Alquileres: los riesgos que asumen los propietarios que los cobran en dólares

Desde su sanción a mediados del 2020, la Ley de Alquileres no dejó títere con cabeza en el mercado inmobiliario. Las nuevas condiciones de la norma provocaron la retirada de un gran volumen de viviendas del mercado de alquileres, así como la suba de precios en un mercado cada vez menos competitivo. Esto desembocó en un panorama desventajoso tanto para quien alquila como para el propietario de la construcción. Es en ese contexto que se creó una Comisión de alquileres con el fin de revertir la problemática y llegar a una nueva solución.

Enrique Abatti, presidente de la Cámara Argentina de Propietarios de la República Argentina, y José Luis Griselli, presidente de la Asociación en Defensa de Inquilinos (ADI), participaron de un panel en el 7mo Summit de Real Estate organizado por LA NACION y coincidieron en la mayoría de los puntos tratados.

“Trabajamos en un nuevo proyecto entre abril y mayo que no fue tenido en cuenta. Los legisladores son insensibles a la problemática y tienen la obligación de remediar ese desastre que es la ley de alquileres” sostuvo el abogado Abatti. Y coincidió con el abogado Griselli con que tuvieron una intensa actividad en el parlamento para convencer a los legisladores de los beneficios de una nueva legislación y de la necesidad de actuar urgente. “Necesitamos una ley nueva, pero no creo que esto sea en lo inmediato”, señaló.

Ambos plantearon un panorama preocupante en base a las consecuencias de la legislación: una retracción del mercado, con poca oferta, muchísimos requisitos y suba de precios. Si antes había ofrecidas 12.000 viviendas en alquiler, hoy no llegan a las 6000. De ese monto reducido, el 70% están en dólares, lo que representa un problema mayor a pesar de que no esté legalmente permitido. “El artículo 1187 que define al contrato de locación establece que el precio del alquiler debe ser en dinero, mientras que el artículo 765 del Código Civil y Comercial determina que la moneda extranjera se considera una cosa. Entonces no se puede alquilar pagando con una cosa porque se desnaturaliza el contrato de locación y pone en grave riesgo a quien firma en esas condiciones. El inquilino puede ir a la justicia porque no es un contrato de locación válido. Las acciones judiciales pueden durar hasta tres años y, mientras tanto, el inquilino no paga el alquiler”, advirtió Abatti. Sobre el tema, su par admitió que “el pago en moneda extranjera es de alto riesgo alto para el propietario porque si llega a una discusión judicial el que sale perjudicado es él. No es legal”.

Falta de previsibilidad

Entre las principales consecuencias de la actual ley de alquileres, está la retracción de la oferta por parte de los propietarios. Esto sucede porque el precio del alquiler queda planchado por un año y al nivel de la inflación al propietario no le queda otra que arrancar un contrato muy arriba de entrada para absorberla lo que hace subir mucho el valor. “Antes las partes fijaban el precio libremente, con un mecanismo de escalonamiento semestral más bajo que la inflación”, dijo Abatti y esto les daba previsibilidad a ambas partes.

Para ambos abogados, es imperiosa la necesidad de cambiar la legislación actual. Porque además como la norma es problemática “se están haciendo muchos contratos privados”, advirtió Griselli. Además, en este momento, lo que muchos inquilinos y propietarios hacen es recurrir a la prórroga del contrato antes que a una renovación. “Si el contrato se firmó antes de que saliera la ley conviene la prórroga, porque se atiene a la ley anterior. Si se renueva se aplica la nueva ley y por eso hay tantas prórrogas”, explicó Abatti.

Otro punto que contribuye al escenario inmobiliario es el de los desalojos, que se multiplicaron y que ponen en una muy mala situación al propietario. “Antes un desalojo demoraba de seis a ocho meses y ahora es mínimamente de un año y medio a dos años. Hay una mora muy grande y esto crea una desconfianza enorme en el propietario. Hay mucho dueño que, después de pasar por una experiencia como esa, directamente cierra o vende su propiedad. Prefieren malvender un inmueble y comprar en el exterior como en Uruguay o Paraguay con mejor rentabilidad que alcanza un 5% en esos países, ambos con mayor previsibilidad y seguridad jurídica”, explicó Abatti.

Para Griselli es preciso que los legisladores tomen cartas en el asunto y devuelvan estabilidad al mercado de los alquileres. “En este contexto la ley sigue cajoneada, es necesario tener una ley que tome lo que pasa en la sociedad, cuáles son las costumbres y lo refleje para llevar tranquilidad a todos”, finalizó.

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