Alquileres: ¿cuánto subieron los precios en septiembre?

En medio de un mercado inmobiliario en constante cambio y reacomodamiento y tras la derogación de la ley de alquileres a fines del año pasado, los precios de publicación de los departamentos en alquiler en la ciudad de Buenos Aires aumentaron por encima de la inflación, por segunda vez en el año. En números, los precios en septiembre subieron 4,4% con respecto al mes anterior, de acuerdo a los últimos datos de Zonaprop, mientras que la inflación fue del 4,2% en agosto (el último mes relevado).

“El aumento en el precio de los alquileres tiene relación con la evolución de la inflación. Si bien el incremento de agosto está décimas por encima de la inflación calculada por el REM (Relevamiento de Expectativas de Mercado), actualmente el precio de los nuevos contratos corre al mismo ritmo que los datos del IPC (Índice de Precios al Consumidor)”, señala Leandro Molina, director del portal inmobiliario. “Además, aunque hay una demanda significativa de alquileres, la cantidad de propiedades disponibles no es suficiente para satisfacer esa demanda. Por lo que se genera una presión sobre los precios que hace que suban”, agrega.

Pero vale aclarar que, a pesar de este aumento por encima de la inflación mensual, en el análisis anual, el incremento está por debajo de los datos relevados por el INDEC: en 2024 los precios de alquiler aumentaron un 52%, la mitad de la inflación registrada en el mismo período fue del 102%, lo que implica una caída real de los precios del 50%. Además, un dato a tener en cuenta es que los departamentos chicos son las unidades que presentan el mayor incremento en sus valores.

“El mercado de alquileres sigue buscando un valor de equilibrio y en lo que va del año el precio de publicación de las ofertas cayó en términos reales”, comparte Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.

De esta manera, los valores de los nuevos contratos acumulan una suba del 124,7% en los últimos 12 meses, avanzaron por debajo de la inflación que fue del 236,7% en julio de 2024 y por debajo del ajuste del ICL (244,5%) hasta el momento.

Hay que tener en cuenta que estos acuerdos se establecen de acuerdo a la libertad contractual, a partir de la derogación de la ley de alquileres plasmada en el DNU de Javier Milei el 29 de diciembre de 2023; mientras que aún continúan en vigencia los contratos bajo la misma: los que se actualizan anualmente por el Índice de Contratos de Locación (ICL) y los que aumentan cada seis meses por Casa Propia. Estos últimos se cerraron luego de la actualización de la ley a fines de octubre del año pasado.

Sobre esto último hizo referencia Federico González Rouco, economista especializado en vivienda: “En los últimos años y hasta diciembre teníamos contratos que ajustaban cada un año en base al ICL, lo que generaba la reacción automática de tratar de cubrirse por parte del propietario y, en consecuencia, inflar mucho los precios iniciales. Hoy, el esquema es más coherente con la realidad económica argentina: actualizaciones más periódicas que hacen que esa necesidad de cobertura, de ponerle plata a la incertidumbre, ya no esté más”.

A pesar del aumento por encima de la inflación, este escenario es el que los especialistas esperaban: un contexto similar al que sucedió entre 2013 y 2018, con valores que se mantendrán mes a mes, “a veces subirán un poco y a veces bajarán, pero son números estables”, añade el economista.

Cuánto cuesta alquilar en la ciudad de Buenos Aires

En números concretos, el promedio del alquiler de un monoambiente se ubicó en agosto en los $424.583 mensuales, mientras que un dos ambientes cuesta $507.422 y los de tres ambientes se ofertan en promedio en los $682.714 por mes.

En cuanto a los valores por barrio, con precios de referencia por un dos ambientes, se ordenan de la siguiente manera:

Los 5 barrios más caros para alquilar

• Puerto Madero: $1.047.664
• Núñez: $570.317
• Palermo: $569.212
• Belgrano: $552.763
• Parque Chas: $544.695

Los 5 barrios más baratos para alquilar

• Lugano: $357.256
• Liniers: $427.766
• La Boca: $437.152
• Parque Avellaneda: $438.368
• Floresta: $440.749

Por su parte, zonas como Parque Chas ($506.228), Paternal ($478.392), Villa Devoto ($464.595), Villa Luro ($455.760) y Monte Castro ($439.878), se posicionan como los barrios con publicación de los alquileres con valores en la zona media.

¿Cuánto aumentarán los contratos de alquiler en octubre?

Por segunda vez en más de cuatro años, los inquilinos que firmaron sus contratos en octubre de 2022 y 2023, bajo la ley derogada -por el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) firmado por el presidente Javier Milei- a fin del año pasado, percibirán un leve respiro en los ajustes de sus alquileres.

Hay que aclarar que estos acuerdos son los que fueron pactados bajo la normativa (antes de la actualización de fines de octubre de 2024), que rigen por un plazo de tres años y siguen regulados por las condiciones anteriores: el ajuste es anual basado en el Índice de Contratos de Locación (ICL), elaborado por el Banco Central.

Desde que entró en vigencia, el ICL se caracterizó por tener un aumento constante, impulsado por la alta inflación. Sin embargo, el mes pasado trajo un cambio de tendencia y por primera vez en más 50 meses, se desaceleró el incremento del ajuste por el que se rigen los contratos que aún están bajo la ley, hoy derogada. Situación que se repetirá en octubre.

De esta manera, en el décimo mes del año, los contratos pactados en octubre de 2022 y 2023 tendrán una suba interanual del 237,9% (al 1° de octubre de 2024), de acuerdo a la última actualización del ICL, alrededor de un 5% menos que quienes debieron actualizar en septiembre (243,16%).

En números concretos, , si un inquilino paga un alquiler de $200.000, a partir del próximo mes y por los siguientes 12 deberá abonar $675.801, mientras que el que paga $400.000 pasará a abonar $1.351.601 por mes. Un dato clave a tener en cuenta es que el ICL varía en forma diaria, por lo que, el aumento dependerá el día del mes en el que fue firmado el contrato para aplicar el ajuste correspondiente.

Cabe aclarar que los contratos firmados entre el 18 de octubre y el 29 de diciembre de 2023 fueron pactados bajo la modificación de la ley vigente en ese momento bajo el coeficiente Casa Propia. Estos, recién percibirán su segunda actualización a partir del 18 octubre de 2024.

Mientras que, los que fueron pactados luego de la derogación de la normativa, es decir, bajo libertad contractual, lo harán dependiendo de la forma elegida tanto en el período de actualización como en el índice elegido.

Los especialistas afirman que la mayoría de los contratos se pactan por dos años y con ajuste trimestral utilizando el Índice de Precios al Consumidor (IPC) que revela mes a mes el INDEC. En este caso, los alquileres que se ajustarán en octubre serán los firmados el 1° de julio de 2024 y el aumento será del 13,33%, de acuerdo a la inflación acumulada en ese período.

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