sitios inmobiliarios hay alrededor de 1300 unidades de las cuales un 30% está en pesos y un 70% en dólares.
Respecto a los valores, los cuatro ambientes en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires marcaron en julio 2024 un precio promedio de $922.655 para un alquiler mensual, según un revelamiento de Zonaprop. De hecho, fueron los que más aumentaron en el último año, ya que llegaron a una tasa interanual de 152% cifra que se ubica por debajo de la inflación general al igual que el resto de las tipologías, según Gómez Picasso. De todos modos, en estos últimos meses se registró una estabilidad en el precio respecto de la inflación.
“Este tipo de departamentos no solo son principalmente buscados por familias numerosas, sino que también lo son por familias ensambladas”, expresa Diego Frangella, presidente del Colegio Inmobiliario.
En esa misma línea, el fundador de Reporte Inmobiliario agrega: “En general las familias buscan unidades con amenities, seguridad y en buen estado básicamente. El cuatro ambientes una tipología que puede tener un rango de valores muy amplio, de hecho por unidades premium de estas dimensiones se suelen pedir contratos en dólares”.
Por un lado, los cinco barrios porteños con precios promedio de alquiler más altos de un cuatro ambientes en julio son:
- Núñez: $1.139.500
- Palermo: $1.135.700
- Colegiales: $1.072.600
- Belgrano: $1.069.700
- Villa Urquiza: $1.054.800
No obstante, hay cuatro barrios porteños más que superan en promedio el millón de pesos: Saavedra ($1.049.400), Villa Ortuzar ($1.039.400), Recoleta ($1.030.200) y Chacarita ($1.009.000).
Por otro lado, los cinco barrios más baratos según su precio promedio de publicación de julio son:
- Lugano: $624.300
- Mataderos: $713.500
- Constitución: $758.600
- Floresta: $769.800
- San Nicolás: $794.100
¿Por qué es difícil conseguir un cuatro ambientes?
Como se mencionó previamente, es la tipología de inmuebles que menos se construyó en los últimos 30 años. Por tanto, los nuevos desarrollos de la ciudad de Buenos Aires se concentraron en departamentos de uno o dos ambientes, ideales para alquileres temporarios, personas solas o parejas. Unidades que en muchos casos respondían a la demanda de inversores que buscaban un ticket de compra bajo y que utilizaban los ladrillos como resguardo de valor.
Así, un segmento del mercado, el de los departamentos grandes, y puntualmente el de los cuatro ambientes, si no quedó huérfano al menos se vio -y se ve- acotado por variables que limitan la oferta. Pero también en esto la pandemia produjo cambios, logrando que estas unidades se reposicionen, reinventándose a través de la arquitectura y el diseño. Los nuevos modos de vivir no solo demandan espacios verdes y abiertos, departamentos con balcones más amplios o terrazas, sino también con espacios interiores más grandes o ambientes que no solo sean dormitorios sino que puedan convertirse en lugares de trabajo, de estudio, de entrenamiento o de juego para los chicos.
De igual modo, señala Flavio Galli, CEO de la desarrolladora Grupo Tueroc, siempre habrá familias que encuentran muchos atractivos en la ciudad, “solo que requerirán una nueva forma de vida en un lugar no tan diferente de donde ya vivían. Y a ese público es al que apuntamos con nuestros proyectos”. ¿De qué forma lo hacen? “En principio, nuestras unidades de cuatro ambientes son de 126 m², con balcones corridos aterrazados y con espacio para alojar parrillas eléctricas o a gas”, responde, satisfaciendo así una demanda concreta que llegó para quedarse.
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