Blanqueo y créditos, desde “adentro”: cuánto se están usando y cómo están impactando realmente

El mercado inmobiliario se vio sacudido este año por dos noticias que generaron mucho impacto y expectativas. Por un lado, el regreso de los créditos hipotecarios por parte de gran parte de la banca privada y, por el otro, la opción de adherir a un nuevo blanqueo de dinero no declarado. Para saber cómo están afectando realmente estas medidas al rubro, consultamos a Santiago Mieres, director de Mieres Propiedades.

¿Qué experiencia están teniendo con los créditos hipotecarios?

Hasta ahora han sido muy buenas. Hemos tenido distintas experiencias, con diversos bancos y podemos decir que las operaciones en las que hemos participado, que no fueron pocas, vienen muy aceitadas.

¿Cambió algo con respecto a otras épocas recientes?

Sí, creo que mejoró mucho la gestión y el tema de los requisitos. Antes quizás le pedían al tomador muchas más información que hoy, por lo cual todo el proceso nuestro de ayudarlo en relación a la documentación ha sido mucho más fácil y fluido que en otras épocas. Sin duda, se generaron muchas más operaciones que sin crédito no hubieran ocurrido. Y por nuestra experiencia todos terminan contentos y no con la sensación de caos que quizás quedaba antes.

¿Y por qué creés que está ocurriendo eso?

Porque me parece que se han tecnificado mucho los procesos, entonces el tomador puede seguir online la evolución del proceso. Y si hay alguna duda se contacta inmediatamente con el encargado de cuentas, que le responde y le da un estado de situación actualizado. Si bien el banco hoy te pide determinada información personal impositiva y de ingresos, se simplificó todo lo que tiene que ver con relación al inmueble. Va el tasador y listo. Antes, por ejemplo, te pedían que el plano estuviera en coincidencia con la realidad del inmueble. Y ahora alcanza con que los metros sean más o menos parecidos. Porque, en general, las reformas que se han hecho fueron valores agregados. Y los bancos han empezado a entender eso y son menos restrictivos. Incluso, hoy puede convenir abrir una cuenta en otro banco porque tiene mejores condiciones de crédito. O se permiten garantes solidarios.

¿Cuánto estiman que crecieron las consultas este año?

Entre un 40 y un 50 por ciento, comparado contra 2017 y 2018, es decir contra el regreso anterior de los créditos. Y en las operaciones que se han cerrado vemos que los propietarios han podido defender más los valores que en otras épocas.

¿Sobre qué tipo de inmuebles están impactando los créditos?

De manera directa impactan sobre el segmento de propiedades que se ubican entre los 100 y los 400 mil dólares. De ahí para arriba quizás es un perfil de gente que ya tiene la plata. Pero también los afecta positivamente, porque los tomadores les compran inmuebles a ellos y de forma mucho más ágil. Hoy el crédito lo que está haciendo es traccionar en todos los segmentos del mercado, salvo quizás el de productos más grandes.

El impacto del blanqueo

¿Y ese segmento más grande es el que se va a mover por el blanqueo?

Sí, podría ser. El tema con el blanqueo es que lo vamos a empezar a ver recién ahora, que se termina la primera etapa. Habrá que que ver si esa plata se vuelca concretamente al mercado inmobiliario. Por antecedentes, creemos que sí, pero el impacto del blanqueo lo vamos a estar viendo a partir de marzo. Lo que sí podemos adelantar es que va a ser otro motor que va a ayudar al movimiento y al crecimiento del mercado inmobiliario.

¿Y todo este movimiento impactará en los precios?

Yo creo que sí, que va a terminar generando una suba de los valores. El costo de la construcción subió mucho, por lo que todo lo nuevo ha empujado los precios para arriba. Pero, hasta ahora, la gente no estaba validando números más altos. Lo que fue pasando es que la gente tenía expectativa de márgenes de negociación mucho más grandes y ahora esos márgenes son cada vez más chicos. Y lo que empieza a pasar es que ante la falta de stock y los márgenes chicos, lo que estaba en 100 quizás en tres meses esté en 120.

¿Ese aumento en el costo hace que haya menos emprendimientos nuevos?

Como el costo de la construcción subió y el valor de venta todavía no aumentó tanto, el fusible es el terreno. Entonces pasa a veces que vas a tasar un terreno y te dicen “debería valer más”. Y no, porque todavía no dan los números. Si sube el valor de la construcción y suben los gastos pero el valor de venta no, hoy ese fusible sigue siendo el terreno. Hasta que el valor de venta no mejore, será difícil encontrar tierra para desarrollar.

Y volviendo al blanqueo, ¿qué pasará ahora que se termina la primera etapa y con las tasas que deberán pagarse?

Más allá de que una parte del blanqueo está asociado directamente con los emprendimientos que están registrados o aptos para, lo que estamos viendo es que quienes blanquean más de 100 mil dólares, es decir el techo del blanqueo “gratuito”, y nos los va a aplicar a uno de estos desarrollos, igualmente puede resultar muy conveniente invertirlo en un departamento o en una casa terminada. Es decir: es posible que te convenga pagar una multa por el excedente de los 100 mil dólares porque luego en el precio total ese costo es ínfimo y quizás a un año la revalorización del inmueble hace que se duplique en positivo esa tasa que pagaste.

En síntesis: ¿es un buen momento para una operación inmobiliaria?

Sí, sin duda. Creemos que es un muy buen momento para acercarse e informarse. Nosotros no somos un banco ni te vamos a decir qué crédito te conviene, pero sí nos puede consultar para saber qué hay disponible, cuáles son las opciones y posibilidades. Y, de la misma manera, para alguien que tiene una propiedad y piensa en venderla. Es decir, para cualquiera que esté frente a una decisión inmobiliaria.

Para cerrar, ¿qué proyectos tienen o recomiendan hoy para el blanqueo?

Tenemos en distintas zonas del Corredor Norte. Por ejemplo, Pueblo Buenavista, Altos Los Robles en Escobar, Distrito Boero también en Escobar, Palmera Golf en El Cantón de Escobar o Lagunitas Nordelta.

Más info en Mieres Propiedades

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