Acceso a la vivienda: el gran tema pendiente de los gobiernos analizado por expertos del sector

El tema del acceso de la población a la vivienda fue uno de los ejes de reflexión del Encuentro de Real Estate organizado por la Universidad de San Andrés (UdeSA) con motivo de los 20 años del Programa de Gestión y Desarrollo de Negocios Inmobiliarios que dicta esa casa de estudios. El panel de debate tuvo dos bloques, el primero profundizó sobre la situación del mercado y tuvo como expositores a Pablo Brener, que presentó un informe sobre el mercado inmobiliario de CABA y GBA que resultó del trabajo conjunto entre la plataforma Mercado Libre y la UdeSA; y también contó con la participación de Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario. Luego fue el turno de la Mesa de la Vivienda, representada por Carlos Spina (AEV), Iván Szczech (CAMARCO) Malí Vázquez (CEDU) y Jorge Pellegrini (UOCRA).

En una primera etapa de la charla, Brener, líder de real estate de Marketplace, presentó los resultados del estudio conjunto entre Mercado Libre y la UdeSA, el mismo arrojó que los precios del valor del m2 de casas en CABA, GBA norte, sur y oeste, si se considera desde 2019 hasta ahora se redujeron un 20%, aunque advirtió que se observa una estabilización. “Los precios de publicación están estables y también es verdad que hubo un sinceramiento; desde la prepandemia los precios bajaron, en un principio con reticencia. El valor de cierre tiene hoy una brecha más corta consecuentemente”, señaló Brener.

Precios de venta y alquiler

Sin embargo advirtió que si bien los precios de departamentos cayeron en la misma proporción, en CABA empezaron a subir como efecto de rebote luego de haber tocado un piso. A la vez detalló que CABA tiene un mayor crecimiento en las consultas por compra de casas y departamentos, en tanto que los barrios más demandados son Caballito, Palermo, Belgrano, Recoleta y Balvanera. “Estos concentran el 40% de las demandas, el 45% de las visitas se enfoca en unidades de uno y dos ambientes”, sostuvo.

En cuanto a alquileres, realizó una comparación representativa del momento actual que atraviesa el mercado inmobiliario, en ese sentido aclaró que en 2019 en la plataforma el 12% de las publicaciones eran de alquileres y hoy están llegando al 5%. “La oferta está muy contraída en alquiler y creció mucho más en venta. La oferta de alquileres cayó un 50%, lo que se aceleró en el último año y medio. Además, cambió el mix, en 2020 el 13% de las publicaciones estaban en dólares y más del 80% en pesos, pero en septiembre de este año más del 64% de las publicaciones de alquileres están en dólares”, advirtió.

En este contexto aclaró que lo primero en dolarizar fue zona norte, especialmente en barrios cerrados, sin embargo, en CABA actualmente un 79% de la oferta para alquileres a largo plazo está en dólares. “Si tomamos el valor de publicación hoy la media de precio de un departamento de un ambiente en CABA está $288.000 por mes, definitivamente los precios son una limitante para el acceso a la vivienda alquilada”, aseguró Brener. Al tiempo alertó que también hubo una caída estrepitosa de la oferta de alquiler de departamentos de uno y dos ambientes y eso tiene una correlación con el aumento de las ventas de estas tipologías.

Por su parte, Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, sumó su mirada sobre la situación de la vivienda por estos días y aseguró que “estamos mal pero no tan mal”. Explicó que venimos de cuatro años y medio de baja consecutiva de precios en el mercado. En esta caída de precios en dólares: CABA acumuló el 36% mientras que en el GBA la caída fue del 42% y en el interior del país el 41%. “Esto generó que se reactive la demanda. Nosotros tenemos una demanda en subida, en agosto entre CABA y GBA se hicieron casi 15.000 escrituras de compraventa sin contar las donaciones y sesiones de boletos. Los precios se empezaron a recuperar levemente. El porcentaje entre el valor de publicación y el de cierre en CABA es del 6% cuando hace un año estaba en el 8%, es decir que se acorta esa brecha entre publicación y cierre”, explicó.

Costo de construcción y salarios

En cuanto al costo de construcción, Gómez Picasso reveló que está un 15% por debajo del promedio de los últimos 15 años, sin embargo, existe incertidumbre sobre su evolución y esto repercute en el precio de venta, “no se puede vender en el costo actual porque no se sabe cuál va a ser el costo futuro” dijo. A la vez que remarcó que la actividad de construcción privada está muy activa y desde 2016 se hacen 30.000 departamentos por año en CABA.

Por otra parte, mencionó también una encuesta realizada el año pasado a casi 400 personas que arrojó que el 74% quiere mudarse, es decir no están conformes con el lugar donde viven y este dato es central para el sector. “La intención que mencionan es que quieren más verde, jardines, balcón terraza cambio de barrio -a CABA o a GBA Norte- casas de tipología moderna”, detalló.

