Alquileres: el barrio con aumentos récord que deja la mayor ganancia a los propietarios

Es uno de los barrios más antiguos de la Ciudad de Buenos Aires. Ubicado entre Balvanera, Constitución, Parque Patricios y Boedo, San Cristóbal está en la mira de los inversores. Entre las razones que explican esa preferencia hay un dato clave: es la zona de la ciudad de Buenos Aires que registró el mayor aumento de alquileres de los últimos 12 meses: 159,4%; por encima del incremento promedio que registraron los alquileres en la ciudad: 136,3%, según el último relevamiento de Zonaprop. Es la máxima registrada desde el inicio de la serie (2012), superior a la inflación (113.8%) y al ajuste ICL (100%).

El fenómeno se da en un contexto en el que el costo de alquilar en la ciudad subió un 10,8% en mayo respecto a abril, según el mismo informe, registrando el mayor incremento mensual desde el inicio de la serie (marzo 2012). “En lo que va del 2023 el precio medio de los alquileres subió 53,2%, por encima de la inflación (+41,9%)”, detalla Leandro Molina, director comercial de Zonaprop. En cuanto a las tipologías, el mismo informe revela que alquilar un monoambiente demanda $116.249 al mes, un dos ambientes $142.425 y $185.196 en el caso de los tres ambientes.

Sin embargo, el dato que sorprende al mercado es que alquilar hoy un dos ambientes en San Cristóbal cuesta $140.005 mientras que hace un año eran casi $54.000. En Palermo, por ejemplo, esa relación es de $186.288 versus $77.417 -es decir, aumentó 140% en un año-.

¿Por qué aumentaron tanto los alquileres en este barrio? Los especialistas lo adjudican a una serie de factores.

1) Precios relegados

“En San Cristóbal quizás están más relegados los precios, porque no era una zona de mayor demanda, al contrario de Caballito, Belgrano, Barrio Norte, Recoleta, los barrios tradicionales donde hay más demanda de alquileres”, estima Hernán Perrone, corredor Público Inmobiliario integrante del equipo de REMAX.

2) La escasa oferta del mercado revalorizó los contratos del barrio

Los jugadores de la zona también atribuyen el aumento pronunciado de precios a la escasez de propiedades ofrecidas en alquiler. “Un fenómeno que es consecuencia de muchos factores, entre ellos, la ley de alquileres sobre la que hay especulación respecto a futuros cambios. Esa incertidumbre genera que los propietarios tiendan a quedarse quietos y a la espera de que esto aclare, o directamente lo ponen en la venta”, opina Perrone.

Esta escasez a la que se refiere Perrone es que zonas más relegadas como justamente San Cristóbal atraviesan un proceso de revalorización. “Son zonas que estaban relegadas y en las que los contratos han aumentado un poco más que en el resto”, coinciden los brokers.

En ese contexto, analiza que la limitación de la oferta le da vía libre a los propietarios para pedir valores altos: “Es tan chica la oferta que los propietarios se animan a pedir cualquier cosa. Los dueños deben tener mucho cuidado de que efectivamente el inquilino pueda efectivamente pagar ese alquiler. Entonces, por querer sacar un poco más, luego terminan en un gran problema”.

3) La migración de contratos tradicionales hacia el formato temporal

Otro fenómeno que ganó terreno en el mercado inmobiliario y que complicó aún más a los inquilinos que buscan unidades para alquilar es la migración hacia los contratos temporarios que sufrió principalmente las zonas más buscadas por turistas. “Impulsados por una rentabilidad más alta y contratos que se cobran en dólares, muchos propietarios eligieron destinar sus departamentos a los contratos temporarios”, relata Perrone.

Esa tendencia generó que muchas de las personas que buscaban alternativas en barrios más top comenzaran a mirar oportunidades en otras zonas más accesibles, lo que generó una baja en la oferta y como consecuencia un aumento de los valores de los contratos.

