Alquileres: aumentarán 75% en noviembre y, por el impacto de la inflación, en febrero casi se duplicarán respecto al mismo mes de este año

En el décimo mes del año, el panorama de precios en la Argentina no emite ningún destello esperanzador. Los nuevos aumentos de los alquileres, el pago del bono a los encargados de edificios y las expensas agrandan la grieta en el mercado inmobiliario. “Mientras que la inflación siga subiendo, el precio de los alquileres también lo va a seguir haciendo”, afirma el economista Federico González Rouco.

En un contexto en el que se pronostica una inflación acumulada anual de 100,3%, según el Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM) elaborado por el Banco Central, “en la primera quincena de noviembre, el aumento para quienes tengan que realizar la actualización anual del contrato será hasta del 75%”, afirma el economista.

“La variación del Índice de Contratos de Locación (ICL) es un promedio de la variación entre la inflación y los salarios, por lo que si el ICL aumenta por debajo de la inflación significa que está subiendo por encima de los salarios. Para graficarlo: si la inflación es 100 y los salarios suben 90, el ICL será 95, pero si en algún momento la inflación crece por debajo de los salarios será al revés”, analiza González Rouco. ¿Qué significa eso? “Este índice nunca dejará contento a nadie, hay que repensarlo y dejar que las partes decidan cómo ajustar”, responde.

En la Argentina 2,5 millones de hogares alquilan, una cifra que creció un 16% desde 2016. A esas personas, pagar cada mes el alquiler les insume el 39% de sus ingresos, cuando hace un par de años implicaba un 30%.

En este contexto, los contratos nuevos suben por encima de la inflación, por la alta demanda y la escasa oferta: solo hay 25.000 publicaciones en todo el país o casi 7000 en la ciudad de Buenos Aires.

El especialista agrega otro punto clave: el índice tiene entre 45 y 60 días de rezago debido al tiempo que tarda en actualizarse la Remuneración Imponible promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), por lo que “recién en noviembre se registrarán los aumentos de agosto. Entonces, para calcular la inflación a fin de año influirá la de octubre con lo cual se estima que los aumentos estarán por encima del 80 por ciento; y si la inflación del año termina en 100 por ciento, posiblemente sigamos con fuertes subas hasta febrero como mínimo”.

En cuanto a la evolución de los valores del alquiler en los últimos 10 años, González Rouco señala que el 2020 arrancó con valores muy por debajo de los registrados otros años. Sin embargo, ese mismo año los valores de los contratos, por la pandemia, se congelaron. A esto se le sumó la ley sancionada en junio del 2020 que alargó los plazos de los contratos de dos a tres años y estableció que la actualización sea anual y por un índice que establece el Banco Central, mientras que antes eran semestrales y negociados en cada caso en forma particular con porcentajes en línea con la inflación-.

Esta combinación de factores resultó en un combo que en un escenario económico inflacionario generó incertidumbre en los propietarios. Como consecuencia, hoy prefieren vender “barato” que alquilar “caro”. Además, la renta bajó en los últimos meses por la depreciación del peso: se ubica en 3,69% anual. Es decir, se necesitan 27,1 años de alquiler para recuperar la inversión inicial. Este valor se encuentra un 21% por debajo de lo requerido un año atrás, según los datos de Zonaprop.

Las subas de este mes

En octubre, el Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica en forma diaria el Banco Central -que marca el porcentaje que deben actualizarse una vez al año los contratos de alquiler firmados tras la sanción de la ley en julio del 2020- registró una suba del 68.35%. Es decir, que el contrato que se cerró hace un año en $50.000 por mes se actualizó a $84.177, el monto que deberá pagar el inquilino durante un año.

