Alquileres: las inesperadas variaciones sobre las ganancias que dejaron los contratos en el año
La inflación impulsa el interés por el ladrillo como refugio de valor, pero no todos los barrios ofrecen los mismos rendimientos en alquileres; ¿qué zonas lideran en rentabilidad?
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En el contexto actual de la economía argentina, la inversión inmobiliaria sigue siendo una de las más elegidas por los argentinos que buscan proteger de su patrimonio frente a la inflación. Sin embargo, la rentabilidad de los alquileres de propiedades residenciales ha mostrado variaciones, dependiendo de la ubicación y el tipo de propiedad. Además, el mercado de oficinas ha experimentado cambios importantes, influenciado por las dinámicas laborales y corporativas pospandemia.
En Ciudad de Buenos Aires
La rentabilidad de las propiedades en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires ha tenido altibajos este año. Comenzó el niveles altos en enero, pero luego cayó en el primer semestre para finalmente mostrar una ligera recuperación hacia el final del año. Según Zonaprop, la rentabilidad anual en dólares promedio que deja un alquiler comenzó en un 5,43% en enero, bajó al 4,24% en julio, y cerró en noviembre con un repunte a 5,09%.
Este comportamiento impactó en el tiempo estimado para recuperar el capital invertido, que se alargó de 18,4 años en enero a un máximo de 23,6 años en julio, estabilizándose en 19,6 años en noviembre. Estos cambios reflejan la tensión en un mercado afectado por la inflación, la cotización del dólar (moneda con la cual se compran las propiedades) y las fluctuaciones de oferta y demanda.
Los barrios más rentables
Los barrios del sur de la ciudad destacaron como los más rentables. Lugano lideró con una rentabilidad de 8,5% en octubre y 8,4% en noviembre, con tiempos de recuperación de capital por debajo de los 12 años, lo cual es significativamente mejor que el promedio de la ciudad.
La Boca mantuvo una rentabilidad constante entre el 5,6% y el 6,7%, mientras que Parque Avellaneda mostró un crecimiento sostenido, alcanzando un retorno del 6,7% en noviembre, con un tiempo de recuperación de 14,9 años.
Por otro lado, barrios como Balvanera y Paternal, que tradicionalmente tienen buenos rendimientos, vieron caídas en la rentabilidad en el segundo semestre, destacando aún más al sur de la ciudad como una opción interesante para los inversores.
Los barrios menos rentables
Barrios como Palermo, Puerto Madero y Belgrano presentaron las rentabilidades más bajas en el año.
- Puerto Madero lideró la lista de los menos rentables: Con una renta promedio que osciló entre el 3,4% y el 3,8%. Este barrio, caracterizado por su lujo y exclusividad, mostró un tiempo promedio de recuperación de capital superior a los 28 años, alcanzando un máximo de casi 30 años en julio, lo que lo posiciona como la opción menos eficiente desde un punto de vista financiero.
- Palermo: Aunque más accesible en términos de valores inmobiliarios que Puerto Madero, también destacó por su baja rentabilidad, con un promedio anual de alrededor del 3,7%. A pesar de su popularidad como uno de los barrios más demandados para vivir y su amplio movimiento turístico, el retorno para los inversores fue uno de los más bajos, con tiempos de recuperación que superaron los 27 años en varios meses del año.
- Belgrano: Otro barrio tradicionalmente buscado por su infraestructura y calidad de vida, también mostró rentabilidades poco atractivas, manteniéndose por debajo del 4,3% durante todo el año y con tiempos de recuperación que rondaron los 24 años.
Zona norte
A lo largo del año, la rentabilidad comenzó en 3,82% en enero y finalizó con un incremento progresivo hacia el 4,71% en noviembre, evidenciando una recuperación sostenida que devuelve a la zona norte una mayor competitividad en el mercado de alquileres.
El comienzo del año se caracterizó por cifras más bajas y tiempos largos para recuperar el capital invertido, que alcanzaron su máximo en febrero con 27,4 años. A partir de abril, el mercado comenzó a mostrar señales de ajuste, con una rentabilidad de 4,07% y una leve disminución en los años necesarios para recuperar la inversión, que llegaron a 24,6 años.
El segundo semestre presentó una mayor estabilidad y un repunte significativo. En noviembre, la rentabilidad alcanzó el 4,71%, mientras que el plazo de recuperación del capital se redujo a 21,2 años, marcando el mejor desempeño del año.
Los líderes de la rentabilidad
En 2024, la zona norte se posicionó como un área para la inversión en alquileres, con varios partidos liderando en rentabilidad y plazos de recuperación competitivos. A continuación, se mencionan los principales referentes del año:
- Belén de Escobar: Se destacó como el área más rentable de la zona norte del Gran Buenos Aires, con un pico del 7,3 % en junio. Este rendimiento se traduce en un tiempo de recuperación de capital de 13,7 años, el más bajo del período analizado, reafirmando su atractivo para los inversores.
- San Miguel: Con una tendencia de crecimiento hacia finales del año, alcanzó una rentabilidad del 6,9 % en noviembre y un plazo de recuperación de 14,5 años. Este partido se consolidó como un mercado emergente, apareciendo frecuentemente entre los tres primeros lugares desde mediados de año.
- San Andrés: Mostró un desempeño relevante hacia el cierre del año, ocupando posiciones destacadas en septiembre y octubre con rentabilidades cercanas al 6,5 % y tiempos de recuperación de 15 a 17 años.
- Muñiz: También sobresalió en septiembre, octubre y noviembre, con rentabilidades que oscilaron entre el 6,0 % y el 6,5 %, manteniendo tiempos de recuperación competitivos en el rango de 15 a 17 años.
