Agenda 2022: una nueva oportunidad para el blanqueo, los créditos y la derogación de la ley de alquileres
El presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda hace su análisis y balance de fin de año
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Carlos Spina
Diciembre es mes de balances. Y desde la Asociación de Empresarios para la Vivienda (AEV) hacemos el nuestro. Como nunca antes había sucedido, en la Mesa de la Vivienda está representada toda la cadena de valor de producción de inmuebles: la Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO), la UOCRA, la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y la Asociación de Empresarios de la Vivienda de la República Argentina (AEV). Esta representatividad se potencia y transforma cuando junto con el gobierno se piensa en acciones concretas, un hito de trabajo conjunto de todas las partes que tuvo como primer resultado la Ley de Incentivos, y como segundo el tratamiento legislativo de créditos a viviendas en pozo ajustables por CVS (Coeficiente de Variación Salarial).
La pandemia y la cuarentena (con las obras paradas) generaron que las organizaciones e instituciones tengan que repensar mucho su qué hacer y el impacto de sus acciones en el conjunto de las industrias y en la sociedad. En esa línea, lo que se ha hecho desde la Mesa de la Vivienda es muy gratificante. Por ahora, claro está, la riqueza está más en el proceso que en el resultado, claramente. ¿Por qué? Porque ninguna entidad gremial empresaria es ajena al contexto político, social y macroeconómico.
Si bien la AEV lleva décadas trabajando junto a la CAMARCO, somos co-organizadores del evento anual BATEV, de un tiempo a esta parte se sumaron la CEDU y en 2020, la UOCRA. Pensar de esa manera, juntos, a nivel cadena de valor, en las necesidades e implicancias de cómo resolver un déficit habitacional que nos aqueja fue y es nuestro gran desafío. La solución de dicho déficit llevaría implícito además una reactivación de la construcción y fundamentalmente de expansión en materia de puestos de trabajo sectoriales sin precedentes.
El primer punto fue poner en limpio qué componente de la construcción es privada y cuál es público. Dependiendo del año, hay consenso en torno a que el 70% es privado y de ese porcentaje de obra privada, las viviendas se ubican en el orden del 70%. Eso nos mostró la magnitud del impacto en términos de puestos de trabajo (más del 65% de la mano de obra del sector es contratada por las obras de vivienda privada, dado que las viviendas llevan implícito un componente mayor de mano de obra que otras obras, como las de infraestructura, grandes superficies, etc.) y de reactivación de la economía que genera pensar proyectos que tengan el ojo puesto en el desarrollo de la vivienda privada. Generándose así un círculo económico virtuoso de multiplicación: es que es una industria federal, se construye y vive en todo el país. Es una industria que tiene el mayor factor multiplicador de toda la Argentina, por eso se habla de la “industria de industrias” a la vez que es el sector que capta dólares y requiere pesos, a diferencia de otros sectores que para crecer demandan dólares, estresando el balance del BCRA.
Generamos consenso interno y luego lo compartimos con el Poder Legislativo y el Poder Ejecutivo. Tomamos los aprendizajes del pasado: vimos que en ninguno de los “blanqueos” anteriores -tanto en el de los Cedines, como el de fines de 2016- hubo una reactivación relevante de nuestro sector (“nadie se puso un casco en obra producto de estos blanqueos”). Con lo cual el Estado asumía ese daño moral por generar el blanqueo, pero no se correspondía con un impacto real de la economía. Entonces, lo que planteamos fue que el blanqueo fuera productivo, no hay peso que se pueda blanquear que no vaya a construcción de algo nuevo, es decir que sea inversión que motorice la economía, generador de mano de obra y con un resultado que se convierte en un bien exteriorizado y registrable. Lamentablemente, la pandemia sumada a la dificultad de comunicación en áreas intra-estatales, nos llevaron al vencimiento de los plazos previstos en la ley, pudiendo contar con la reglamentación funcionando sólo unos días. Confiamos en que la prórroga anunciada sea tratada en el Honorable Congreso de la Nación y podamos utilizar una herramienta pensada en conjunto para transformar dólares atesorados en manos de los argentinos en puestos de trabajo argentinos.
En cuanto a los créditos, la experiencia de los UVAs no fue satisfactoria en términos de reactivación pues fue dirigida al inmueble usado. Entendemos que los créditos tienen un doble beneficio si van a lo nuevo: la reactivación de la economía, por un lado, y no descapitalizar al sistema bancario porque lo nuevo exige cuotas (flujo) y no todo el stock crediticio, como cuando se compra una vivienda usada. Finalmente, lo que queda pendiente es cómo hacer para que los créditos nuevos vayan a un público que lo pueda pagar, que lo tome con tranquilidad, sin riesgos de desfasaje y asumiendo que la relación cuota-ingreso de su hogar no se va a ver afectada. En esa línea propusimos que se deberían otorgar por CVS (Coeficiente de Variación Salarial) pero la entidad que lo otorgue lo hará por CER. ¿Dónde está la alquimia? Se genera un Fondo de Compensación que equilibrará los desfasajes de las cuotas del flujo, por ende se generará un gran impacto apalancado en términos de actividad económica. Esto está en el espíritu de la ley que se consensuó para tratamiento legislativo.
Capítulo aparte es el tratamiento a la problemática generada por la ley de alquileres 27.551 sancionada en junio de 2020. Claramente terminó reduciendo a una mínima expresión la oferta siendo perjudicial para la demanda que pretendía defender. Confiamos en que su derogación y nueva discusión incluya incentivos claros para aumentar rápidamente la oferta, esa será la solución virtuosa que buscamos.
Por todo esto, estamos muy conformes con estos primeros pasos que hemos dado, creemos que serán los primeros de muchos, el proceso de generar consenso es la mayor riqueza. Seguiremos trabajando comprometidos con el sector manteniendo una unidad de la cadena de valor para mejorar la calidad de vida de los argentinos.
* El autor es presidente Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV)
Por Carlos Spina
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