Alemania: debate por el precio de los alquileres y cómo hacer que sean baratos

Hace unos días la capital alemana amaneció empapelada de carteles amarillos, escritos en varios idiomas, en los que se lee: “Por una ciudad con alquileres accesibles para todos. Firma ya”. Una iniciativa ciudadana pretende juntar 170.000 firmas para que el Senado de Berlín (el Ejecutivo de la ciudad-Estado) organice un referéndum en septiembre. La polémica propuesta: expropiar a las empresas que posean más de 3.000 viviendas. Solo una, Deutsche Wohnen, tiene unos 100.000 departamentos en Berlín. La pandemia, que ha impedido manifestaciones y protestas callejeras, parecía haber acallado el debate, recurrente en Alemania, sobre el precio de la vivienda. Pero era solo una tregua. A medida que se acercan las elecciones generales, que se celebrarán el próximo septiembre, los partidos van tomando posiciones ante la gran pregunta: ¿Cómo hacer la compra de casas y el alquiler accesibles?

La gran coalición (los conservadores de la CDU y los socialdemócratas del SPD) que preside Angela Merkel hizo balance la semana pasada de la “ofensiva habitacional” que presentó al inicio de la legislatura, en 2018. Se propuso facilitar la construcción de 1,5 millones de departamentos nuevos, y parece que no va a alcanzar el objetivo. En un país donde casi la mitad de la población es inquilina (el mayor porcentaje de la Unión Europea), preocupa especialmente el precio de los alquileres, que no ha dejado de aumentar en las siete grandes ciudades alemanas (entre un 4% y un 11%). Y ahí es donde los socialdemócratas empiezan a marcar agenda frente al partido de Merkel. El grupo parlamentario anunció que quiere replicar en todo el país el controvertido tope del alquiler que aplica la capital desde hace un año.

La medida, que ha sido contestada en los tribunales porque está en duda que un Estado federal tenga competencias para aprobarla, fija precios máximos de alquiler en función del año de construcción del edificio y de las mejoras o reformas que tenga la propiedad. Y los congela durante cinco años. Cuando la coalición de socialdemócratas, ecologistas y poscomunistas que gobierna en Berlín aprobó la norma, la CDU se opuso, como el resto de la oposición. El SPD esperará hasta conocer la decisión de los tribunales antes de hacer bandera del tope del alquiler berlinés, asegura su experto en alquiler, Johannes Fechner, pero mientras tanto va fijando posiciones. Otras propuestas serán construir 100.000 viviendas sociales al año y ampliar el llamado “freno del alquiler”, que ahora se aplica solo en zonas tensionadas y limita las subidas de los nuevos contratos a un máximo del 10% del alquiler medio del barrio en el que se encuentra la vivienda.

Los problemas del mercado inmobiliario alemán van mucho más allá de la penúltima polémica política que han provocado los Verdes con unas declaraciones sobre la construcción de viviendas unifamiliares, aseguraba hace unos días Der Spiegel. El semanario los resumía en tres: los alquileres son demasiado altos y no dejan de subir, se construye poco y se construye mal. Horst Seehofer (CSU, partido bávaro hermano de la CDU), el ministro con competencias en la creación de nueva vivienda, asegura que para salir de la crisis solo hay un camino: construir más. Pero según estimaciones de la Asociación de Inquilinos, se han hecho 300.000 viviendas menos del millón y medio previsto.

Otras declaraciones, de Anton Hofreiter, el líder de Los Verdes en el Bundestag, diciendo que las casas unifamiliares consumen mucho espacio y son poco sostenibles, han provocado una lluvia de críticas del resto de partidos. El político reflexionaba en una entrevista en Der Spiegel sobre el hecho de que la vivienda es escasa en las ciudades y cara para el asalariado medio, mientras en las zonas rurales cada vez hay más propiedades vacías. El periódico sensacionalista Bild, el más leído del país, publicó el titular: “Los Verdes quieren prohibir las nuevas viviendas unifamiliares”. No era eso lo que proponía Hofreiter, pero portavoces de la CSU, el SPD y los liberales se lanzaron a acusar al líder de Los Verdes de populismo, de querer restringir la libertad de los ciudadanos y de tener “una relación perturbada con la propiedad”. Reacciones hiperbólicas que evidencian lo sensible del tema de la vivienda. Y quizá también que los partidos han entrado en modo preelectoral y aprovechan cualquier desliz para atacar al partido que hoy en dia es la segunda en intención de voto.

Expertos como Harald Simons, economista de la Universidad de Leipzig especializado en mercado inmobiliario, alertan de las consecuencias de algunas medidas de control de precios, como el tope del alquiler berlinés: “los precios han bajado en los inmuebles afectados, pero la oferta se contrajo tanto que es imposible encontrar departamentos en el mercado. Ya no hay mercado”, explica. Ante la incertidumbre de la decisión judicial, que no se espera para antes de dos o tres meses, los propietarios están vendiendo o manteniendo vacíos los apartamentos. Simons afirma que se necesita seguridad jurídica en cualquier política de vivienda que quiera ponerse en marcha. En su opinión, el mayor problema es la falta de terrenos edificables y la construcción, que es lenta y cara en Alemania. Será la gran batalla de los próximos años, asegura.

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