Alquileres: la fórmula para contratos en los que ganan propietarios e inquilinos

El decreto que congeló los alquileres y renovaba automáticamente los contratos durante un año está fuera de juego. Con la medida que duró hasta el 31 de marzo, el Gobierno buscó minimizar los riesgos de desalojos en un escenario en el que la pandemia profundizó la crisis económica del país. En este contexto, inquilinos y propietarios buscan la forma de cerrar contratos que queden “por fuera de la nueva ley”. “No se trata de hacer algo ilegal, sólo de cerrar contratos que sean beneficiosos para ambas partes: propietarios e inquilinos porque la nueva norma no beneficia a nadie”, afirma Enrique Abatti, abogado del estudio homónimo.

La mayoría optó por avanzar en las prórrogas de sus contratos con negociaciones similares a las que habían cerrado en el anterior contrato: aumentos semestrales del 20 por ciento. ¿La razón? Quienes podían pagar el compromiso mensual prefirieron firmar un nuevo contrato aun con el decreto en vigencia. La mayoría lo hizo a fines de septiembre, el primer vencimiento del DNU, antes de que el Gobierno extendiera la medida. La explicación es que los inquilinos no querían correr el riesgo de quedarse en “pampa y la vía” en un contexto en el que los alquileres aumentan no sólo por encima de los salarios sino también de la inflación. Durante los dos primeros meses del año los precios registraron un alza del 8,7%, de acuerdo con un relevamiento que realiza todos los meses el portal Zonaprop. Si la comparación es anual, en 2020 los precios acumularon una suba del 61,6% y se ubicaron 25 puntos porcentuales por encima de la inflación, que fue del 36%.

“La mayoría de los inquilinos arregló. Hicieron convenios de prórroga, lo que les permite quedar por fuera de la nueva ley que es la que generó menos oferta de inmuebles lo que en un contexto de alta demanda se tradujo en aumento de precio. Y a los que no lo hicieron les saldrá carísimo”, relata Abatti quien agrega que muchos también están optando por prorrogar los contratos firmados originariamente antes del 1 de julio de 2020. “La clave es hacer una prórroga y no una renovación”, explica Abatti y profundiza: “las prórrogas de contratos anteriores al 1° de julio de 2020 no están alcanzados por la ley 27.551 porque son la continuación del contrato a través del tiempo y no deben registrarse, aunque una renovación sí porque es un nuevo contrato. La AFIP confunde estos dos términos”. El abogado afirma que se considera prórroga a la continuidad del mismo contrato en el tiempo, que en el caso de alquiler de viviendas el límite máximo legal son 20 años (se le descuenta el tiempo que estuvo el inquilino durante el primer contrato), mientras que el de un local comercial son 50 años. De todas formas, aclara que para cumplir con esto no se deben modificar las partes esenciales del contrato, es decir, quienes intervienen y la locación del inmueble que se renta, pero sí se puede actualizar el precio. Es decir, lo único que cambiaría es el valor mensual del alquiler. Y son contratos que al ser una prórroga no están alcanzados por la nueva ley de alquileres. “Esto significa que alguien que firmó un contrato de dos años y le vence ahora, tiene 18 años para seguir haciendo prorrogas sin necesidad de estar legislado por la nueva norma”, agrega.

Por otra parte, la renovación es un nuevo acuerdo en donde se inicia de cero una relación entre locadores y locatarios, y está legislado en el Código Civil y Comercial a través del artículo 933, que entre otros puntos establece la extinción de una obligación por la creación de una nueva y deja de regir ya que termina el plazo y se formaliza un nuevo contrato al que se le aplica, según la nueva ley de alquileres, un plazo de tres años. Desde Inquilinos Agrupados, la entidad que conduce Gervasio Muñoz, afirman que firmar un contrato de alquiler ya sea nuevo, renovación, prórroga, luego de entrada en vigencia de la ley es una irregularidad y lanzaron una red de ayuda para los inquilinos.

Si bien cada negociación es única, la realidad es que la nueva ley de alquileres generó incertidumbre en los propietarios. De hecho, incentivados también por la baja rentabilidad anual de los alquileres (menos del 2% anual) algunos decidieron poner su inmueble en venta. Esta situación generó menor oferta en un contexto de alta demanda –por la ausencia de créditos hipotecarios–. Además, la nueva norma (ley 27.551)que rige desde el 1 de julio y se aplica solo a contratos que se suscriban desde esa fechay no a los anteriores que se seguirán rigiendo por las normas del Código Civil y Comercial previas a la reforma. La nueva ley permite la primera actualización al año de la firma del contrato, es decir que quien lo firme en abril tendrá su primer ajuste el mismo mes de 2022 y será a través de un índice que elabora el Banco Central. Este combo genera que los propietarios busquen ampararse de la inflación, a lo que se suma que, en muchos casos hace un año que no cobran las actualizaciones de los contratos. Por eso, los aumentos arrancan con incrementos del 40%. “La inflación en marzo dará por encima del 4 por ciento. Con estos números, la posibilidad de recién aumentar en abril de 2022 y una demanda de inquilinos que se pelea por tu propiedad, uno es el que pone el precio”, confiesa un propietario. El economista especializado en el sector Federico González Rouco agrega que “ahora el contrato va a estar registrado ante la AFIP, algo que avala tanto al propietario como al inquilino por posibles incumplimientos. Es un nuevo costo para tener esa seguridad, es como pagar un seguro: tiene un precio y hace que los alquileres aumenten estructuralmente”.

De todas formas, cada negociación es un mundo y depende de cada caso particular y seguramente un propietario que quiera que el inquilino permanezca en su propiedad será más flexible en el ajuste.

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