Alquileres: fin al decreto, cómo serán los nuevos contratos

La nueva ley de alquileres sancionada en julio pasado modificó puntos claves en la relación entre los inquilinos y los propietarios que inclusive cambiaron el dinamismo del propio mercado inmobiliario. A la suba de los precios, se suman las consecuencias de un mercado con menos oferta –muchos propietarios buscarán salir del negocio de alquiler- y más demanda. Un dato que muestra el incremento en el interés por alquilar es que los avisos por ejemplo, en Mercado Libre Inmuebles duran 26 días contra 200 días promedio, el tiempo que permanecen online una publicación de venta. “Para quedar en una proporción equitativa 106.695 publicaciones tendrían que dejar de venderse para alquilarse”, cuantifica Juan Manuel Carretero, gerente de Mercado Libre Inmuebles y agrega que “el mercado de alquileres es más dinámico que las ventas que han caído fuertemente”.

Por otra parte, en un futuro inmediato, los brokers alertan sobre la posibilidad de que no haya mercado. Es que a la mayor regulación que e establece la nueva ley se suma la renta anual de los alquileres, en dólares, en su nivel más bajo de la historia: la bruta es menor al 2% al año. En este contexto, los inquilinos a los que se les venció el contrato en los últimos 12 meses, tendrán que firmar uno nuevo, que estará regido por la nueva ley de los alquileres que propone importantes cambios:

La actualización del alquiler será anual

Hasta la sanción de la nueva ley, los aumentos se acordaban entre las partes: en general se cerraban actualizaciones cada seis meses que variaban entre 15 y el 20 %. Esta forma le generaba al inquilino tener cierta previsibilidad de cuánto debía pagar durante la duración del contrato. Hoy, el propietario del inmueble tendrá durante el primer año, el valor del alquiler congelado, por lo que buscará “ampararse” con un monto inicial más alto para no quedar desfasado a los 12 meses, sobre todo en un país con una alta inflación.

El índice que determinará el aumento lo realizará el Banco Central

Es una fórmula que no existía hasta ahora. Se conforma en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte), y será elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central. Este es un punto que genera incertidumbre en los inversores y en los mismos inquilinos porque ninguno tiene la certeza de cuánto serán las dos actualizaciones que tendrán los contratos en los tres años que durarán. “Además, los propietarios también temen que al ser el Banco Central el que produce el índice sea el Gobierno el que decida a “dedo” este porcentaje. Ya tuvimos estas experiencias de manejo de los índices que no reflejaban la realidad de lo que estaba sucediendo y aparte una actualización anual hace perder el valor del alquiler real en perjuicio del propietario”, agrega José Rozados, de Reporte Inmobiliario.

Los contratos se extendieron de dos a tres años de duración

La ampliación en el plazo podría perjudicar a los propietarios porque ante un “mal inquilino” se dilata en el tiempo la posibilidad de salir de esa relación contractual “conflictiva” sobre todo teniendo en cuenta que con la nueva norma para iniciar una demanda de desalojo, se impone la instancia de mediación. “Es una forma de restringir los derechos de los propietarios”, alerta Abatti.

El depósito es de un mes de alquiler

Hasta la promulgación de la nueva ley, el inquilino debía pagar como garantía, un mes de alquiler por año- es decir, al ingresar a una propiedad pagaba dos alquileres como depósito-. Hoy el propietario no puede exigir más de un mes de alquiler y ese monto no puede ser mayor al valor del primer mes del contrato. Esto implica que el monto de ingreso al contrato (conformado por el alquiler adelantado, el mes de depósito, la comisión y los gastos) disminuya más de 30% para el inquilino.

Además, la nueva norma impide exigir pagarés, o cualquier documento fuera de contrato. “Este punto representa un problema para el propietario sobre todo para viviendas que se alquilan a $20.000 o $30.000 por mes. Qué posible rotura se puede pagar con ese monto”, se pregunta Abatti quien cree que para evitar quedar desamparados, los propietarios pueden incluir en el contrato la figura de un fiador que es un tercero –que incluso puede ser un amigo del inquilino del departamento- que amplía el depósito con, por ejemplo, el monto equivalente a dos meses de alquiler que será devuelto actualizado, una vez terminado el contrato.

Las expensas extraordinarias estarán a cargo del propietario

En la práctica, este compromiso ya era asumido por el propietario antes de la nueva ley. Sin embargo, puede representar un punto conflictivo entre las partes. Abatti explica que hoy la ley de propiedad horizontal del Código Civil no establece la obligación de distinguir en la liquidación de las expensas entre las que son ordinarias y las extraordinarias. Por esa razón, en muchos casos, las liquidaciones no son claras. Es decir, hay espacio para interpretaciones subjetivas.

