Alquileres blue: cada vez más contratos se cierran por fuera de la nueva ley

Tras la entrada en vigencia de la Ley de Alquileres, a mediados del año pasado, los precios de las rentas no paran de subir. Según Zonaprop, solamente en los primeros cuatro meses del 2021, el aumento promedio llegó a 17,9%. Cuando el foco se amplía para observar el último año, las subas totalizan un 69,5%, considerablemente por encima de una inflación que ronda el 36%.

La norma, se ha repetido hasta el hartazgo, es la principal responsable de una crisis profunda. Es tan perjudicial para los propietarios que la oferta ha mermado, con muchos optando o por vender o por no alquilar, y en consecuencia los precios se lanzaron a un alza sin precedentes. Por lo tanto se vuelve perjudicial también para los inquilinos.

Los contrapuntos más señalados son la imposibilidad de aplicar más de un aumento anual para equiparar la inflación (lo que lleva al propietario a “cubrirse” de antemano), la obligatoriedad de aumentar de acuerdo a un índice del BCRA, la extensión de los contratos de dos a tres años, las limitaciones al depósito de garantía que puede reclamarse, expensas extraordinarias y arreglos a costa del dueño, la flexibilización de la rescisión de los contratos a favor del inquilino, y la obligación de registrar los contratos ante la AFIP. Todos factores que, combinadas por la bajísima rentabilidad en dólares fruto de la devaluación, hacen extremadamente poco atractivo poner una propiedad en alquiler.

Se añaden, además, los decretos presidenciales que congelaron aumentos y suspendieron desalojos. Aunque no rige desde fines de marzo, desde el oficialismo nacional insinúan una reanudación de las medidas. Todos factores que, combinadas por la bajísima rentabilidad en dólares fruto de la devaluación, hacen extremadamente poco atractivo poner una propiedad en alquiler.

La incertidumbre, entonces, generó la previsible consecuencia de menor oferta y valores más altos. Pero, ¿a dónde va la demanda?

También previsiblemente, crece la tendencia de alquileres que se arreglan por fuera de los medios jurídicos requeridos. Ha surgido un mercado de alquileres blue. Según un relevamiento realizado por RE/MAX Premium, que analizó el comportamiento de los propietarios luego de la sanción de norma, 7 de cada 10 dueños no respetan la nueva ley de alquileres y fijan subas por encima de la inflación. “Hoy los dueños manejan toda la situación como quieren. La realidad es que hay tanta demanda que ponen ellos las condiciones y el precio y el inquilino queda rehén de ellos”, remarcó Ariel Champanier, presidente de RE/MAX Premium. “Aunque muchos nos consultan, la realidad es que se terminan haciendo acuerdos por fuera de la ley y el inquilino queda atado a lo que el dueño decida”, agregó.

Por más que desde las inmobiliarias aconsejen respetar la ley y que los contratos se hagan cada 3 años con subas anuales –como está estipulado-, el presidente de RE/MAX Premium aclaró que “en los acuerdos entre privados no nos podemos meter. Son muy pocos los que se rigen por ese valor y buscan capitalizarse a futuro imponiendo aumentos por encima de la inflación”.

En números, el broker proyecta para 2021, “una suba del 40% en el precio de los alquileres, que podría incrementarse con la inflación galopante que tenemos y la alta demanda de inmuebles persistente”, señaló el especialista, quien para fijar un precio hace un estimativo de mercado buscando unidades de similares características pero luego tiene que lidiar con las pretensiones del dueño que por lo general “pretende mucho más de lo real y está en nosotros bajarlo a tierra y poner un valor lógico”.

En precios concretos, Champanier estima que un monoambiente en Belgrano cotiza $30.000 mensuales, mientras que en Flores entre $15.000 y $18.000 dependiendo de la antigüedad. En lo que respecta a los PH, arrancan en $50.000 debido a la escasa oferta de este tipo de inmuebles. “Hoy entre barrios residenciales no hay tanta diferencia de precios porque al haber tanta demanda de alquileres los valores se equilibraron”, concluyó Champanier.

Desde el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (CUCICBA) coincidieron con el diagnóstico. Muchos alquileres, explicaron, se están concertando por fuera del ámbito de las inmobiliarias, arreglado entre dueños e inquilinos, ya sea motivados por un vínculo preexistente o por la voluntad del propietario de tener libertad para regular aumentos en el contexto de una economía con alta inflación.

El dato del aumento del aumento de contratos de “alquileres blue” se da a conocer en un contexto en el que se necesitan 35 años de alquiler para amortizar la inversión de un inmueble para la renta, un 15% por debajo de lo requerido en abril del 2020. La relación alquiler/precio se ubica en 2,85% anual y se encuentra en aumento en todas las zonas de Capital Federal. El dato se extrae del Index que todos los meses realiza Zona Prop que además indica que un departamento medio de dos ambientes y 50 metros cuadrados cuesta $36.171 por mes. Por su parte, una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por 50.211 pesos mensuales.

Lugano (3,6% anual), Paternal (3,4% anual) y La Boca (3,4% anual) son los mejores barrios para inversores que buscan renta. Mientras que los barrios con menor retorno de inversión son Retiro (2,6% anual), Puerto Madero (2,6% anual) y Liniers (2,6% anual).

En la zona media del ranking de rentabilidad de los barrios de la Ciudad se encuentran: Mataderos (3,2%), Santa Rita (3,0%), Villa Pueyrredón (2,9%), Coghlan (2,9%) y San Telmo (2,8%).

Si se realiza un análisis del retorno de inversión por región, se posiciona la zona sureste como la más rentable (3,1%) y el corredor norte como aquel con el porcentaje de recupero más bajo (2,7%). Sin embargo, todas las regiones de la Capital Federal demuestran tanto un aumento mensual, como anual de su rentabilidad.

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