Blanqueo: el número uno de Zonaprop relevó todos los barrios y detalló dónde están las oportunidades inmobiliarias

La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) implementó en julio la reglamentación del Régimen de regularización de activos que permite declarar hasta US$100.000 sin pagar impuestos. Para montos superiores, se aplicarán alícuotas progresivas que oscilan desde el 5% hasta 15%. Sin embargo, si los activos registrados se destinan a proyectos inmobiliarios, no habrá límite en el monto permitido.

Un gran punto de relevancia sobre esta normativa es el Registro de Proyectos Inmobiliarios (REPI), que abre la posibilidad de declarar fondos sin tope ni costo para obras nuevas o con un grado de avance de hasta el 50%.

“Los sujetos alcanzados por la normativa son los inversores directos, desarrolladores, constructores, vehículos de inversión o contratistas de contratos de locación de obra. En el registro se incluirán inversiones directas o indirectas en construcciones de edificios residenciales, no residenciales, rurales, loteo de predios, reformas, ampliaciones, instalaciones, mejoras y todo proyecto que, de acuerdo con los códigos de edificación o disposiciones semejantes, requiera denuncia, autorización o aprobación por alguna autoridad competente. Además, se incluirán los contratos de locación de obras sobre inmueble propio con destino a fines industriales, productivos, de vivienda o comercial”, establece el decreto publicado en agosto de 2024.

Se trata de una gran oportunidad para impulsar el sector. Quienes quieran invertir en desarrollos o necesiten acceder al beneficio para continuar con obras ya comenzadas, podrán hacerlo sin pagar impuestos. En relación a esta vía, en los relevamientos de Zonaprop, registramos un aumento en las consultas de desarrollos. En agosto hubo un 49% más demanda de la que había en el mismo mes del 2023. Asimismo, hay un incremento en la oferta de este tipo de avisos: de julio a agosto creció un 6%, y en comparación al mismo período del año pasado, hay un 18% más avisos.

Por otro lado, después del piso histórico en octubre de 2023, comenzó una progresiva suba en los precios de venta. Esto se debe en gran medida al aumento en el costo de construcción, los créditos hipotecarios y posiblemente también por el blanqueo, ya que generan un aumento en la demanda y como consecuencia, también en los precios.

En referencia a este último punto, cabe destacar que el costo de construcción en dólares también se incrementó un 13,1% en 2024. Se trata de un factor relevante porque, como consecuencia, los proyectos de pozo comenzaron a aumentar por la reposición. Esto también impacta directamente en el valor de los departamentos a estrenar. Actualmente, un dos ambientes en la Ciudad tiene un precio medio de US$2698/m² y presenta una suba anual del 8,89%, mientras que los departamentos usados son los que registran menor variación anual, crecieron un 4,04% y tienen un valor medio de US$2122/m².

El blanqueo de capitales abre el abanico de posibilidades: con esta medida no solo se podrá acceder a la adquisición de propiedades usadas, sino también a viviendas a estrenar, en pozo o incluso terrenos en zonas de desarrollo. Lo que también permite que haya un equilibrio más equitativo en la fijación de precios.

Desde ya, esta normativa trae grandes beneficios para el mercado inmobiliario. Las personas que decidan tomar este camino, podrán invertir en propiedades y esto, directamente, generará un flujo constante en las transacciones.

¿Qué zonas lideran en cantidad de desarrollos?

Dentro de la Ciudad de Buenos Aires, un departamento en pozo en Palermo tiene un precio medio de US$3624/m². Este barrio concentra el 21% de la demanda total de desarrollos y a nivel interanual, las búsquedas crecieron un 35%. En relación a la oferta, este barrio representa el 12% del total, un 20% más que hace un año atrás.

Por otra parte, Belgrano engloba el 12% de la demanda, con un crecimiento interanual del 35%. Asimismo, el 13% de la oferta se concentra allí, un 36% más que hace un año atrás. El metro cuadrado de departamentos en pozo se ubica en US$3308/m².

Caballito se posiciona como el tercer barrio con mayor porcentaje, el 11% de la demanda se encuentra en esta zona, un 71% más en comparación con agosto de 2023. La oferta, por su parte, se mantiene en un 9%, sin mayores alteraciones a lo largo de los últimos 12 meses. El precio medio de un departamento en pozo en esta zona es de US$2775.

Estos tres barrios de CABA se destacan por la variedad de desarrollos, con propiedades de uno a cuatro ambientes con tickets que inician en los US$80.000 en el caso de Palermo y Belgrano y a partir de los US$50.000 en el caso de Caballito.

¿Qué zonas ofrecen oportunidades de inversión de hasta US$100.00?

Es importante aclarar que el blanqueo de capitales permite invertir en todos los segmentos que el mercado inmobiliario tiene para ofrecer. Por fuera del Registro de Proyectos Inmobiliarios (REPI), el dinero declarado puede ser utilizado para la adquisición de propiedades terminadas e incluso, con años de antigüedad, siempre y cuando no superen el límite de los US$100.000.

Flores está ubicado en el eje central de la Ciudad de Buenos Aires y es uno de los barrios con los precios más accesibles, vecino a Caballito. Un departamento de dos ambientes tiene un precio medio de US$99.921, mientras que un monoambiente se ubica en US$84.620.

San Nicolás es otra opción en este segmento de precios, está ubicado en el macrocentro de la ciudad, lo que permite el fácil acceso a los distintos puntos de Buenos Aires. Un departamento de dos ambientes allí tiene un valor de US$95.630, mientras que un monoambiente, tiene un valor de US$83.800.

En la región sureste de CABA está ubicado Parque Patricios, un barrio que toma gran relevancia por la variedad de parques públicos que funcionan como importantes pulmones verdes. En este caso, un departamento de dos ambientes, tiene un precio medio de US$90.425, mientras que un monoambiente se ubica en US$79.530.

Balvanera, ubicado en el eje central de la Ciudad, con fácil acceso al centro porteño, es otro de los barrios que ofrece valores por debajo del monto establecido para declarar. Un departamento de dos ambientes tiene un precio medio de US$88.785, mientras que un monoambiente se puede adquirir por US$79.490.

Lugano se presenta como la opción más económica de CABA. Un departamento de dos ambientes tiene un valor promedio de US$51.934. Este barrio se ubica en el sur de la ciudad, con fácil acceso a la Provincia de Buenos Aires.

Además, Barracas, Agronomía y San Telmo, también conforman la lista de barrios accesibles dentro del mercado, aunque sus valores exceden mínimamente el monto establecido en la reglamentación del Régimen de Regularización de Activos. Estas opciones tienen un valor promedio de US$102.113, US$105.610 y US$108.592, respectivamente.

En resumen, el blanqueo de capitales aún es una medida reciente dentro de la economía nacional y, si bien no podemos afirmar con certezas las causas del crecimiento en el mercado inmobiliario, desde Zonaprop nos mantenemos a la expectativa de los cambios que tanto esta medida como las ya implementadas por el Gobierno, traigan para el sector.

* El autor de la nota es country manager de Grupo QuintoAndar para Argentina y Perú

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