Alquileres: lo que nadie cuenta sobre un mercado en pleno cambio

“Se me desocupó mi departamento y me gustaría saber cuáles son ahora las condiciones que están manejando con el DNU en vigencia.”

“Tengo un departamento desocupado hace un par de años y veo que ahora se puede alquilar nuevamente por dos años y ajustar por inflación, me interesa saber el valor de alquiler y ver la posibilidad de publicarlo”.

“Estoy buscando alquiler y vi que tienen uno por dos años, ¿es posible realizar el contrato por un solo año?”.

“Quería cancelar la visita programada porque vi otro con cochera en mejor precio”.

“Tengo un contrato realizado bajo la ley del 2020 y termina dentro de un año, el precio es muy bajo respecto de lo que veo publicado, ¿qué puedo hacer?”.

Estas son solo algunas de las consultas que reciben las inmobiliarias desde comienzo de año en torno al mercado inmobiliario tras derogarse la ley de alquileres e implementarse el DNU que firmó el presidente Javier Milei.

¿Qué es lo que se observa en el mercado en estos primeros días del año?

Oferta

Se produjo un importante incremento en la oferta que demuestra un nuevo interés en poner en alquiler inmuebles bajo las nuevas condiciones que se desprenden del DNU mientras esté vigente.

Esto se observa no solo en la cantidad de avisos publicados, sino también en los pedidos de tasación de alquiler tradicional desde el inicio del año: se produjo un cambio en la dinámica del mercado. En un mes (enero) se observó un incremento del 62% de la oferta de propiedades en alquiler versus diciembre del año pasado, según el último informe de Zonaprop. Algunas unidades ingresan al mercado tras la finalización de contratos recientes, mientras que otras, desocupadas durante un tiempo, también se suman. Un porcentaje pequeño que estaba en venta ahora se destina al alquiler debido a que el precio de venta no satisface las expectativas de los propietarios. Incluso algunas propiedades amobladas y equipadas empiezan a formar parte de esta oferta, con plazos y predominantemente en dólares. La primera buena señal es que hay más opciones.

Precios

Respecto de esta nueva oferta, el precio no dice mucho, ya que hay que ver todo el combo: plazo, índice de ajuste, depósito de garantía y las garantías presentadas como avales (garantía propietaria, pago adelantado, seguros de caución o fianzas entre otras opciones posibles).

Si el precio es en dólares, también habrá que analizar cuáles son el resto de las condiciones mencionadas anteriormente.

Todo esto es lo que debe observar el inquilino para ver cuál le resulta la más conveniente. Puede haber más opciones, pero sin convalidación de condiciones no hay mercado.

Se habla de baja de precios, pero es importante diferenciar segmentos de mercado. El segmento premium que publica en dólares puede haber mostrado caída en los precios e incluso en algunos casos puede haber propuestas de pago adelantado, ya que esto está permitido en el DNU. Sin embargo, esto no aplica a la mayoría de los inmuebles publicados.

Respecto a las publicaciones en pesos, es difícil que se observen bajas de precios teniendo en cuenta el dato reciente de inflación de diciembre que superó el 25%. De hecho, según Zonaprop, el precio promedio del alquiler de diciembre a enero 2024 se incrementó un 21%, por debajo de la inflación. De todas formas, teniendo en cuenta que las nuevas propuestas en los contratos tienen ajustes por inflación, deberá encontrarse un equilibrio en el precio inicial de contrato.

Igual hay que tener en cuenta el timing y estacionalidad: enero no suele ser el mes más activo del año, la gran mayoría se toma vacaciones en esta época, por lo que no se suelen cerrar muchos contratos. Es muy difícil sacar conclusiones en tan poco tiempo y analizando un mes de tan baja actividad general.

Demanda

Respecto a la demanda, quienes se encuentran buscando alquiler durante enero toman la decisión de forma bastante rápida. El inquilino que busca ahora tendrá menos competencia que en febrero y marzo, que son los meses donde más personas se encuentran en la búsqueda de alquiler, pero también es posible que en un mes la oferta siga aumentando, se observen más opciones y los precios se vayan acomodando. Por un lado, por mayor flujo de ingreso y por otro como resultado de acumulación de avisos que no sean convalidados por la demanda.

El mercado de alquileres requiere de un acomodamiento de precios y condiciones. Razón por que la demandará tiempo que las variables lleguen a un nuevo equilibrio. Por esa razón, considero imprescindible que el DNU siga vigente para lograr un mejor funcionamiento, pero fundamentalmente para generar señales de continuidad y que no habrá cambios en las reglas de juego.

* La autora de la nota es titular de Maure Inmobiliaria

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