Alquileres: quienes tengan el ajuste anual en agosto sufrirán el aumento más alto en lo que va del año

El mercado de alquileres nacional está en crisis. Mientras la oferta tiende a cero, los precios suben por encima de la inflación, los contratos se dolarizan por fuera de la ley y las novedades sobre una solución normativa siguen sin aparecer. Los contratos de alquiler que a fines de julio deban hacer la actualización anual del valor del alquiler enfrentarán aumentos de hasta 109.83%.

Esta cifra es determinada por el Índice de Contratos de Locación (ICL), el indicador elaborado por el Banco Central que para su cálculo toma en cuenta en partes iguales la inflación y los salarios.

En los próximos meses la cifra seguirá creciendo. “Los primeros días de agosto el índice que regula el aumento de los alquileres será de 109,36% y el mes terminará con aumentos de entre 112,5% y 113%”, afirma Federico González Rouco, economista especializado en vivienda. Es decir que quien desde agosto del 2022 pagaba $74.557 por mes -precio promedio de alquiler de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires un año atrás-, a partir del mes que viene deberá abonar entre $156.093,8 y $158.806,4, dependiendo del momento del mes en el que haga la actualización.

La tendencia continuará a la alza en el noveno mes del año. El economista señala que el incremento estimado del ICL a fines de septiembre será de 113,5% o 114%. “La diferencia no es mucha entre la suba de agosto y septiembre porque la inflación interanual dejó de aumentar tan fuerte y el salario creció un poco”, explica. Cabe destacar que estos aumentos están por debajo de la inflación interanual de junio, que fue del 115,6%, la más alta desde agosto de 1991.

El punto débil del índice que perjudica a los propietarios es que se calcula según el promedio de la inflación y salarios de dos meses atrás. Por ejemplo, quienes tienen que hacer la actualización anual del precio de alquiler en agosto lo hacen en base a los precios y sueldos de junio. En un contexto de inflación galopante, esto significa que “el alquiler pierde sistemáticamente contra la inflación” porque en lugar de actualizarse según la realidad del momento se ajusta en base a cifras de inflación y salario retrasadas, sostiene González Rouco.

Por ejemplo, si se compara el porcentaje de aumento de los alquileres cada mes según el ICL contra la inflación interanual, el ICL siempre está por debajo:

• Enero: La inflación interanual fue del 98,8% y el aumento de los alquileres fue del 81,4%
• Febrero: La inflación interanual fue del 102,5% y el aumento de los alquileres fue del 85,88%
• Marzo: La inflación interanual fue del 104,3% y el aumento de los alquileres fue del 89,56%
• Abril: La inflación interanual fue del 108,8% y el aumento de los alquileres fue del 92,59%
• Mayo: La inflación interanual fue del 114,2% y el aumento de los alquileres fue del 95,94%
• Junio: La inflación interanual fue del 115,6% y el aumento de los alquileres fue del 100%

La desactualización se suma a que, al ser cuotas fijas anuales, el valor de alquiler se devalúa mes a mes con el avance de la inflación. Esta pérdida de valor real de los contratos desespera a los propietarios, que en algunos casos llegaron a pedirle a sus inquilinos “aumentos voluntarios” para compensar, pedido que se hace por fuera de la ley y que es fuertemente rechazado por las asociaciones defensoras de inquilinos.

En este sentido, entidades del sector se juntaron para presentar un proyecto en la Cámara de Diputados de la Nación para cambiar dos artículos de la Ley de Alquileres y revivir la oferta. Las propuestas son dos:

• Que los ajustes del valor del alquiler sean cuatrimestrales en lugar de anuales. Argumentan que la actualización anual del valor del alquiler “es un período muy extenso en un contexto inflacionario desequilibrado que ha generado una gran presión en el valor locativo inicial, una aceleración en los precios, retracción de la oferta y una suba de precio muy abrupta al momento de aplicar el índice de actualización contemplado por la ley”.
• Que los contratos sean de dos años en lugar de tres, hecho que ahorra para las partes el costo inicial del contrato.

Cómo calcular el aumento del alquiler con una calculadora automática

Existen varias páginas web que tienen diseñadas calculadoras para conocer el aumento de los alquileres. Una de ellas es, por ejemplo, la del Instituto de la Vivienda de la Ciudad. Para consultar el índice, los pasos son los siguientes:

• Ingresar en el sitio web del Instituto de la Vivienda de la Ciudad que contiene una calculadora específicamente diseñada para conocer el aumento de los alquileres: https://vivienda.buenosaires.gob.ar/calculadora_alquiler
• En primer lugar, se debe colocar la fecha en la que se firmó el contrato, para saber cuál era el índice en ese momento
• Luego se debe seleccionar la fecha de actualización del contrato.
• Por último, el usuario debe indicar el monto inicial del contrato sin puntos para separar las decenas de mil.

Estos datos ayudarán a calcular el monto a abonar durante el próximo año y el porcentaje de incremento que corresponde a dicho período. En definitiva, la fórmula que se aplica consta del total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo. El valor que arroje esa cuenta será el monto del alquiler que el inquilino deberá pagar durante el próximo año, hasta la nueva actualización.

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