El comportamiento del mercado muestra fluctuaciones claras a lo largo del año. Belén de Escobar, que comenzó con una rentabilidad sólida del 5,8% en enero, escaló de manera constante, alcanzando su máximo en junio.
Por otro lado, partidos como Pilar y La Lonja, que también figuran en los primeros puestos en varios meses, mantienen una rentabilidad más moderada en comparación con los líderes, pero con plazos de recuperación dentro del promedio regional.
Las localidades menos rentables
Según el relevamiento de Zonaprop, en la zona norte del Gran Buenos Aires, La Lucila se consolidó como uno de los barrios con menor rentabilidad anual en propiedades en alquiler. A lo largo del año, lideró el ranking de baja rentabilidad, con retornos que variaron entre el 3,2% y el 4,1%, y tiempos de recuperación de capital que alcanzaron hasta 31,3 años en julio, el período más prolongado registrado.
A esta tendencia se sumaron barrios como Vicente López y Manuel Alberti. A pesar de su alta demanda para compra, no lograron generar ingresos proporcionales al valor de mercado de los inmuebles, con tiempos de recuperación de capital cercanos a los 30 años en varios meses.
Zona oeste y sur
Los más rentables
El relevamiento de Zonaprop destacó que la zona oeste y sur del Gran Buenos Aires presentó una evolución notable en la rentabilidad de propiedades en alquiler a lo largo del año. Barrios como Ezeiza, Piñeiro y Villa Dominico sobresalieron en diferentes meses por ofrecer los mejores retornos anuales, con cifras que llegaron hasta el 7,4 % en noviembre en el caso de Piñeiro. Además, estos barrios se posicionaron como opciones interesantes para los inversores, al reducir significativamente los tiempos de recuperación de capital hacia el cierre del año, con períodos que oscilaron entre 13,5 y 17 años.
- Ezeiza: A lo largo del año mantuvo una posición destacada, alcanzando un pico del 6,5% de rentabilidad en octubre, con un tiempo de recuperación de capital de 15,5 años, y consolidándose como uno de los mercados más atractivos para inversores.
- Ciudadela: Con una rentabilidad promedio que osciló entre el 5,3% y el 5,8%, se posicionó como una de las localidades más estables en términos de inversión, con tiempos de recuperación que rondaron los 17,3 y 19 años.
- Piñeiro y Villa Dominico: Durante el último trimestre, estos dos barrios lideraron el ranking. En noviembre, Piñeiro marcó un máximo anual con un retorno del 7,4% y un tiempo de recuperación excepcionalmente corto de 13,5 años, seguido de cerca por Villa Dominico con un 6,9% de rentabilidad.
Piñeiro y Villa Dominico (ambas localidades de Avellaneda) experimentaron un repunte hacia el último trimestre, alcanzando cifras récord de rentabilidad en noviembre. Por otro lado, barrios como Caseros y Santos Lugares, aunque no lideraron consistentemente, demostraron un equilibrio interesante entre retornos anuales y tiempos de recuperación, lo que refuerza su atractivo como opciones más estables en el mediano plazo.
Los menos rentables
La zona oeste y sur del Gran Buenos Aires experimentó una evolución positiva en la rentabilidad de propiedades en alquiler durante 2024, destacando una mejora significativa en comparación con el año anterior. En noviembre de 2023, la rentabilidad anual fue de 3,52% y se requerían 28,4 años para recuperar la inversión. Sin embargo, en noviembre de 2024, la rentabilidad anual alcanzó un 5,54%, con un plazo de recuperación de capital reducido a 18 años.
Adrogué y Lomas de Zamora lideraron consistentemente entre las localidades con menor rentabilidad, con cifras que oscilaron entre el 2,9% y el 4,6%, acompañadas de tiempos de retorno de entre 34 y 22 años a medida que avanzó el año.
En Adrogué, la rentabilidad anual fue la más baja en varios meses, destacándose febrero y julio, con apenas 2,9% y 3,1% respectivamente, y plazos superiores a 32 años para recuperar la inversión. Por su parte, Lomas de Zamora mostró una tendencia de mejora gradual: comenzó el año con rendimientos de 3,2% y tiempos de retorno superiores a 31 años, pero en noviembre cerró con 4,5% y un plazo más competitivo de 22,4 años.
Otros barrios como Temperley y Banfield registraron cifras similares en rentabilidad baja durante el primer semestre, pero se recuperaron en el segundo, mientras que localidades como Berazategui y Florencio Varela también integraron la lista en algunos meses, con rendimientos inferiores al promedio de la región.
El alquiler de oficinas duplicó su rentabilidad
El mercado de oficinas comerciales también mostró una notable recuperación en 2024. La rentabilidad se duplicó respecto al año pasado.
En 2023, la brecha entre el dólar oficial y el dólar blue era superior al 100%, pero desde hace varios meses la situación es otra. Hoy la moneda muestra muy poca diferencia entre ambos tipos de cambio, realidad que generó una revolución en el mercado de oficinas que se rige en dólares, pero que los propietarios reciben el pago del alquiler en pesos al tipo de cambio del dólar oficial. El escenario se reconfiguró y la situación dejó de ser tan desventajosa para los dueños de oficinas en alquiler, cuya rentabilidad pasó de ubicarse el año pasado entre el 2 y el 3% a subir al 6% o a 8% en algunos casos.
Este aumento se debe, además, a una combinación de precios más bajos y una creciente demanda de alquileres por parte de empresas que buscan reconfigurar sus espacios laborales en un contexto de trabajo híbrido. Por ejemplo, los precios de venta de oficinas en zonas como el Corredor Libertador y Catalinas cayeron un 40% en los últimos años, lo que ha hecho más atractiva la inversión en este tipo de propiedades.
LA NACION
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