Alquileres: podrían aumentar más de 50% cuando venza el congelamiento

El Gobierno busca la forma de evitar que quienes no puedan pagar su alquiler o crédito UVA sean desalojados de sus viviendas. Por eso, el pasado viernes publicó los decretos que prorrogan hasta el 31 de enero, la norma original anunciada cuando se inició la cuarentena que establecía el congelamiento de los alquileres y de las cuotas de los créditos hipotecarios.

Sin embargo, en el mercado inmobiliario se preocupan por lo que podría pasar "el día después", es decir cuando puedan actualizarse esos montos. "Cuando los propietarios tengan que renovar los contratos de los alquileres que vencieron o vencerán entre el 20 de marzo y el 31 de enero del año que viene -y que siguieron en vigencia por el decreto- van a aplicar aumentos de por lo menos un 50 por ciento", anticipa Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de Argentina.

El especialista justifica ese porcentaje haciendo referencia en que además cuando los contratos de vivienda actuales se venzan –no los restantes destinos-, los nuevos se regirán por la nueva ley de alquileres que permiten actualizar los contratos de vivienda en forma anual. Lo que implica que el primer ajuste se realizaría a los 12 meses del inicio del contrato, y por un índice que realizará el Banco Central -que promete cruzar sueldos e inflación-. " Esto significa que el propietario que cierre un nuevo contrato de vivienda en febrero podrá actualizarlo recién en febrero de 2022", aclara el especialista, quien adelanta que muchos de sus clientes esperaban la caducidad del decreto para aplicar las causas de "desalojos anticipados" en las que había trabajado durante la cuarentena. "Hay propietarios que son jubilados que ahorraron toda su vida para tener un inmueble en alquiler para asegurarse de un dinero y hoy están con serios problemas económicos", agrega. Aclara que para los contratos de locales comerciales, oficinas, galpones, etc., con la nueva legislación de alquileres (ley 27.551) existe mayor libertad para fijar el alquiler (indexación trimestral, semestral, valor producto, fijación por tres inmobiliarias, escalonado, etc.).

Mariano Esper, abogado especializado en temas inmobiliarios y profesor universitario de la Universidad de Buenos Aires, de la Austral y de la Notarial Argentina, aporta dos puntos clave: "En primer lugar, hay que aclarar que el ajuste anual solo aplica para los contratos con destino vivienda; para los demás destinos, el ajuste puede ser mensual o con la periodicidad que las partes deseen. En segundo lugar, el congelamiento de alquileres no aplicaba para la figura del locador vulnerable, o sea aquel que dependía del alquiler para vivir. Sin embargo, es raro porque la prórroga no lo menciona".

Otro análisis merece la situación de los contratos que siguen en marcha, es decir que no vencieron ni vencerán durante la vigencia del decreto -entre fines de marzo de este año y enero de 2021-. En esos casos, la preocupación radica en cómo los inquilinos podrán pagar los meses adeudados -en los casos que no los hayan abonado por acuerdo con los locadores porque no están alcanzados por los DNU 320 y 766) - y las actualizaciones semestrales-que rondan entre 15 y 20% negociados con la antigua ley de alquileres-, además de los impuestos en el caso de que los adeuden. "Es una bola de nieve imparable. Porque lo que no se dice es que el decreto 766 también ampara a los inquilinos que no pagaron los cánones locativos en donde se incluyen expensas y gastos como el ABL y servicios, comprometiendo a los propietarios a si hacerlo", agrega Abatti. Hay que tener en cuenta que según el decreto quienes no pagaron las actualizaciones deberán hacerlo en entre tres y seis cuotas sin intereses luego de que deje de regir la norma El mismo plazo corre para los que tampoco pagaron los alquileres, aunque en estos casos deberán pagar alquiler más actualización en hasta seis meses con una interés que no podrá superar al que paga el Banco Nación por un plazo fijo a 30 días. "Es decir rondaría el 30 por ciento anual en un país que tiene una inflación del 50", detalla Abatti

De hecho, por esta razón, muchos propietarios están migrando sus propiedades de contratos tradicionales a temporarios (pese a no haber turistas). Hoy, por ejemplo, estos últimos superan a los primeros en avisos: representan el 58 por ciento de la oferta de alquileres de Zona Prop.

El panorama es complicado para todas las partes porque aún en un contexto de inflación "contenida", los precios de los alquileres se disparan. En números, a partir de la sanción de la nueva ley de alquileres (junio), estos subieron un 19,2%. A su vez, en lo que va de 2020, el precio de los alquileres acumula un aumento del 37,6%, el doble que la inflación y por encima del ajuste de los créditos UVA (22,8%), según datos de Zona Prop.

Por otra parte, a principio de septiembre se dio a conocer un relevamiento realizado por la Federación de Inquilinos Nacional que estableció que el 37,8% de los inquilinos de todo el país no podían hacer frente al pago del alquiler de septiembre, mientras que el 52,5% acumula deuda de dos o más meses de alquiler. "Estos números muestran un crecimiento respecto del mes anterior en el endeudamiento, la falta de pago, y el porcentaje de ingresos totales del hogar que se destina al pago del alquiler", señaló la Federación en un comunicado. Otro dato de la misma encuesta es que el 49,5% de los ingresos totales del hogar se destina al pago del alquiler, lo que representa 4,5 puntos más que el mes pasado. En ese momento, Gervasio Muñoz, de Inquilinos Agrupados, hacía referencia a la necesidad de extender el decreto 320 para evitar "desalojos masivos".

Créditos UVA

La misma situación se replica con los créditos UVA: se esperan fuertes subas cuando en febrero de 2021 los pagos puedan actualizarse en un esquema de 18 meses, de manera que las cuotas vuelvan a seguir el ritmo de la inflación y se compensen los meses congelados. Pero, si bien de esta forma se busca evitar un salto importante en las cuotas, en el período entre febrero de 2021 y julio de 2022 aumentarían un 163%, según los cálculos del economista especializado en vivienda Federico González Rouco, que usó para su proyección el Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM), que publica el Banco Central. Para justificar esa proyección, el economista advierte que las cuotas no solo están congeladas desde las PASO de agosto de 2019, sino que también están por debajo de los niveles que deberían haber alcanzado. Siguiendo la convergencia que se había estipulado en febrero de este año, las cuotas serían un 27% más altas aproximadamente y si nunca hubiera habido congelamiento los tomadores de créditos estarían pagando un 34% más. "Lo que hace el Gobierno es congelar hasta enero, calcular todo el atraso y dividirlo por 18. Cada una de las próximas 18 cuotas va a aumentar lo que corresponde (por la inflación) más un puchito para converger. Ese puchito es mayor al principio que al final. Eso da 163% en 18 meses, entre inflación y atraso, siempre según lo que espera el mercado", explicó vía Twitter, y dijo que, mes a mes, las cuotas van a llegar a más que duplicarse y van a estar un año creciendo a más del 70% anual.

De todas formas, el decreto los obliga a los bancos a habilitar –hasta el 31 de julio de 2022- una instancia para considerar la situación de aquellos clientes que acrediten que el importe de la cuota por abonar supera el 35% de sus ingresos. La norma también estableció que las deudas generadas entre el 1° de octubre próximo hasta el 31 de enero de 2021, originadas por diferencias en el monto de las cuotas o por falta de pago, podrán ser convertidas a UVA y refinanciadas a pagar a partir de la finalización del cronograma vigente del préstamo, en cuotas que no podrán superar la cuota original del crédito.

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