Cambio de ciclo y Real Estate

El Gobierno optó por el tratamiento de shock para la eliminación del cepo cambiario – reemplazándolo por un esquema de flotación administrada– y (posiblemente) la remoción gradual de subsidios. La expectativa de un fuerte ingreso de capitales y la eliminación de las retenciones a las exportaciones contribuirán a morigerar la magnitud de la devaluación del tipo de cambio unificado cuyo valor de mercado se encuentra cerca del punto medio entre el dólar oficial y el blue anteriores a la unificación. Junto con la política monetaria que incentiva la demanda de pesos, la eliminación del cepo que reduce costos de insumos importados, y una política de convergencia a niveles sustentables de balance fiscal (que resta definir); estas políticas permitirán alcanzar la estabilidad macroeconómica sin impactar sobre la inflación y generar sólo una temporaria y moderada retracción de actividad. La eliminación de distorsiones y políticas de integración comercial y financiera aumentarán la competencia y los incentivos para la inversión y el crecimiento. Este último, y, el aumento del ingreso per cápita asociado, descontados a su vez como factores de riqueza, serán los grandes impulsores del Real Estate.

El sector se verá beneficiado por la eliminación del cepo que libera dólares para la ejecución de operaciones inmobiliarias. La posible introducción de una unidad de indexación, o como mínimo el restablecimiento de la posibilidad legal de indexar contratos, puede facilitar el fondeo de mediano y largo plazo para el sector. A medida que la inflación disminuya, el crédito hipotecario en pesos sin indexación también aumentará. El probable desarrollo del mercado de capitales puede a su vez contribuir al financiamiento inmobiliario mediante instrumentos no bancarios: crowdfunding, securitización de hipotecas y fideicomisos que cotizan en la Bolsa.

Las políticas de infraestructura de transporte y de desarrollo urbano impactarán estructuralmente sobre el Real Estate. Potenciales proyectos de inversión financiados por entes multilaterales o privados crearán oportunidades para la inversión inmobiliaria y el desarrollo logístico, el que a su vez es crítico para la integración territorial y global. Entre los proyectos habrá nuevas autopistas y redes ferroviarias, el mejoramiento de las existentes, interconexiones modales entre rutas viales y ferroviarias o de subtes, creación de áreas de estacionamiento en las terminales de trenes o servicios interurbanos como el Metrobus, mejoramiento de las terminales portuarias, entre otros.

En el corto plazo existen riesgos, sobre todo si el ajuste monetario no va acompañado de un plan de convergencia fiscal a un superávit primario de al menos 1% o 2% del PBI. Las tasas de interés se mantendrán elevadas más allá de la transición dificultando la recuperación económica y limitando la demanda final de inmuebles. Aún bajo este escenario, las propiedades verán sus valores en dólares mejorar debido a la unificación cambiaria a un valor inferior al dólar blue. Dado que el precio de las propiedades está en general fijado en dólares billete y que el dólar billete era hasta el levantamiento del cepo sinónimo de dólar blue, es esperable que las mismas propiedades se vean revaluadas en términos de dólar billete.

Ello no asegura que el valor en moneda constante, o sea pesos corregidos por inflación, también suba. Es necesario que se den las condiciones macroeconómicas y financieras mencionadas anteriormente. El valor de las propiedades a mediano plazo también dependerá de cómo reaccione la oferta, de las mejoras de la productividad, de la infraestructura urbana y de transporte y de las políticas de uso del suelo y ordenamiento territorial. Aún así, si la economía recupera una senda de crecimiento, el aumento de los ingresos per cápita y un razonable aumento en el apalancamiento financiero del sector contribuirán a que el valor de los inmuebles suba achicando la brecha con los principales países de la región.