Alquileres: en el barrio más demandado de la ciudad, un dos ambientes ya cuesta casi medio millón de pesos
Los alquileres acumularon un aumento de 260% en 2023 y los departamentos de dos ambientes en CABA se ubican en $334.888 mensuales.
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La prometida derogación de la Ley de Alquileres por parte del presidente Javier Milei a través de un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) generó una movilización palpable en el sector inmobiliario. A pesar de que la disposición para negociar libremente de las condiciones del alquiler entre las partes revitalizó un renovado interés en destinar propiedades para este fin, es importante tener presente que esperar cambios inmediatos en los precios resulta utópico, mucho más en un contexto inflacionario.
En un contexto donde los aumentos de precios parecen no encontrar límite en los últimos tres años y con una oferta casi nula, durante el último mes del 2023 los precios de alquiler experimentaron un notable incremento mensual del 18,6%, según un relevamiento realizado en base a los avisos publicados en el portal inmobiliario Zonaprop. Para tener una referencia la misma unidad de dos ambientes que en julio del 2021 se alquilaba por casi $40.000, hoy se ofrece a casi $335.000 por mes.
En cuanto al aumento anual, los alquileres acumularon una suba del 260%, superando en 2,65 veces la registrada en 2022 cuando el aumento fue del 98% casi en linea con la inflación del año que fue del 95%. Este aumento se ubica significativamente por encima de la tasa de inflación (190,9%) y del ajuste del Índice de Contratos Locativos o ICL (135,5%) utilizado para los contratos firmados entre julio de 2020 y el 18 de octubre de 2023 con el fin de adecuar el precio del alquiler.
En consecuencia, de acuerdo con el informe de Zonaprop, en promedio un monoambiente de 40 m² en CABA ya se alquila por suma de $280.260 mensuales, mientras que un departamento de dos ambientes y 50 m² alcanza los $334.888. En tanto, un inmueble de tres ambientes y 70 m² presenta un precio mensual de $463.301.
Entre los barrios con aumentos récord se destaca Palermo, considerado el más costoso para alquilar, con un valor mensual de $491.737: casi medio millón de pesos. “Hay una alta demanda en general, aunque, naturalmente, varía entre los diferentes subsectores del barrio”, comenta José Rozados, cofundador de Reporte Inmobiliario. Añade que no solo la gente quiere vivir en Palermo sino que también recibe visitantes tanto por turismo como por residencia temporal con diversos propósitos, como trabajo, estudio o atención médica. “En general, apuntan a un público de nivel socioeconómico medio-alto, dispuesto y con la capacidad de pago para respaldar sus evaluaciones”, destaca Rozados.
El ranking de las zonas más caras se completa con Belgrano, apenas por debajo de Palermo: un dos ambiente cuesta $487.654 y Núñez con valores que rondan los $477.163.
Un dato no menor que refleja el mismo informe es que hay diez barrios de la ciudad de Buenos Aires en los que alquilar un dos ambientes no baja de los $400.000:
- Chacarita ($475.151)
- Retiro ($458.284)
- Recoleta ($450.766)
- Colegiales ($446.072)
- Saavedra ($436.812)
- Coghlan ($425.754)
- Villa Urquiza ($420.953)
En contraste, Liniers se presenta como el barrio más accesible, con un alquiler mensual de $273.253, seguido por Monte Castro y Floresta, con costos de $284.809 y $288.139, respectivamente. Por otra parte, Saavedra y Núñez se posicionan como los barrios con mayor incremento interanual con registros que promedian los 347%.
¿Habrá más departamentos en alquiler?
Más allá de los valores, un tema que desvela al mercado es la escasa oferta de propiedades en alquiler. Los expertos del sector están observando el resurgimiento de propietarios que, en el pasado, optaron por vender sus inmuebles tras la promulgación de la Ley de Alquileres en 2020. Ahora, ante la posibilidad de llegar a acuerdos entre las partes, están reconsiderando la opción de ponerlos en alquiler.
El motivo por el cual muchos propietarios evitaban poner sus propiedades en alquiler radicaba en la falta de rentabilidad, ya que la anterior legislación les obligaba a congelar los precios por un año y ajustarlos según un índice que corría dos meses atrás de la inflación. Sin embargo, con la derogación de esta ley, ahora los propietarios tienen la libertad de negociar aspectos fundamentales como la moneda, el plazo, la indexación del precio y la frecuencia de los ajustes contractuales.
Esto ha llevado a que propietarios que tenían sus inmuebles en venta consideren volver a alquilar, con aproximadamente el 10% ya expresando esa intención, según Diego Cazes, gerente general de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios.
Además, ahora los dueños tienen la posibilidad de obtener ingresos mientras esperan la venta. Con el nuevo marco regulatorio respaldado por el Código Civil y Comercial, los propietarios pueden aprovechar la opción de rescindir el contrato en caso de venta y elegir volver a poner en alquiler sus propiedades.
Aunque algunos brokers expresan inicialmente cierta desconfianza, sugiriendo la necesidad de asegurar un año de estabilidad para el inquilino, la nueva dinámica parece abrir oportunidades tanto para propietarios como para inversores. Este último grupo podría beneficiarse al adquirir propiedades con contratos de alquiler más favorables que los establecidos por la ley anterior, permitiendo ajustes indexados y una mayor flexibilidad.
Qué pasó con los precios de venta
Durante el segundo semestre de 2023, se empezó a vislumbrar un posible fin de ciclo con un notable aumento en las consultas y una mayor concreción de operaciones. A pesar de este panorama alentador, el incremento del 1,2% en el precio de venta durante este periodo no logró compensar el retroceso anual del 1%, marcando así cinco años consecutivos de descenso.
Cabe destacar que esta variación negativa fue menos pronunciada que la registrada en 2022, la cual alcanzó el 6,6%. Por otro lado, a pesar de la disminución anual en los precios, los valores de los anuncios publicados en Zonaprop evidencian un aumento mensual del 0,3% en diciembre respecto al mes anterior, con el metro cuadrado a un valor de US$2177.
Resulta alentador observar que, a diferencia de 2022, donde el 83% de los barrios de la ciudad experimentaron una disminución en los precios de los inmuebles, en 2023 el 65% muestra un aumento en el precio mensual. Este indicador ha ido creciendo desde julio, superando el umbral del 50%.
Un dato positivo adicional es el aumento del 21% en el volumen de escrituras en la Ciudad en noviembre, en comparación con el mismo mes de 2022. Esto indica que hasta ese mes se registró un incremento del 22% en comparación con el mismo periodo del 2022 y del 19% en relación con 2019, aunque aún no alcanza los valores de 2018.
En números concretos, un monoambiente de 40 m² tiene un precio de venta promedio de US$95.538, un departamento de dos ambientes y 50 m² está valorado en US$114.798, y un inmueble de tres ambientes y 70 m² se encuentra en US$159.288.
Puerto Madero encabeza el ranking de barrios más caros de la ciudad de Buenos Aires con un valor de US$5697/m². Le siguen Palermo (US$3019/m²) y Belgrano (US$2756/m²). Por el contrario, Lugano, Nueva Pompeya y La Boca son los barrios más económicos con un precio de US$979/m², US$1382/m² y 1436/m², respectivamente.
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