2024 fue declarado por Javier Milei el año de la defensa de la vida, la libertad y la propiedad: qué pasará con los desalojos

El libertarismo es una filosofía política y legal que promueve una sociedad que garantice la libertad del individuo, los derechos de propiedad privada y la asignación de los recursos a través de la economía de mercado. Considera la propiedad y los mercados libres como las bases más sólidas para garantizar la libertad individual.

El presidente Javier Milei se identifica principalmente como liberal-libertario, o liberal clásico, por lo cual es partidario de la propiedad privada y eso ha quedado demostrado en la publicación de dos DNU recientes: el último, emitido hoy, en el que se declara a “2024 Año de la defensa de la vida, la libertad y la propiedad”, y en un DNU del 22 de diciembre pasado en el cual, entre 300 medidas, la primera en la lista fue la derogación de la ley de alquileres. Promesa de campaña que cumplió a los pocos días de asumir la presidencia y que marcó el puntapié para lo que se promete ser el sello de este año: la defensa de la propiedad privada.

Tal como dice el decreto publicado hoy: “Existe un fuerte compromiso del Gobierno Nacional en defensa de la vida, la libertad y la propiedad, retomando el camino que hizo grande a nuestro país. (...) Por la impronta que representa para el pueblo argentino afianzar las ideas de la libertad, es que el Gobierno Nacional impulsa declarar al año 2024 como el ´Año de la defensa de la vida, la libertad y la propiedad´. (...) El liberalismo es el respeto irrestricto del proyecto de vida del prójimo, basado en el principio de no agresión, en defensa del derecho a la vida, a la libertad y a la propiedad, cuyas instituciones fundamentales son la propiedad privada, los mercados libres de intervención estatal, la libre competencia, la división del trabajo y la cooperación social. (...) En virtud de lo expuesto, se impulsa la presente medida con el fin de promover, concientizar y resaltar la importancia y el significado de los valores de la defensa de la vida, de la libertad y de la propiedad.”

En diciembre, la derogación de la ley de alquileres fue una sobrada muestra de la defensa de la propiedad al pasar de un mercado regulado por el Estado con una ley que estipulaba el plazo de los contratos, el período de ajuste, el índice de indexación a aplicar, el tipo de garantías que se podían presentar, las condiciones para rescindir un contrato, la responsabilidad económica sobre los arreglos que requiera el inmueble, entre otros tantos aspectos regulados por la ley 27.551 sancionada en julio de 2020 y modificada en octubre de 2023.

A partir del DNU de Milei, que entró en vigencia el 29 de diciembre, los alquileres ya no se rigen más por dicha ley sino que vuelven a estar bajo la órbita del Código Civil y Comercial y, además, se introdujeron modificaciones para establecer la libertad total en los puntos más importantes de un acuerdo de locación. Ahora, propietarios e inquilinos se deben poner de acuerdo en la duración del contrato, el período de ajuste, el índice que tomarán para la indexación, las condiciones para una posible rescisión, el pago de los arreglos y de las expensas extraordinarias, entre otros tantos puntos.

¿Qué nuevas medidas podría abarcar la defensa de la propiedad durante 2024?

Consultado por LA NACION, el Dr. Enrique Abatti, abogado y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, manifiesta que “la derogación de la ley de alquileres fue una clara señal de la defensa del derecho a la propiedad pero para completar esa decisión sería bueno integrar la brevedad del plazo de los desalojos. Hoy en día, debido a ciertos jueces orientados en la doctrina garantista, un desalojo está demorando no menos de un año y medio a dos años, cuando hace unos 10 años el plazo de resolución era de seis a ocho meses como mucho”.

La dificultad de un desalojo en poco tiempo atenta contra la voluntad y decisión del propietario de poner su inmueble en alquiler, perjudica al buen inquilino e impacta también en el valor del alquiler porque se podría hacer un paralelismo con lo que sucede con el seguro automotor: cuanto más alto es el riesgo, más alto es el valor de la póliza. Esto implica que el propietario pone un alto precio a su alquiler para resguardarse de un posible juicio largo por desalojo. Abatti opina que “eso denota un claro ataque al derecho de propiedad porque de qué vale tener un excelente contrato si luego cuando el inquilino no cumple es muy complicado su desalojo”.

Para tomar como ejemplo, Abatti comenta que la provincia de Mendoza es la zona del país donde se logran los desalojos en menor tiempo debido a que el sistema federal de gobierno nacional delega facultades a las provincias en la sanción de sus códigos procesales y Mendoza presenta la mayor celeridad para resolver un juicio de desalojo en aproximadamente cuatro a seis meses. “En CABA el Código Civil y Procesal tiene un sistema bastante ágil de desalojo pero los jueces garantista no lo aplican y eso complica muchísimo al mercado”, resume Abatti.

Las causas por las cuales un propietario puede iniciar acciones para una desalojo son la falta de pago del alquiler, no devolver el inmueble cuando se vence el contrato o la intrusión a un inmueble. “Para una verdadera defensa del derecho a la propiedad privada como se anuncia en este nuevo DNU bajo el lema del año 2024, es necesario aplicar modificaciones en los códigos procesales de Caba y de las distintas provincias para establecer desalojos más rápidos y sencillos cuando hay incumplimiento de los contratos o intrusiones”, finaliza Abatti.

Lo que quedó sin efecto ante la ley derogada

La ley de alquileres 27.551 sancionada en julio de 2020 también regulaba en materia de desalojos introduciendo un actor más en el proceso: la mediación obligatoria, de la que debían participar locadores y locatarios ante un juez para resolver el conflicto. Para acceder a la mediación, el contrato debía estar registrado en AFIP, ya que la inscripción del mismo era condición necesaria para avanzar en un desalojo.

Al derogarse dicha ley con el DNU publicado el 22 de diciembre pasado que entró en vigencia el 29 de ese mes, tanto el registro de contratos en AFIP como la mediación quedaron sin efecto y posiblemente la inexistencia de ese paso obligatorio inicial colabore en la reducción de los tiempos que se venían estableciendo en los últimos años.

Qué es una demanda anticipada de desalojo

En un recurso que permite avanzar en los tiempos. Los expertos explican que si cuando finaliza el contrato de alquiler el locatario no quiere abandonar el inmueble, el desalojo puede demorarse un año y medio. Por eso, optan por iniciar el proceso algunos meses antes cuando saben o se ven venir esa posibilidad con un inquilino “difícil” o que está teniendo deudas.

Esto permite ahorrar tiempo hasta que el juez dicte sentencia para que la orden de desalojo se cumpla una vez que finalice el contrato. “Los locadores se amparan en el Artículo 688 del Código Procesal, Civil y Comercial de la Nación y muchos dueños de viviendas destinadas a la renta se anticipan a los tiempos de la Justicia argentina y realizan demandas anticipadas de desalojo, con tan sólo un objetivo: asegurarse la desocupación de sus inmuebles”, comenta Abatti.

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