En este contexto, la pregunta es, por ejemplo, ¿pintar el edificio es extraordinaria? En este sentido se aconseja a los propietarios de unidades en alquiler en edificios que no tengan esa discriminación en las expensas, que el consorcio convoque a una asamblea extraordinaria para solicitar –a partir de la mayoría del voto de los vecinos- esa diferenciación en las liquidaciones de las expensas a la administración. Este es un punto clave para evitar confusiones acerca de qué expensas son ordinarias y cuáles extraordinarias.

Los arreglos corren por cuenta del propietario

Este es otro punto que quita el sueño a los dueños. La nueva ley establece que el propietario debe hacerse cargo de cualquier arreglo del inmueble siempre que no haya sido responsabilidad del inquilino. Además, especifica que en caso de que el locador no responda o se niegue a realizar una reparación urgente, el locatario puede realizarlas por sí mismo y a cargo del locador transcurridas 24 horas de la notificación. Si las reparaciones no fuesen urgentes el locador tiene un plazo de 10 días para realizarlas. En ambos casos el locatario puede compensar el costo de las reparaciones que haya realizado con el pago los alquileres. Mariano Esper, abogado especialista en el sector, aclara que “en el texto legal anterior también ponía los arreglos a cargo del propietario. Pero la interpretación de la norma era uniforme: las partes podían regular un régimen distinto al previsto en la ley y establecer que los arreglos debían ser a cargo del locatario. Ahora, con el nuevo texto legal, esa posibilidad no está tan clara”.

Abatti alerta sobre la posibilidad de que se generen situaciones de “abuso” por parte de los inquilinos. “Quien asegura que buscará el presupuesto más accesible”, se pregunta y le recomienda a los propietarios establecer en el contrato que ante la eventualidad de un desperfecto, el monto del arreglo pueda descontarse del alquiler en partes durante por lo menos tres meses. “Así el propietario no correrá el riesgo de no cobrar algún mes”, explica.

Se flexibiliza la rescisión de los contratos a favor del inquilino

Con la nueva ley, el inquilino puede rescindir el contrato sin causa una vez que transcurrieron seis meses desde el inicio del contrato. También aclara que si la rescisión es con causa (por ejemplo, por algún problema en la vivienda que impide vivir en ella) y el locador no se hizo cargo aún cuando fue notificado por el inquilino, este último no está obligado a esperar a que se cumplan seis meses desde el inicio del contrato, ni avisar con anticipación. Tampoco deberá pagar multa y hasta puede reclamar la restitución de su depósito e inclusive reclamar un descuento en el alquiler por el tiempo que vivió en la propiedad de forma inapropiada.

Por otra parte, la nueva norma también establece que, si avisa con tres meses de anticipación que dejará el inmueble, tampoco debe pagar una multa, mientras que si lo hace con un mes de anticipación, y está entre los seis meses y un año de contrato debe pagar un mes y medio de alquiler, pero si pasaron los 12 primeros meses, la multa es de sólo un mes. “La rescisión anticipada y renovación quita penalidades y multas en alquileres que ya hayan transcurrido más de seis meses y con avisos anticipados”, sintetiza Celasco Correa.

Se ampliaron las posibilidades de garantías

Los propietarios se sienten inseguros porque la nueva norma permite una mayor variedad de garantías: la más usada es el título de una propiedad inmueble y ahora se suman los avales bancarios, seguros de caución, garantías de fianza y garantías personales del locatario, que se documentan con recibos de sueldo, certificados de ingresos o equivalentes. Además, el locador no puede exigir un inmueble de garantía que valga más que el equivalente a cinco alquileres. Por otra parte, el inquilino puede presentar al menos dos y el locador deberá aceptar una.

El problema surge porque el texto dice que, si el locatario ofrece dos de estas opciones, el locador tiene la obligación de elegir una. En este punto, Abatti y Rozados coinciden en que si un propietario puede elegir si pone o no en alquiler una propiedad debería poder elegir la garantía que más seguridad le ofrezca. “Que los propietarios tengan que aceptar alguna de las garantías es mentira porque, aun cuando la ley diga eso, los dueños pueden decir que al final no van alquilar el departamento o que apareció otro interesado. Es imposible que sea vinculante por cómo funciona el mercado”, aclara Gonzalez Rouco. Una recomendación que da Abatti para los propietarios es que no firmen la reserva ad referéndum de la presentación de la garantía. “Si lo hacen quedarán enganchados y deberán aceptar alguna de las garantías que se les ofrezcan”, explica.

Se demorarán los juicios de desalojos y los contratos deben ser inscriptos en la AFIP

Esta iniciativa busca una mayor transparencia a la relación entre locadores y locatarios. Pero ¿qué pasa con los propietarios que no los registren? “No podrán iniciar un juicio de desalojo porque este proceso exige la inscripción en la AFIP”, dice Abatti. De hecho, el juez antes de notificar de la demanda al inquilino debe hacerlo a la AFIP. “A esta instancia también se suma una mediación que no existía antes. Es decir, los nuevos pasos previos podrían demorar hasta seis meses más un desalojo por falta de pago que hasta ahora podía resolverse en 12 meses”, finaliza Abatti.

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