Alquiler temporario: qué hacen los propietarios para no perder plata con la suba del dólar

La coyuntura económica del país tiene a los argentinos en vilo. En un mes y medio, el dólar blue escaló más de $100. Obligados a ponerse a la defensiva, cada negocio reaccionó a la inestabilidad como pudo. La mayoría de los comerciantes colocaron carteles en sus negocios en los que aclaraban que se le haría un recargo a la mercadería hasta tener tiempo de volver a etiquetarla, mientras que otros cerraron sus puertas hasta tener nuevos precios o ver señales de estabilidad. En el mercado inmobiliario, quienes ven en la renta un negocio también mostraron diversas reacciones aunque el impacto siempre es más lento que en otros rubros.

Tal es el caso de los alquileres temporarios ante a la frenética subida del dólar, de los cuales hoy hay 11.200 publicados en la Ciudad de Buenos Aires. “Hoy un alquiler temporario si está bien ubicado puede llegar a estar ocupado un 63% del tiempo del mes y lograr en total US$420 brutos de ganancia, cuando un alquiler tradicional ofrece solo US$270. Claramente en un entorno macro en donde Argentina seguirá siendo barata para el turismo internacional, la tendencia será de mayor incremento de esta tipología de inmuebles temporarios”, señala sobre esta unidad del mercado Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate.

Sus contratos de corto plazo, que las inmobiliarias suelen manejar de un mes a un año máximo mientras que otras plataformas manejan plazos por noche, permiten adaptar los precios rápidamente sin estar atados al Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central como los alquileres de vivienda tradicionales. Las reacciones de los propietarios ante el descontrol cambiario son dispares y, aun así, lo único que comparten es la voluntad de aumentar los precios para resguardarse ante la devaluación de sus rentas. ¿Qué están haciendo?

Actualizan en pesos por debajo de la suba del dólar

En primer lugar, hay una porción de dueños de viviendas que reaccionaron elevando el precio de alquiler de sus departamentos sin esperar a escuchar el veredicto de la inflación mensual ni a equiparar la disparada del dólar. “Muchos me piden que suba la publicación entre $15.000 y $20.000, pero no más que eso. Mientras tanto, los que están en dólares no me dijeron nada”, señala un vendedor inmobiliario con experiencia en la Ciudad de Buenos Aires.

Coincide con este otro agente inmobiliario que trabaja en una empresa especializada en contratos temporarios, y detalla que la actualización de los precios no acompaña el ritmo del dólar. “Los monoambientes deluxe en edificios con amenities pasaron a cobrar un precio base de $90.000 y $100.000 mensuales, que antes era su tope”, dice. Explica que la referencia era de US$500 para los departamentos de un ambiente y de US$600 para los de dos, por mes, por lo que esos precios en pesos se convalidaban cuando el dólar estaba a $200 y hoy en día todavía no se actualizaron. “Hoy los precios no cambiaron tanto, salvo que el dueño diga que ese número no le sirve y pida un monto específico y excepcional”, concluye.

En cuanto al resto de las tipologías, señala que una unidad de dos ambientes se alquilaban entre $140.000 y $150.000 mensuales, cuando antes el promedio rondaba los $110.000 o $120.000. Los tres ambientes pueden alzar los montos a un promedio por mes de entre $160.000 y $180.000 mientras que los cuatro ambientes superan la barrera de los $200.000 y pueden alcanzar los $220.000.

Esperan a la estabilización del mercado sin cambiar los precios

Mientras tanto, algunos propietarios aguardan quietos a la espera de alguna definición. Ilustra este caso un vendedor de una inmobiliaria consultado que maneja alquileres temporarios y reconoce no haber recibido pedidos de propietarios para aumentar el valor de la publicación en pesos hasta el momento.

Publican en dólares y cobran en pesos al tipo de cambio del día

A pesar de que los contratos de alquiler no pueden legalmente hacerse en dólares, hay propietarios que pasan las publicaciones de pesos a la divisa. Estos usan el valor de la moneda extranjera como referencia y luego cobran el equivalente en pesos al tipo de cambio blue. De esta forma, evitan la necesidad de cambiar el valor en pesos permanentemente según la volatilidad del dólar. Para esos casos, el segundo agente detectó “aumentos considerables”, ya que se actualizaron proporcionalmente al aumento del dólar en los últimos días. “Por ejemplo, una propietaria que cobraba $100.000 me pidió el cambio de US$550 y eso hoy en día es mucho más que lo que se cobraba en pesos″.

Si bien cambiar la moneda en la publicación puede ser una medida para resguardarse de la devaluación del peso, no significa una garantía de alquiler. “Desde que cambié la publicación de un departamento de pesos a dólares no recibí ni una consulta”, dice el agente sobre una de las propiedades que maneja.

Publican en dólares y cobran en dólares

Por otro lado, están quienes parten la diferencia entre el paralelo y el oficial y otros, por fuera de las inmobiliarias, los cobran en dólar billete. El público de los alquileres temporarios para plazos mínimos de un mes suelen ser turistas o extranjeros con estadía en el país, estudiantes de intercambio o empresarios expatriados. Es común que quienes optan por este tipo de contrato tengan la divisa, por lo que no encuentran obstáculo alguno al desembolsar moneda extranjera.

La situación está claramente atomizada. La falta de estabilidad no deja un parámetro común para la suba de los alquileres, que quedan a voluntad del propietario. Éstos van a decidir aumentar o no según su necesidad y apuro por alquilar.

Qué ganancias terminan generando los alquileres temporarios

Este año, las inmobiliarias especializadas en alquileres con contratos de un mes a un año señalaban que la rentabilidad en la Ciudad de Buenos Aires era del 5% anual. ¿Pero qué pasa con la misma en un contexto de inestabilidad absoluta? Lady Siebenhaar, titular de Soluciones Inmobiliarias Nativa, dice que “viendo los números de gastos e incremento de alquiler, la renta sube de 4.9% a 5.56% anual en dólares. Pero si los costos suben y no pudiera aumentar más los alquileres, estos valores se va a modificar”.

Por último, estipula que pasaría si los propietarios siguen subiendo los precios de publicación para empardar al dólar: “Creo que si aumentamos más los alquileres nos van a quedar vacíos los departamentos. Para mí estamos casi en el máximo aceptable”.

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