Un dato desalentador que trajo Gómez Picasso a debate fue el de los salarios y el acceso a la vivienda. “Para comprar un departamento de 40 m² pasamos del año 98 que se necesitaba 4,2 años de salario a hoy que se requieren 13,3 años enteros de salario. Es decir, se triplicó el esfuerzo salarial para que un trabajador pueda comprar una vivienda”, sostuvo. Asimismo, se incrementó el valor de los alquileres tradicionales en pesos en los últimos 12 meses, en CABA aumentó en un 250%, en GBA 170% y en el interior 137%.

Para finalizar concluyó que no recomienda vender con los precios actuales porque en términos reales estamos a valores de 2003 o 2004 en dólares y mientras que en la Argentina los precios de las propiedades bajaron en el resto del mundo subieron considerablemente. Por último, enfatizó: “nuestra actividad es la única del país que está prácticamente dolarizada desde hace más de 50 años y tan mal no nos fue”.

Unión y consenso

El otro bloque de la mesa sobre acceso a la vivienda incluyó el análisis de la diversidad de voces que conforman la Mesa de la Vivienda, desde distintos sectores los expositores reafirmaron la importancia de unirse para ser escuchados y avanzar con las necesidades que tiene el sector. Uno de los referentes, Carlos Spina, director de Argencons y presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), aseguró que los problemas son compartidos y que es necesaria una búsqueda de consensos.

Sobre la problemática de la vivienda destacó “muchos dicen que el problema es la falta de oferta de vivienda pública y si vamos a los números hay años en que la construcción de vivienda pública fue del 18% o del 20%, entonces claramente por ahí no estaba la solución. Mientras que el 70% y 80% de la obra privada es vivienda”. A la vez que reafirmó la importancia de la Mesa de la Vivienda y aseguró que, si bien hay puntos en los que sus representantes disienten también encuentran muchos puntos en común y la clave es lograr soluciones desde el consenso.

Coincidió con ese espíritu, Malí Vázquez, arquitecta y directora ejecutiva de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y presidenta de Mujeres Real Estate, otra de las panelistas del encuentro en la UdeSA. “Destaco la importancia de unirse a instituciones porque realmente la unión hace la fuerza, créanme que es real que hasta las empresas grandes necesitan unión ya sea para ir a hablar con el gobierno, unión para conseguir lo que sea desde un trámite o lo que fuere”, advirtió.

A la vez subrayó que aunque defiendan intereses diferentes hay que buscar consensos y abrirse camino a partir de la colaboración sin buscar beneficios personales o institucionales individuales. En cuanto al déficit habitacional sostuvo que el último censo arrojó que existen cuatro millones de viviendas más que en el 2010, sin embargo, explicó que el 50% es informalidad y el otro 50% corresponde a un 11% de viviendas de políticas públicas y el otro 39% es privado. “El déficit habitacional no lo vamos a solucionar los privados”, concluyó.

Por su parte, Jorge Pellegrini, miembro del comité de dirección de la Unión Obrera de la Construcción de la República Argentina (UOCRA) sostuvo que tiene claro que, por un lado, están los intereses de los actores locales y, por otro, está el objetivo común, pero se necesita una unión estratégica para que mejore la industria.

“En UOCRA nos preocupamos por dar un paso adelante y ser actores sociales más allá de lo que significa un gremio en sí mismo”, advirtió. En ese sentido destacó la obra de UOCRA que, por ejemplo, a través del Instituto de Vivienda de los Trabajadores lleva construidas unas 7000 viviendas en todo el país que se otorgan en un porcentaje preferencial a trabajadores de la construcción. “En este momento se están construyendo unas 500 viviendas en Salta y algunas más en la provincia de Buenos Aires”, destacó y subrayó otros hitos como la construcción de 300 departamentos en el barrio Santa Rita de CABA o del edificio Plaza en Puerto Madero que levantaron junto con otros tres desarrolladores.

“Pertenecer a una cámara significa querer hacer no para vos sino para el conjunto”, dijo Iván Szczech constructor, CEO del Grupo Szczech y presidente de la Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO). “Los cambios se logran a partir de las propuestas de las instituciones, luego, en un momento, algún sector político que lo toma y lo lleva adelante, ese convencimiento viene de la mano de las instituciones y por eso es tan importante participar de ellas”, destacó. A su vez reflexionó sobre la importancia de entender que “estamos todos en el mismo barco, la realidad es que si el barco se hunde estamos todos y que no hay empresas sin trabajadores ni trabajadores sin empresas”. Mencionó la importante labor de la Mesa de la Vivienda que empezó en 2018 como una manera de encontrar soluciones conjuntas para el sector.

“La verdad es que sacamos buenas ideas, dos se convirtieron en proyectos de ley una fue la del blanqueo y la otra fue la de los créditos hipotecarios que no se trató”, dijo. A su vez, explicó que desde CAMARCO se incentivó la creación de un Consejo de Políticas de Infraestructura, “con la intención de hacer una agenda privada para marcarle al Estado cuáles son las necesidades de inversión para los próximos 20 años. Es decir, cuáles consideramos que son las obras que necesita la Argentina para desarrollar sus producciones, sus exportaciones y su economía social”, finalizó.

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