La rentabilidad más alta de la ciudad

A su vez, el barrio se destaca por otra particularidad: tiene una rentabilidad del 6%, la más alta de toda la ciudad de Buenos Aires. El podio de las zonas con alta rentabilidad se completa con Villa General Mitre (5.8%) y Boedo (5.7%), según el relevamiento de Zonaprop.

Para Agustín Walger, director de la firma Lépore Propiedades, este fenómeno se debe a la brecha entre compra de propiedades a valores muy bajos combinado con los alquileres altos. “En la zona se vendieron inmuebles a valores muy atractivos. Llegamos a tener en pozo a US$1300 a US$1400 el metro cuadrado, lo que hacía que la gente comprara un monoambiente de 33 metros entre los US$43.000 y US$45.000. Además, si lo pagaba en pesos ajustados por la cámara mientras el dólar subía, pagó en dólares un poco menos”, detalla.

Perrone coincide con su colega: “Vemos que barrios como San Cristóbal tienen propiedades con un precio más bajo que los barrios tradicionales más demandados, como Caballito o Almagro. Hablamos de monoambientes de alrededor de US$50.000 en promedio para la venta, de dos ambientes alrededor de US$60.000 y de tres ambientes en promedio de US$80.000 en venta, teniendo en cuenta la tipología, los amenities y demás”.

Por su parte, Walger indica que hoy hay numerosos proyectos nuevos en los que los valores a estrenar están en el orden de los US$1800 a US$2000 el metro cuadrado según las características del edificio o si están -por ejemplo- sobre avenidas como Independencia o San Juan donde la seguridad que brinda la alta circulación revaloriza las propiedades.

Ante ese escenario, Perrone explica que dada la fuerte necesidad de alquiler, “quien necesita un lugar donde vivir empieza a buscar en diferentes lugares donde pueda encontrar. Esto ha hecho que haya barrios que a lo mejor no eran pedidos anteriormente, hoy sí, y esa falta de propiedades hace que los propietarios puedan poner el precio que ellos deseen poner, sabiendo que ante la necesidad se los convalidarán. Entonces, vemos propiedades más bajas desde el punto de vista costo de compra que se pueden alquilar a un valor más alto de lo que tradicionalmente se alquila en esa zona. Si bien siempre van a estar un poco por debajo que las zonas más demandadas, se acerca mucho más que en otros tiempos donde hay mayor oferta de propiedades”.

El barrio

Delimitado por la Av. Independencia, la Av. Entre Ríos, la Av. Juan de Garay y Sánchez de Loria, los comienzos de San Cristóbal se remontan a 1869, cuando desembarcó la primera capilla en la calle Rincón, entre Independencia y Estados Unidos. Por ese entonces, era una zona de quintas en las afueras del casco céntrico porteño.

Entre los hitos que le dieron al barrio su identidad, se destaca la creación del Mercado San Cristóbal, que es el más antiguo de la ciudad, en la esquina de las avenidas Independencia y Entre Ríos. Desde el Gobierno de la Ciudad remarcan que es un barrio con pocos espacios verdes y que la plaza Martín Fierro, ubicada en la calle La Rioja, es uno de los más importantes.

Esos atributos en conjunto con la alta rentabilidad que muestran sus propiedades son las que tal vez llaman a los vecinos de barrios cercanos como Boedo o Parque Patricios, quienes protagonizan el perfil del público que se muda a la zona.

“Se apunta mucho al perfil de gente joven ya que hay muchos departamentos de uno, dos y tres ambientes. En el último tiempo se lanzaron varios proyectos con unidades mas grandes de tres y cuatro y algunos emprendimientos que no tienen nada que envidiarle a los de Caballito, Villa Crespo o hasta Palermo en términos de amenities. El diferencial con estos es que corren con la ventaja de que los lotes valen menos que en los barrios más demandados, por lo que uno logra tener un departamento con comodidades, en un edificio con servicios y estéticas modernas por un precio más accesible”, concluye Walger.

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