Alquileres: la decisión impensada que toman los inquilinos y preocupa a los dueños de los departamentos

En medio de un mercado inmobiliario que registró cambios notables en el último año desde la derogación de la ley de alquileres, sobre fines del año pasado, los contratos de alquiler comenzaron a pactarse bajo libre negociación de las partes, con ajustes cada tres o cuatro meses, en pesos y atados a la inflación.

A pesar de estos cambios, aún hay contratos registrados bajo la ley derogada porque se firmaron antes de su derogación: es decir acuerdos por tres años con ajustes anuales por el Índice de Contratos de Locación (ICL); y también otros cerrados a mediados de octubre de 2023, con aumentos cada seis meses con ajustes según el índice de Casa Propia cuando la ley fue modificada.

En este contexto, los brokers reconocen que empiezan a ver casos de inquilinos que rescinden sus contratos bajo la antigua norma paara salir de ella de una vez e ir en busca de nuevos acuerdos . Uno de los principales motivos es la brecha que se generó entre el ajuste del ICL y los precios de los alquileres de nuevos contratos, que se están negociando a valores iniciales más bajos, pero con ajustes más frecuentes.

En números concretos, los precios de publicación de alquileres en septiembre de 2024 aumentaron un 124,7% en comparación con el mismo mes del año pasado, de acuerdo a los datos aportados por Zonaprop. A pesar de este aumento, los contratos ajustados bajo el ICL, que mide inflación y salarios (con un atraso de dos meses) subieron un 243,16% anual. Este incremento es considerablemente superior al Índice de Precios al Consumidor (IPC), que creció un 209% en el mismo período. Este último es la referencia que se toma hoy para actualizar los valores de los alquileres. En otras palabras, termina saliendo más “barato” arrancar un nuevo contrato que mantener el que se ajusta con el ICL.

“La dinámica nueva del mercado luego de la derogación de la ley genera que se puedan encontrar hoy opciones mas económicas publicadas”, afirma Soledad Balayán, titular de Maure Inmobiliaria.

Para entender mejor el impacto de estas cifras en el bolsillo de los inquilinos se deja el siguiente ejemplo: en septiembre de 2023, el promedio de alquiler de un departamento de dos ambientes en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires era de $225.800. Al ajustarse por el ICL, el alquiler alcanzó los $774.846 en septiembre de 2024, mientras que con el IPC, el valor sería de $697.722. Sin embargo, el precio promedio actual de mercado es de $507.400, un 34,52% menos que lo que pagarían los inquilinos con contratos viejos.

¿Rescindir o continuar?

Esta disparidad en los precios llevó a que muchos inquilinos comiencen a considerar la rescisión de sus contratos. Si optan por mudarse, pueden acceder a precios iniciales más bajos, aunque con ajustes más frecuentes, cada tres o cuatro meses. Por el contrario, si deciden permanecer en sus contratos originales bajo la vieja ley de alquileres, pagarán un precio más alto, pero congelado por un año.

“Con la inflación en baja, el ICL se mantiene por encima de la inflación actual, lo que genera un desfase importante. Esto lleva a muchos inquilinos a evaluar si les conviene rescindir y firmar un nuevo contrato, incluso asumiendo los costos económicos y emocionales de mudarse. Pero puede valer la pena”, explica Federico González Rouco, economista especializado en vivienda de la consultora Empiria.

Pero también, otro factor que impulsa a los inquilinos a pensar en rescindir el contrato es el aumento en la oferta de alquileres, que llegó a casi un 200% desde principio de año. Esto permitió que los precios iniciales de los nuevos contratos se estabilicen o incluso se mantengan de un mes al otro.

A pesar del aumento en la oferta, el mercado parece estar acercándose a un equilibrio. Los precios de publicación de los alquileres crecieron un 4,4% mensual en septiembre, un incremento por encima de la inflación: 3,5% en el mismo mes, de acuerdo a los datos publicados por el INDEC.

“El aumento en el precio de los alquileres tiene relación con la evolución de la inflación. Si bien el incremento de septiembre está por encima de la inflación calculada por el REM (Relevamiento de Expectativas de Mercado), actualmente el precio de los nuevos contratos corre al mismo ritmo que los datos del IPC (Índice de Precios al Consumidor)”, señala Leandro Molina, director del portal inmobiliario ZonaProp.

“Además, aunque hay una demanda significativa de alquileres, la cantidad de propiedades disponibles no es suficiente para satisfacer esa demanda. Por lo que se genera una presión sobre los precios que hace que suban”, agrega.

Pero vale aclarar que, a pesar de este aumento por encima de la inflación mensual, en el análisis anual, el incremento está por debajo de los datos relevados por el INDEC: en 2024 los precios de alquiler aumentaron un 52%, la mitad de la inflación registrada en el mismo período fue del 102%, lo que implica una caída real de los precios del 50%.

“El mercado de alquileres sigue buscando un valor de equilibrio y en lo que va del año el precio de publicación de las ofertas cayó en términos reales”, comparte Balayan.

Otra alternativa ante mudarse para tener un nuevo contrato o quedarse con el vigente hasta que se termine, es negociar con el propietario un acuerdo para rescindir el contrato bajo la ley de alquileres e iniciar uno nuevo para darle continuidad al alquiler y al vínculo pero con un precio que sea el de mercado actual con actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales. Es muy posible que el precio de mercado ahora sea menor al que se viene pagando y el propietario se niegue a bajar el precio pero si sabe que el inquilino es capaz de irse, le quedará el departamento vacío unos meses y al nuevo inquilino tendrá que ofertarle un precio de mercado. Ante esta situación, es muy probable que prefiera negociar con quien ya está pagando el alquiler y ocupando su departamento.

¿Qué pasa con los nuevos contratos firmados luego de la derogación de la ley de alquileres?

Muchos de los contratos firmados a principios de 2024 comenzaron con precios altos de mercado debido a la escasa oferta de propiedades en ese momento y a que los cambios dentro del mercado de los alquileres todavía no se habían terminado de acomodar. “Muchos contratos que se firmaron en enero y febrero arrancaron con un precio mucho más alto porque eran los primeros acuerdos que se hacían luego de la derogación de la ley, pero además no había tanta oferta disponible como lo hay ahora. Luego, al haber más oferta, los precios en los siguientes meses no aumentaron al ritmo de la inflación”, señaló Alejandro Moretti, miembro del Observatorio del Colegio Inmobiliario.

Esta situación generó una dinámica en la que, al revisar contratos que ya llevan dos o tres aumentos, los inquilinos pueden estar pagando más que por un departamento similar en el mercado actual. “Si el propietario no renegocia el contrato y no lo adecua a los precios de hoy, puede que los inquilinos decidan rescindir ese acuerdo y alquilar un departamento nuevo ahora que hay más oferta”, concluyó Moretti.

“En estos casos, nos está pasando que los propietarios deciden renegociar los precios si no quieren que se les vaya un buen inquilino”, añade Balayan.

En resumen, la volatilidad en los precios y los continuos cambios en las regulaciones están reconfigurando al mercado inmobiliario, y para muchos inquilinos, mudarse parece convertirse en la opción más conveniente en este escenario incierto.

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