Alquileres: el atajo que encuentran los dueños de los departamentos para aprovechar el DNU de Milei

Javier Milei derogó la Ley de Alquileres por un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) y, con él, despertó una figura del mundo inmobiliario. Después de años de hibernar, de a poco reaparecen los propietarios que en el pasado alquilaban sus inmuebles, que los pasaron a la venta después de la sanción de la Ley de Alquileres en 2020 y ahora frente a la posibilidad de acordar entre las partes las condiciones vuelven a considerar ponerlo en alquiler.

La rentabilidad de los departamentos rondaba el 5,75% % anual en diciembre, según el último informe publicado por Zonaprop. Esta cifra repelía a los propietarios, dado que estaban obligados a congelar el precio por un año y actualizarlo por un índice que corría dos meses por detrás a la inflación. En cambio, ahora se pueden acordar entre las partes conceptos clave como la moneda, el plazo, la indexación del precio y la periodicidad de los ajustes de los contratos. Esto permite hacer acuerdos a medida que garanticen una renta más aceptable.

“Tenemos clientes que pusieron su vivienda en venta y decían que si en algún momento quitaban la ley, volverían a poner en alquiler su inmueble. Desde que salieron las noticias del DNU, el 10% de ellos que tienen su inmueble en venta nos dijo que quieren volver a alquilarla”, señala Diego Cazes, gerente general de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios.

Maximiliano Casarotti, broker de Cristina Barrionuevo Negocios Inmobiliarios, destaca que desde el viernes ingresaron a la inmobiliaria en la que trabaja 10 casos como este.

Oferta con letra chica

Casarotti también distingue un segundo nuevo grupo que pone en alquiler su inmueble: “Hay propietarios que lo tienen en venta y como ahora existe la opción de rescindir el contrato en caso de que se venda, lo volvieron a poner en alquiler”. En otras palabras, el nuevo marco regulatorio le da la posibilidad a los dueños de sacarle provecho al inmueble y generar rendimientos mientras esperan que se venda.

Esta posibilidad está reglamentada en el Código Civil y Comercial. “El artículo 1189, inciso C del Código Civil y Comercial permite supeditar el plazo del contrato a la venta del inmueble. Entonces el propietario pacta que el contrato se puede rescindir si se vende la vivienda. Por ejemplo, pueden aclarar por escrito que avisando con dos meses de anticipación, el locador podría rescindir el contrato y se podría pactar o no una indemnización a favor del inquilino”, señala el Dr. Enrique Abatti, abogado y presidente de la Cámara Argentina de Propietarios de la República Argentina.

La primera impresión de algunos brokers es de desconfianza, ya que dudan si los inquilinos vayan a aceptar estos términos. En definitiva, para un inquilino la mudanza implica altos costos que no siempre puede darse el lujo de repetir si la propiedad a la que se muda se vende en un corto plazo.

“Desde la inmobiliaria conversamos con los propietarios y vamos a impulsar que se respete un año asegurado para que el inquilino tenga un poco estabilidad. De hecho, ya recibimos una consulta de un posible inquilino para alquilar un PH bajo esta modalidad y no lo veía mal”, agrega Casarotti sobre el cuidado que debe tener este tipo de contratos para con el inquilino.

Cabe destacar que esto ya sucedía en la informalidad. “En 2021 alquilé con una amiga un departamento en Palermo que encontré por Zonaprop. Hicimos un contrato por fuera de la ley a tres años con aumentos semestrales de porcentajes prefijados. Sabíamos que la propiedad estaba en venta y que ese momento iba a llegar. Cuando todavía nos quedaba un año de contrato apareció un día, nos dijo que lo había vendido y que nos daba un mes para irnos. En la situación actual es tan difícil encontrar un alquiler que le contestamos que no podíamos garantizarle irnos en ese plazo. Ahí fue cuando negociamos una indemnización, con la que pude pagar medio año por adelantado en un nuevo lugar y que gracias a eso rápidamente me tomaron como inquilina en otra unidad”, cuenta María, inquilina de 25 años en la ciudad de Buenos Aires.

Vender con un inquilino adentro

El propietario que está convencido de que quiere vender y hasta encontrar un comprador alquila la unidad, puede sumarle un plus al boleto de compraventa. “Si realizás un contrato ahora podes vender el inmueble con un contrato de alquiler vigente de los nuevos, que es mucho más interesante que hacerlo con la ley anterior”, sostiene Soledad Balayan, broker y titular de Maure Inmobiliaria.

De esta forma, el inversor ya compra una unidad que tiene renta mensual en condiciones tal vez más favorables a las que propiciaba el mercado cuando regía la Ley de Alquileres. Por ejemplo, puede indexar el valor a la inflación o al sueldo del inquilino y puede hacer ajustes cada tres meses o con la periodicidad que crea conveniente. La primera impresión es que esto podría representar una amenaza para el inquilino, a quien le podrían pedir actualizaciones del precio inalcanzables o el contrato en moneda extrajera, los especialistas del mercado destacan que la demanda convalidará contratos lógicos. La ventaja es que la libertad para acordar entre las partes podría aumentar la oferta y ese mismo crecimiento debería reacomodar la balanza en un nuevo punto de equilibrio.

“No hay ningún problema jurídico en vender una propiedad que está alquilada”, señala de antemano Mariano Esper, abogado especializado en temas inmobiliarios y empresariales y docente universitario. “Lo importante es que el boleto de compraventa tenga una cláusula que diga que el inmueble está alquilado. Y lo ideal sería que ese mismo boleto lo firme el locatario dando a entender que conoce la venta y que le va a pagar los alquileres al nuevo comprador”, agrega.

Un dato clave es que vender una propiedad alquilada no modifica el contrato vigente. Lo único que cambia es el destinatario del cobro del alquiler en caso de que el nuevo dueño quiera seguir alquilándolo.

“Lo más incómodo de estas situaciones es tener que mostrar la propiedad al posible comprador con el inquilino. A veces el locador tiene el temor de qué pasará después con la renovación del contrato. Pero nosotros hemos hecho muchas ventas así y nunca ha sido un problema. Los inquilinos también son clientes y tenemos buena relación”, cuenta Soledad Balayan.

Señales de reactivación

El DNU lleva pocas horas de vigencia. Si bien todavía no se puede hablar de tendencias, ya se registran las primeras señales de reactivación del mercado. Desde el punto de vista de inversores, los teléfonos ya empezaron a sonar. “Crecieron las consultas que ya había de invertir para renta”, analiza Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades.

En ese sentido, explica que hacía tiempo que se sentía una demanda de comprar inmuebles para la renta, sobre todo de unidades más chicas. “El año pasado eran para renta temporaria y al derogarse la ley el inversor va a ver el alquiler tradicional como alternativa”, opina.

Del otro lado, la demanda para alquilar es notoria y la nueva oferta despierta interés rápidamente. “Pusimos un departamento de dos ambientes en Villa Urquiza en alquiler el 31 de diciembre. 24 personas consultaron ese mismo día y en menos de 48 horas ya acumuló 100 consultas”, finaliza Casarotti.

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