Alquiler temporario: los barrios con más oferta, las zonas con oportunidades y claves para cerrar un contrato

Como se sospechó desde un principio, la ley de alquileres quedó dormida en los pasillos del Congreso y no se esperan cambios hasta el año próximo. Mundial mediante y a las puertas de un nuevo año electoral, las posibles modificaciones a la ley de alquileres -que Sergio Massa reconoció como “un fracaso”- deberán esperar para el 2023.

Mientras continúa el desabastecimiento de oferta locataria de departamentos, en la Ciudad de Buenos Aires el alquiler temporario acumula una suba acumulada este año de un 27,98%. De acuerdo a los datos del Monitor Inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires hay 13.195 departamentos en alquiler bajo esta modalidad.

Es que la rentabilidad es hasta tres puntos mayor que la que ofrece un alquiler tradicional, sumado a que no cumplen con los artículos más criticados por los propietarios: la duración de tres años del contrato y el ajuste anual. Hoy por mes un alquiler temporario en CABA deja en promedio US$560 por mes, mientras que un alquiler tradicional deja aproximadamente US$287.

Además, en noviembre del año pasado la renta del temporario era de solo U$S222; con lo cual, registra un aumento del 189%.

“Por la mayor rentabilidad del temporario, además de las complicaciones que generan los puntos mas conflictivos de la ley de alquileres, en el último tiempo muchos propietarios se volcaron a este negocio. El crecimiento, además, está motorizado por el aumento de la llegada de turistas pospandemia y a partir del valor del dólar: llegan 11 personas a Buenos Aires por cada temporario que hay alquilado. Esto muestra que hay mercado para que el temporario se ocupe, teniendo en cuenta que las tarifas de hoteles están más caras y muchos cerraron”, apunta a LA NACION Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate.

El crecimiento de turismo de extranjeros es uno de los grandes motores del alquiler temporario. “Estamos observando la llegada de gran cantidad de extranjeros que vienen a estudiar o trabajar temporalmente en el país, y lo combinan con turismo. Hasta la pandemia el público principal era la gente del interior que venía a estudiar pero luego de la reapertura de las fronteras, y sobre todo desde el último salto del dólar de hace un par de meses atrás el público extranjero se disparó”, añadió a LA NACION Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades.

¿Cuáles son los barrios con más cantidad de departamentos en alquiler temporario?

Esta tendencia que crece en la forma de alquilar es dispar en diferentes zonas de CABA. Así, los barrios más elegidos según los datos recolectados en el Monitor Inmobiliario son:

• Palermo: 4.643 (7,83 por manzana)
• Recoleta: 2.013 (7,63 por manzana)
• San Nicolás: 828 (5,71 por manzana)
• Belgrano: 719 (1.78 x manzana)

Hay un fuerte dilema por la informalidad de este tipo de renta. En Buenos Aires, según datos proporcionados por el Ente de Turismo local, había hasta octubre solo 350 departamentos registrados como alojamiento temporal. Esta modalidad está regida por la Ley 6255, sancionada en 2019, que tiene la finalidad de regular la actividad de alquiler temporario turístico en la ciudad por medio del registro gratuito de las propiedades.

Si bien los tradicionales son Recoleta, Palermo, Barrio Norte, Plaza San Martín y Belgrano, en el último tiempo otras zonas han comenzado a despertar el interés del público de este tipo de alquileres. “Colegiales, Chacarita, Villa Crespo, Abasto, o sea zonas linderas al corredor norte pero donde se consiguen precios hasta un 30% más económicos. La oferta renovada de edificios modernos, y con amenities, sumado a la puesta en valor de parques y palzas, y las bicisendas, colaboraron para que estas zonas se empiecen a posicionar en este segmento”, señala Rizzo.

Los requisitos para alquilar

Los contratos se hacen bajo una modalidad de locación temporaria con finalidad específica y se extienden por entre tres y seis meses. Las reservas pueden hacerse de manera online o por teléfono, por un costo de $10.000. Los requisitos para ingresar a un departamento son:

• Pago del primer mes de alquiler, un mes de depósito y la comisión, que dependerá de la cantidad de meses que la persona alquile, por lo que varía desde un 10% a un 20% del total del contrato.
• No hay que tener deudas y se requiere demostrar ingresos.
• Si se alquila por más de tres meses, se debe realizar un contrato especial.

Para Bryn si bien el crecimiento en cuanto a la rentabilidad es notable, el alquiler temporario es un negocio más complejo que el alquiler tradicional. “No es algo simple. No cobras del 1 al 10 de cada mes como un alquiler temporal. Es como abrir un negocio: hay que ocuparse, equiparlos y mantenerlos”, dice el broker.

La zona en la que se desarrollan proyectos con orientación al alquiler temporario

Mientras que Palermo y Recoleta acaparan por ahora el público turista que busca este tipo de alquileres, la reconversión del microcentro porteño que impulsa la Ciudad de Buenos Aires tras la migración al suburbano que provocó la pandemia encuentra algunas zonas de derrame hacia las que se expanden nuevas áreas residenciales.

En el caso del Corredor Huergo, en el Paso del Bajo, donde se van sumando desarrollos inmobiliarios de lujo con vistas a Puerto Madero, muchos de los cuales están pensados bajo esta lógica de alquiler. En este sentido, Bryn advierte que hay muchos desarrolladores que ya construyen con orientación al alquiler temporario.

Con accesos privilegiados y vecina a la movida cultural de San Telmo, la zona sur del corredor Huergo en el bajo porteño pasó de ser un área de camiones, tránsito pesado y muros de containers a convertirse en uno de los rincones más codiciados de la Ciudad de Buenos Aires por los desarrolladores inmobiliarios.

Además, por la cercanía a universidades como la UCA y la Facultad de Ingeniería de la UBA -también considerada Monumento Histórico Nacional-, a los restaurantes de Puerto Madero, el Puente de la Mujer y la movida nocturna de San Telmo, los nuevos proyectos buscan atraer a un público joven, tanto de estudiantes como de turistas extranjeros. La zona tiene un atractivo desde la mirada del turista y también para el local que le gusta vivir la cultura urbana y la cercanía a Puerto Madero.

Entre los nuevos proyectos se destacan la torre Huergo del Grupo Consultatio y Quartier del Bajo, de Argencons. Además, el corredor se extiende hasta Astilleros Catalinas Sur, de CMNV, una de las primeras grandes apuestas de la zona, junto a Quartier Madero Urbano.

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