Hoy alquilar un monoambiente en la Ciudad de Buenos Aires cuesta en promedio $65.230 por mes, un departamento de dos ambientes, $79.266 y un tres ambientes supera los $100.000. Los contratos se cierran a un promedio de $106.775 mensuales según un informe que todos los años realiza Zonaprop. El mismo relevamiento indica que en el último año, los precios de los contratos nuevos se elevaron un 86% y que los tres barrios con las propiedades más caras son: Puerto Madero ($155.688), Palermo ($95.282) y Núñez ($94.280).

En agosto, el salario promedio de un trabajador según el RIPTE fue de $155.611,28. Al compararlo con los precios promedio de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires, se evidencia la dificultad de alquilar un inmueble sobre todo si se tienen en cuenta los gastos de servicios, expensas y el fuerte incremento que tuvo el costo de vida en el último año. “A este punto hay que sumar otro agravante, los salarios promedio informales que son los que ganan un gran porcentaje de inquilinos están lejos del RIPTE”, agrega González Rouco.

Al aumento de los alquileres, se suma el de los servicios. Las expensas -que suelen representar el 20 por ciento del valor mensual de un contrato- son un costo que incide en el bolsillo del inquilino principalmente este mes porque está programado el pago de parte del bono extraordinario de $134.000 negociado por el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta Horizontal (Suterh). Es la tercera cuota de siete y será de $18.000. Para tener una noción del impacto hay que tener en cuenta que el sueldo de los encargados de edificios puede representar desde un 35% del costo de las expensas, o hasta aproximadamente un 50% en un edificio sin amenities.

En términos de la brecha, González Rouco analiza que la discusión de si son accesibles debe hacerse en referencia a los ingresos. “El problema es que las subas del alquiler no acompañaron los ingresos. Esa combinación entre salarios y renta es la que rompe el acceso al alquiler”, afirma.

Contra las casas vacías

La Ley de Alquileres sancionada a mediados del 2020 distorsionó al mercado. La actualización anual del precio y la extensión de los contratos a tres años provocaron que muchos propietarios decidan retirar las unidades de la oferta y las pongan en venta.

Ante un escenario con pocos inmuebles publicados en alquiler, la semana pasada se dio a conocer una iniciativa que impulsa Inquilinos Agrupados. La Asociación busca juntar firmas para que la Legislatura Porteña trate un nuevo proyecto de ley que obligue a poner en alquiler las propiedades deshabitadas por más de tres meses. La propuesta considera como viviendas vacías aquellas que registren durante 90 días consumos de servicios eléctricos por debajo de los 50 kwh/mes.

Por otra parte, establece que los propietarios deberían avisarle al Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) que su vivienda cumple con estas condiciones. En caso de no hacerlo, esta tendría la potestad de ejercer “acciones de penalización de aquellos casos que por causa injustificada tengan sus inmuebles con destino de vivienda deshabitados”, según indica el texto del proyecto. Para los dueños de inmuebles vacíos que no avisen al IVC en un plazo de 30 días se impondría una penalización: una multa del 5% del valor fiscal de la vivienda por mes y, en caso de que sea dueño de más de cinco viviendas vacías, la multa ascenderá al 10% del valor fiscal por cada vivienda ociosa.

“Este proyecto de ley es inconstitucional desde su nacimiento, ya que vulnera abiertamente la garantía del derecho de propiedad establecida por el artículo 17 de la Constitución Nacional. Ninguna ley puede despojar al propietario del derecho a administrar su inmueble y alquilarlo o no cuando lo desee. No sucede ni en Venezuela”, afirma Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la república Argentina.

En ese contexto, el Colegio Profesional Inmobiliario se pronunció en contra del proyecto a través de un comunicado: “Más allá de lo ilegal e ilegítimo de una medida de este estilo, un sistema como el propuesto por este grupo (el mismo que promovió la nefasta y fallida Ley de Alquileres) solo serviría para hacer más daño a nuestro ya golpeado sector”, dice el documento difundido, y advierte sobre los posibles efectos que podría tener en el mercado: “De aprobarse, este proyecto generaría una caída libre de la oferta locativa de CABA, lo que provocaría un mayor aumento de los valores locativos”.

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