Alquilar un departamento en Nordelta ya es más caro que en Palermo, cuánto cuesta

En mayo del 2020, alquilar un departamento de dos ambientes en Nordelta costaba unos $20.175 mensuales. Hoy, ese mismo departamento cuesta $58.500. Si bien los aumentos nominales no son relevantes con una inflación que durante ese período fue del 48,8%, la suba en términos reales es de todos modos contundente e ilustra un fenómeno que se empieza a consolidar: alquilar en Nordelta es más caro que hacerlo en Capital Federal, incluso en los barrios más valorados. Así lo muestran los números recabados por el portal y sitio especializado ZonaProp.

Nordelta, como la mayoría de las áreas suburbanas, sufrió fortísimos aumentos de precios durante los últimos meses. Es que en este tipo de zonas se combinan dos factores principales: los efectos de la Ley de Alquileres, que por poner durísimas condiciones a los propietarios forzó una drástica baja en la oferta y por lo tanto provocó aumentos en los precios para los inquilinos; y por otro lado la tendencia que provocaron la pandemia y la universalización del teletrabajo, que llevaron a un aumento de demanda en zonas alejadas de la ciudad, con más espacios abiertos y verde.

En el caso del emprendimiento de Eduardo Costantini en Tigre, tiene alquileres más costosos que todos los barrios de la Ciudad de Buenos Aires, con la excepción de Puerto Madero, considerado un microclima aparte. Allí, la renta de un dos ambientes ronda los $75.235, muy por encima de los $58.500 de Nordelta. Sin embargo, cuando se analizan los precios de Palermo ($44.600), Núñez ($43.870), Belgrano ($42.500) o Recoleta ($39.200), las diferencias son sustanciales. Si bien durante todo el 2020 la brecha entre Nordelta y Capital comenzó a achicarse, los precios en el Norte superaron a los capitalinos por primera vez en noviembre Pero no volvieron a acomodarse por debajo cuando terminó el verano, y de hecho la diferencia de precios de entre el 20% y el 30% se mantiene.

Las explicaciones para los elevados alquileres en Nordelta vienen tanto por el lado de la demanda como de la oferta. En primer lugar, las consultas, si bien no llegan en las cantidades del 2020, se mantienen robustas. “Hay una demanda sostenida para el alquiler de departamentos, aunque no tanto para la compra”, dice Gustavo Iglesias, de Gabriela Iglesias Negocios Inmobiliarios, un broker especializado en el área. Quienes llegan para alquilar departamentos en Nordelta en general son solteros entre los 30 y los 40; también son hombres o mujeres divorciados, e incluso personas mayores que llegan para instalarse luego de que sus hijos casados con sus nietos se hayan radicado en alguno de los barrios.

La oferta, sin embargo, se mantiene limitada en comparación con el nivel de requerimiento. “Nordelta tuvo una sobreoferta de departamentos que se está terminando de digerir. Venía de hace 10 años: hasta el 2011, aproximadamente, hubo un boom de construcción y compra. Todo se vendía con facilidad”, explica Iglesias. “Pero ahora no incrementa la oferta a la velocidad de antes. Aparecen uno o dos proyectos nuevos por año, lo que equivale a unas 100 unidades, aproximadamente”, continúa el experto. Soledad Ramos, broker de L.J. Ramos, coincide: “La oferta es escasa; tal vez en una categoría premium con valores más altos hay un poco más, pero en el segmento de media gama las opciones no son muchas”. Si bien la cantidad de departamentos de dos ambientes es considerable, “hay mucha ocupación y poco recambio”. Ambos corredores de real estate concuerdan en que las publicaciones pueden llegar a tardar entre uno y dos meses antes de alquilarse, pero que eventualmente encuentran inquilinos. “Se alquila todo”, dice Iglesias. “Muchos propietarios tienen expectativas de cerrar alquileres en dólares, como era habitual en el furor del año pasado, pero hoy al mercado le está costando convalidarlo. Obviamente hay un nicho de alta categoría en el que es moneda corriente, pero para el resto no es fácil, y sin embargo persiste la expectativa”, agrega Ramos. Son las condiciones de lo que fue un mercado hipercaliente durante la pandemia pero que actualmente tarda en reajustarse a parámetros más normales.

Si el alquiler en Nordelta ronda los $60.000, las expensas para un departamento de ese tipo (dos ambientes, aproximadamente 50 m² con balcón) se ubican en los $15.000. “En general, son expensas llevaderas”, dice Ramos. “En un momento las expensas representaban un 30% del costo de alquilar; actualmente, los valores de locación subieron tanto que las expensas quedaron rezagadas y no parecen caras. Pero no diría que es representativo”, afirma Ramos.

En la comparación con el resto de Zona Norte, se observa que Nordelta es claramente la zona con alquileres más caros. Lo sigue Olivos, en donde una locación con las mismas características cuesta unos $55.000. En Rincón de Milberg, son unos $54.600. Al analizar los aumentos nominales en el último año, si en Nordelta fue del 190%, en Olivos fue de 121% (en mayo del 2020 el alquiler costaba $24.805) y en Rincón de Milberg, de más de 200% ($18.035).

A su vez, en los tres barrios más caros de Capital, los precios nominales treparon a un ritmo mucho menor de lo que lo hicieron en el Norte. En Puerto Madero, por ejemplo, el aumento fue de 62% (si hoy son $75.235, hace un año eran $46.360). En Palermo, los alquileres aumentaron en igual medida, un 62% ($44.560 contra $27.525). Núñez, por su parte, tuvo aumentos en el área del 75% ($43.870 actuales contra $25.030 del año pasado).

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