Alquileres en CABA: los precios aumentaron 89% en lo que va del año y un monoambiente ya cuesta $143.825

El aumento de los alquileres en la ciudad sigue en ascenso y en julio marcó otro aumento récord. Quien busca alquilar un departamento en la ciudad de Buenos Aires se encuentra con valores promedio de $143.825 por mes para los monoambientes, $176.244 mensuales para los departamentos de dos ambientes y $230.178 por mes para las unidades de tres ambientes, según un informe de Zonaprop.

Se trata de los departamentos que todavía no encontraron inquilino, que entran al mercado y ajustan sus valores para empezar los nuevos contratos. Solamente en el mes de julio, los precios escalaron un 11,3%, suba que por tercer mes consecutivo marca un récord de incremento mensual desde que el portal inmobiliario realiza el sondeo. En los primeros siete meses del año, el valor de publicación de los alquileres creció un 89,6%, por encima del avance de la inflación (62,5%) y del índice con el que se actualizan los contratos de alquiler ya vigentes (57,3%). Mientras que en la comparación interanual el incremento fue del 152,9%, también la máxima registrada desde el inicio de la serie en 2012. Esta suba supera la variación de la inflación interanual que fue de 116,4% y al ajuste del ICL que fue del 108,2%.

Con una oferta que tiende a cero, los dueños de departamentos suben considerablemente el precio de entrada para cuidar la rentabilidad. Es que la actualización anual dispuesta por la Ley de Alquileres en base al Índice de Contratos de Locación (ICL) lleva un escenario inaudito en el país: que sea el único servicio que aumenta una vez por año y que cuota a cuota el monto se devalúe mientras la inflación avanza.

Los inquilinos no solo tienen que enfrentar las alzas desmedidas de los precios de alquileres sino que también deben sumar el costo de las expensas. El pago de los servicios en un edificio porteño promedia el 25,1% del costo del alquiler, según el Instituto de Vivienda de la Ciudad, pero en algunos casos puede llegar a un porcentaje mayor o hasta igualarlo. En junio, este costo promediaba los $47.256, según ConsorcioAbierto, un software para administraciones de consorcio.

Barrio por barrio, cuánto cuesta alquilar un departamento de dos ambientes

Con una macroeconomía complicada, un informe de Mercado Libre reveló cuáles son los barrios más buscados en el portal para alquilar un departamento. Si bien tradicionalmente el top 5 solían tomarlo los barrios de corredor norte, en julio los más solicitados fueron Caballito, Palermo, Belgrano, Almagro y Flores.

En números, el barrio que promedia los precios más caros del mercado es Palermo, teniendo en cuenta que el informe de Zonaprop omite los departamentos publicados en Puerto Madero ya que la oferta en ese barrio está totalmente dolarizada. Los alquileres de departamentos de dos ambientes en Palermo promedian los $226.114 por mes, sin contar el costo de las expensas.

Completan el podio de los barrios más caros para alquilar un departamento de un dormitorio Retiro y Núñez con $217.219 y $213.424 mensuales, respectivamente. Mientras tanto, en la zona media del heat map de precios se encuentran Villa del Parque ($181.808), Parque Chacabuco ($170.746), Boedo ($164.912) y Balvanera ($153.811).

En el otro extremo de la tabla de precios, los barrios más económicos para alquilar son Liniers ($114.213 por mes), Constitución ($146.940 por mes) y Vélez Sarsfield ($148.032 por mes).

Cuánto se ajustarán por ICL los alquileres en agosto

Los contratos de alquiler que a fines de julio deban hacer la actualización anual del valor del alquiler enfrentarán aumentos de hasta 109.83%. Esta cifra es determinada por el Índice de Contratos de Locación (ICL), el indicador elaborado por el Banco Central que para su cálculo toma en cuenta en partes iguales la inflación y los salarios.

En los próximos meses la cifra seguirá creciendo. “Los primeros días de agosto el índice que regula el aumento de los alquileres será de 109,36% y el mes terminará con aumentos de entre 112,5% y 113%”, afirma Federico González Rouco, economista especializado en vivienda. Es decir que quien desde agosto del 2022 pagaba $74.557 por mes -precio promedio de alquiler de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires un año atrás-, a partir del mes que viene deberá abonar entre $156.093,8 y $158.806,4, dependiendo del momento del mes en el que haga la actualización.

La tendencia continuará a la alza en el noveno mes del año. El economista señala que el incremento estimado del ICL a fines de septiembre será de 113,5% o 114%. “La diferencia no es mucha entre la suba de agosto y septiembre porque la inflación interanual dejó de aumentar tan fuerte y el salario creció un poco”, explica. Cabe destacar que estos aumentos están por debajo de la inflación interanual de junio, que fue del 115,6%, la más alta desde agosto de 1991.

El punto débil del índice que perjudica a los propietarios es que se calcula según el promedio de la inflación y salarios de dos meses atrás. Por ejemplo, quienes tienen que hacer la actualización anual del precio de alquiler en agosto lo hacen en base a los precios y sueldos de junio. En un contexto de inflación galopante, esto significa que “el alquiler pierde sistemáticamente contra la inflación” porque en lugar de actualizarse según la realidad del momento se ajusta en base a cifras de inflación y salario retrasadas, sostiene González Rouco.

Por ejemplo, si se compara el porcentaje de aumento de los alquileres cada mes según el ICL contra la inflación interanual, el ICL siempre está por debajo:

• Enero: La inflación interanual fue del 98,8% y el aumento de los alquileres fue del 81,4%
  
• Febrero: La inflación interanual fue del 102,5% y el aumento de los alquileres fue del 85,88%
  
• Marzo: La inflación interanual fue del 104,3% y el aumento de los alquileres fue del 89,56%
  
• Abril: La inflación interanual fue del 108,8% y el aumento de los alquileres fue del 92,59%
  
• Mayo: La inflación interanual fue del 114,2% y el aumento de los alquileres fue del 95,94%
  
• Junio: La inflación interanual fue del 115,6% y el aumento de los alquileres fue del 100%
  

La desactualización se suma a que, al ser cuotas fijas anuales, el valor de alquiler se devalúa mes a mes con el avance de la inflación. Esta pérdida de valor real de los contratos desespera a los propietarios, que en algunos casos llegaron a pedirle a sus inquilinos “aumentos voluntarios” para compensar, pedido que se hace por fuera de la ley y que es fuertemente rechazado por las asociaciones defensoras de inquilinos.

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