Buen arranque de año: suben las ventas 50% y los inversores vuelven al sector

Si bien el mercado inmobiliario se encuentra en un contexto delicado: el 2020 fue el peor año en la historia, Igual enero arrancó mejor: se realizaron 1619 escrituras de compraventa en la ciudad de Buenos Aires, lo que implicó un alza del 16,5% por ciento más que el mismo mes del año anterior (se realizaron 1390), número al que se suma que: en los primeros dos meses del año se realizaron un 50 por ciento más de operaciones de venta que enero y febrero del 2020. Principalmente se movieron unidades usadas y con un valor que promedia los US$180.000, el precio que defiende un tres ambientes modesto en una buena ubicación de la ciudad de Buenos Aires.

Los datos se desprenden de un relevamiento realizado por Remax Premium. “El repunte se debe a una demanda contraída y a la calma del dólar, que da mayor previsibilidad. Las proyecciones para este año son muy buenas, sobre todo si el dólar continúa como hasta ahora, sin fluctuaciones”, destacó Ariel Champanier, presidente de la firma y agregó que, la mayoría de las ventas se dio con dinero que provino de ahorros y de quienes venden para comprar otro departamento.

Eduardo Casasnovas, bróker de Century 21 Casasnovas, agrega que este es el momento de “compradores de oportunidades, donde los poseedores de dólares tienen cierto dominio a la hora del cierre de las operaciones. Diversos motivos como la pandemia, la pérdida de trabajo, el descontento con la nueva ley de alquileres, la obligatoriedad de la declaración de los contratos de alquiler, entre otros, ha generado una necesidad, en algunos casos extrema, por deshacerse de sus activos. Esto puede estar motivado por la intención de buscar un cambio de vida migrando a otro país, por la idea de poner en marcha una actividad relegada o por una separación de bienes, situaciones que, claramente, son aprovechadas por los compradores”. Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, aclara que “no hay una tendencia masiva en ese sentido. Pero en escenarios de inseguridad jurídica pueden incrementarse estas conductas. No obstante el inversor busca seguridad y rentabilidad. El inversor tradicional argentino históricamente ha sido conservador y privilegia la inversión en el territorio nacional”.

Los inversores miran oportunidades

Otra noticia del informe es que los inversores vuelven a mirar a los ladrillos como oportunidad de inversión: están apostando a comprar inmuebles en vistas de una capitalización que tendrá lugar a fines de 2022. “Muchos viraron su interés hacia la compra de terrenos y casas en los barrios privados en el conurbano bonaerense, desplazando al “caballito de batalla” que puede ser un departamento”, detalla Champanier. El dato no es casual: la relación alquiler/precio se incrementa desde junio del año pasado, actualmente se ubica en 5.19% anual y se necesitan 19,3 años de alquiler para repagar la inversión de compra, 20% menos que un año atrás, según un informe realizado por ZonaProp. En el caso de un departamento la renta es mucho menor: la relación alquiler/precio se ubica en 2.57% anual. Se necesitan 38,9 años de alquiler para recuperar la inversión, 3.3% por debajo de lo requerido en mismo mes de 2020.

Además, la pandemia trajo la necesidad de sumar más metros al aire y las unidades con balcón aterrazado o terraza propia se convirtieron en los productos más solicitados ya que no todos los edificios cuentan con estas comodidades y es una característica que apenas reúnen uno o dos departamentos por edificio. “Muchos buscan espacios más abiertos, aire libre, naturaleza, calidad de vida principalmente, sin quedar desconectados. Por eso, la venta de casas a las afueras de la Capital ha tenido tanto movimiento. El boom es la compra de terrenos para construcción de la casa propia. Mientras construyen, alquilan, y les conviene porque el valor de la construcción se ha mantenido en niveles bajos aunque ya ha empezado a mostrar una tendencia de alza”, relata Marta Oriozabala, CEO de Real Capital Desarrollos y Servicios Inmobiliarios. En números, el costo de construcción de una casa country aumentó 55% en dólar billete según el relevamiento que realiza todos los meses Reporte Inmobiliario. El mismo estudio determinó que para hacer una casa tipo country de 305 metros cuadrados se necesitan $55 millones; aproximadamente US$381.000 medidos por la cotización del mercado marginal de divisas (blue). Un presupuesto que, aun se mantiene lejos de los costos de noviembre de 2017 cuando para realizar la misma vivienda se necesitaban US$578.000, es decir US$197.000 más.

Diego Lo Nigro, Gerente de TGR Group afirma que la búsqueda de espacios abiertos, vista verde, sensación de “respirar aire fresco” sigue tan latente como al principio. Seguimos vendiendo muchísimos lotes en zonas del conurbano como Canning, San Vicente, Ezeiza y Pilar que se posicionaron como las elegidas por la demanda. “En la ciudad de Buenos Aires, la demanda continúa únicamente en propiedades que están en un valor que el público comprador considere ‘de mercado’. Los PHs con patios y terraza, y los departamentos luminosos con m2 descubiertos son los más buscados, pero siempre teniendo en cuenta un precio de lista acorde a la aceptación de la demanda”, detalla.

En cuanto a los barrios más buscados en la ciudad de Buenos Aires, Champanier afirma que la premisa “location, location, location” sigue siendo clave para la demanda: se venden departamentos ubicados en el corredor norte de la Ciudad de Buenos Aires: Palermo, Núñez, Belgrano, Colegiales y Villa Urquiza.

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